Existen varios factores que influyen al momento de decidir qué camino tomar, advierte el especialista. Uno de ellos es el nivel socioeconómico, una persona de segmento C o C+ que perdió su empleo pero que tiene ahorros u otro ingreso con su pareja puede optar por cualquiera de los tres escenarios; en cambio, alguien que quedó limitado económicamente, estará más propenso a recurrir a la venta del inmueble.
En este sentido, la hipoteca se puede liquidar con recursos propios o con parte del monto de la venta, señala Francisco Riveroll Otero, director de Riveroll Bienes Raíces.
Por ejemplo, en el caso de una propiedad que vale 5 millones de pesos, que aún tiene una deuda hipotecaria por 1 mdp, se puede realizar un contrato privado de compra-venta con reserva de dominio, en el cual se estipula el pago de un anticipo por parte del comprador, de tal manera que con ese monto se pueda liquidar la deuda bancaria.
Otra posibilidad, agrega Riveroll Otero, es que ambas partes estipulen que la hipoteca se liquidará de manera simultánea a la firma de la escritura de compra-venta. En esta circunstancia, el vendedor (deudor hipotecario) acudirá al banco para solicitar una carta de liberación de la hipoteca.
Cabe señalar que existen dos cartas de liberación de hipoteca, una cuando ya se liquidó la deuda y otra condicionada al pago total del inmueble.
En una misma escritura el notario puede otorgar la escritura de cancelación de hipoteca y la escritura de compra-venta.
“El notario es fundamental porque ante él se hace constar la liquidación de la deuda. El procedimiento puede demorar desde una semana hasta un mes; el Colegio de Notarios y el Gobierno de la Ciudad de México implementó un mecanismo para obtener en poco tiempo y de manera digital los cuatro certificados que se requieren en una escrituración de compra-venta: libertad de gravámenes, zonificación y uso de suelo, constancias de no adeudo del predial y del agua.”
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Cuando un crédito hipotecario está ligado a uno de Infonavit o Fovissste, es necesario negociar también la deuda con la entidad federal, con el riesgo que afectar su historial en el Buró de Crédito al obtener una “quita”, señala Riveroll.
En otro escenario, donde la casa hipotecada tiene una ubicación privilegiada y el terreno posee una alta plusvalía, comenta Domínguez, puede aprovecharse para demoler esa vivienda y construir departamentos para pagar la deuda con la venta de estos. En esta situación, el propietario puede acercarse a algún especialista en estudios de mercado para analizar el potencial de negocio inmobiliario.
