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La venta sin control de terrenos no urbanizados en Mérida alerta al sector

La venta de tierra en la capital yucateca "no tiene límites ni naturales ni legales", señala Uno Consulting. "Es una zona geográfica plana y no existen regulaciones que controlen la expansión".
jue 06 agosto 2020 05:00 AM
Mérida at night.
El despunte de compras inmobiliarias en Mérida ha llegado a zonas no urbanizadas.

Si bien la pandemia contrajo en alrededor de 50% la venta inmobiliaria en los segmentos plus y premium, Mérida no ha dejado de venderse , sigue siendo una ciudad muy valorada, como hace una década, cuando inició el despunte de las compras inmobiliarias ante la oferta de “excelente calidad de vida a un precio más razonable de lo acostumbrado”.

Sin embargo, el aprecio desbordado por esta ciudad ha ocasionado la compra de terrenos fuera de la zona urbanizada, a una distancia de 50 kilómetros (20 minutos del centro), sin servicios, sin calles y con la esperanza de obtener plusvalías con la lotificación y posterior reventa de la tierra.

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En una búsqueda en distintas páginas de internet que ofertan inmuebles y terrenos fue posible encontrar a la venta extensiones de tierra de 2.6 millones de m2 a un precio que puede ir de 5 a 9 millones de pesos.

El consultor inmobiliario Cristian Canto alertó que la ubicación lejana de esos terrenos, en la mayoría de los casos, los convierte en “lotes basura” porque no tienen urbanización ni servicios, “no tienen nada”, y muchos son objeto de procesos ejidales. Y alertó que estas transacciones podrían convertirse en un fraude.

Explicó que como la mayoría de los terrenos ofertados son ejidos, deben realizarse los procesos para regularizar la tierra. Mientras eso ocurre, se venden con la promesa de compra-venta, en tanto pasan por el proceso de regularización que les permitirá obtener los títulos de propiedad para poder ser vendidos y escriturados ante un notario.

“Está tan mal planteado el negocio que si haces la suma de cuánto te cuesta urbanizar, cuánto de te cuesta la tierra y cuánto te costaría venderlo (una vez subdividido) obviamente no podrías vender en un precio de 60,000 pesos por 300 0 400 m2 de terreno, no te dan los números. Lo que realmente te venden es un pedazo de tierra en la nada con una subdivisión que algún día se va hacer o no”, expresa el director de la firma inmobiliaria con estudios enfocadas en el sur del país.

Una tierra sin límites

Impulsados por los precios bajos y la búsqueda de paraísos lejanos a las balaceras e inseguridad que, en general hacían acto de presencia en el país hace ocho años, inversionistas, desarrolladores y personas de a pie miraron a Mérida como una joya en el territorio nacional.

Lo cierto es en la última década el precio de la tierra se ha encarecido hasta en un 100 por ciento: “En los último ocho o 10 años los precios se doblaron ante la alta demanda”, detalló Cristian Canto, director de Uno Consulting.

Aún así la tendencia de comprar grandes extensiones de tierra “sigue muy fuerte”, de acuerdo con Cristian Canto, si bien primero inició con la compra por parte de la clase media de Mérida, que lo miraba como un negocio patrimonial a largo plazo, pronto cobro el interés de otras regiones, incluso del norte y de entidades como Monterrey, que en algún momento tuvieron problemas serios de seguridad.

El aprecio ahora se ha extendido a nivel nacional e internacional, pues hay muchos extranjeros interesados en adquirir terrenos. Por ahora no hay ningún límite legal ni geográfico que lo impida.

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“No hay limitantes, Mérida es una tierra plana, sin barreras naturales que limiten la venta de tierra, no hay cerros, lagos, ríos o montañas, todo es planicie y todo se puede crecer. Geográficamente tienes esa parte de bonanzas, y aparentemente no tienes que hacer gran cosa”, pero eso se está convirtiendo en un problema ante la falta de urbanización, planteó Cristian Canto.

ONU Hábitat alerta que “cuando una ciudad crece sin control, consumiendo grandes cantidades de suelo, muchas personas podrían verse obligadas a alejarse de servicios básicos, lugares de trabajo y oportunidades, lo que tendría efectos negativos en su calidad de vida y en el medio ambiente”.

Para Canto una de las problemáticas a futuro puede ser una eventual escasez de tierra urbanizada para el desarrollo de vivienda de interés social, o su eventual encarecimiento, lo que también impediría el desarrollo de este tipo de unidades: “Se están acabando las reservas territoriales para realizar casas interés social, cuando se quieran hacer estos proyectos los números no darán, a parte de que la infraestructura que va a faltar”.

En ese sentido, ONU Hábitat recuerda que “sin planificación para dar cabida al crecimiento, podría haber falta de vivienda adecuada, proliferación de asentamientos precarios, pobreza, desempleo, inseguridad y enfermedades por falta de saneamiento y acceso a servicios básicos”.

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Ciudad Maderas, caso de éxito

Cristian Canto admitió que también existen proyectos bien logrados, como el de Ciudad Maderas. Este es un gran predio desarrollado bajo un masterplan que oferta terrenos urbanizados habitacionales y comerciales, con mensualidades de 1,800 pesos, con amenidades y un family club, y que ha sido replicado en otras entidades como Querétaro. San Luis Potosí y Guanajuato.

Pero el punto de partida de ese tipo de desarrollos es la oferta de un equipamiento urbano: escuelas, hospitales, centros comerciales, clubes deportivos. En Ciudad Maderas León, por ejemplo, ofertan una escuela de fútbol, mientras en el de Querétaro, una Universidad.

En Mérida, su ubicación cerca del puerto de Chuburná ha propiciado un Club de playa. Los desarrolladores de este proyecto ofrecen plusvalías de más del 90 % del precio original de compra.

Otras firmas inmobiliarias que recientemente han comprometido una inversión por 10,000 millones de pesos en Mérida son Crown Park Yucatán, TAO México, AURA y Misión Obispado, entre otros, de acuerdo con el gobernador de Yucatán Mauricio Vila Dosal.

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A finales de marzo pasado, la firma inmobiliaria CBRE destacó el panorama favorable para desarrollar en Mérida, en el marco del anuncio de su alianza en el proyecto de Mérida Futura. “Los proyectos de desarrollo responsable de tierra en un mercado con un crecimiento como el de Mérida, nos resultan por demás atractivos”, comunicó la empresa.

Además CBRE reconoció a Mérida “con una ubicación geográfica privilegiada y gran conectividad nacional e internacional”, y destacó su consolidación “como un destino muy atractivo para la inversión nacional e internacional”.

Ante este tendencia imparable, el director de Uno Consulting, llamó a adquirir lotes urbanizados o que, al menos, exista un grupo consolidado detrás que pueda garantizar esa urbanización. Además de realizar un ejercicio en googlemaps, donde hay una herramienta histórica que permite ver cómo ha crecido la mancha urbana en Mérida, para poder comprender si el lote que les venden se halla dentro de esa tendencia de crecimiento para generar una plusvalía en algún momento.

Aunque se rumora que las autoridades llevan más de un año en pláticas para tratar de regular la venta descontrolada de terrenos, lo cierto que por ahora no hay nada que pueda detener el apetito por Mérida, bajo esa promesa de excelente calidad de vida a un bajo precio. De acuerdo con el Índice de Paz. México 2020, “Yucatán sigue siendo el estado más pacífico” del país.

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