La reducción del costo hipotecario alienta el negocio de la vivienda

Una de las condiciones que incentiva la industria es la reducción del costo del crédito hipotecario, que se ha reducido a niveles no vistos en cinco décadas, para rondar el 8 %, “son la tasas más bajas que se han ofrecido en crédito hipotecario en 50 años, esto aumenta la capacidad de compra”, observó el consultor.

Algunas instituciones bancarias, como Santander y BBVA han ofertado recientemente créditos hipotecarios con una tasa anual fija, incluso, por debajo de 8%, de 7.75 y de 7.9, mientras Banorte la mantiene en 8 por ciento.

Además, el Infonavit tiene una bolsa importante para el otorgamiento de créditos, por 240,000 millones de pesos (mdp) “que representan dos años de colocación de créditos”, dijo Towle.

Tan sólo a través del esquema Unamos Créditos, donde dos personas suman puntos para obtener financiamiento, el Instituto ha otorgado de febrero a la fecha más de 16,936 créditos, lo que ha favorecido una derrama económica de 4,950 mdp en construcción de viviendas, de acuerdo con el Infonavit.

Sobre los costos, aunque el consultor estimó que, en general, permanecerán estables, el índice de precios de la Sociedad Hipotecaria Federal correspondiente al segundo trimestre de 2020 revela una apreciación de los costos de la vivienda con crédito hipotecario de 5.8% en ese periodo, respecto de 2019; mientras que en el acumulado semestral el aumento calculado fue de 6.4 por ciento.

En los primeros seis meses del año el índice subió más en la Zona Metropolitana de Guadalajara (8.7%), seguido de Tijuana (8.5%), la ZM de León y Puebla-Tlaxcala (7.4%). En Querétaro los precios subieron 6.7 %, en la ZM del Valle de Toluca 6.3% y en la ZM del valle de México 4.3%.

De acuerdo con la SHF el precio promedio de una vivienda de este tipo fue de un 1,141,000 pesos. La SHF observó que “el precio de la vivienda con crédito hipotecario por metro cuadrado aumentó 6.7% en el segundo trimestre de 2020 con respecto al mismo periodo de 2019, mientras que el de la construcción lo hizo en 4.5 por ciento”.

Con todo, Gene Towle consideró que existe una gran oportunidad en la industria de la vivienda, los inventarios han ido bajando, particularmente en la vivienda media, y “se sigue vendiendo”.

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Para el analista, los precios se sostendrán. En el segmento residencial plus, los precios van a tender a estabilizarse, hubo mucha demanda de ese producto en los últimos años, lo que empujó los precios hacia arriba, y ahora se van a estabilizar, “no vana bajar se van a quedar planitos en lo que la inflación los alcance”.

En cuanto a los mercados donde los inventarios se han reducido y hay “falta mercancía”, el consultor consideró que los costos no pueden subir mucho por la capacidad de compra de las personas. “Hay mucha demanda, pero por parte de las personas que traen 1.5 millones de pesos, si tú subes el costo a 1.8 mdp, pues ya no les alcanzó”, explicó en entrevista Gene Towle.

En los segmentos residencial y residencia plus, quizá se vende un poco menos porque hay menos producto, y el precio por metro cuadrado ha dejado de subir, para estabilizarse”.

De acuerdo con Softec, ahora existen 1,176 proyectos con una oferta de 20,892 viviendas, y con un costo mensual de 1,152 al mes.

En términos de valor de venta, la mayor actividad y crecimiento se detecta en la vivienda media de 900,000 a 2,000,000 de pesos y en la vacacional de más de 2,000,000, de acuerdo con la consultora.

En la vivienda de interés social, “a menos que nos pongamos las pilas, no vemos grandes cambios que impulsen aumentos en la producción de ese segmento”, estimó el socio director de Softec.

La recuperación por regiones

A nivel regional, aquellos mercados que tengan el flujo de recursos por sus ventas, como los mercados industriales “creo que tendrá una recuperación más acelerada: Monterrey, Guadalajara, Querétaro, San Luis Potosí…”

En la en zonas turísticas, “la recuperación será lenta” y no porque el turismo no regrese rápido, sino porque en lugares como Cancún, Vallarta y Los Cabos, una parte importante de la economía es la construcción, y “creo que va a ser más lenta, va a tardar más en recuperarse”.

Las zonas con una recuperación más complicada serán las petroleras, “porque los precios de este producto han bajado. Aunque se está haciendo la refinería de Dos Bocas, esa inversión todavía no compensa la enorme contracción que tuvieron esas economías (Tabasco y Campeche) del 2014 al 2020”.

La Ciudad de México también irá lenta, pues “una buena parte de su economía depende del gasto del gobierno federal, pero como éste se ha reducido de forma importante, la derrama sobre la Ciudad es baja”.