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Las vivienderas necesitan nuevos esquemas de vivienda económica en el Edomex

Los desarrolladores requieren de planeación urbana, económica y ambiental para ingeniar centros que no terminen en el abandono.
mar 25 agosto 2020 05:00 AM
Mexico City - Eastern Suburb
La vivienda económica en el Estado de México debe transformarse para continuar en el mercado.

El desarrollo de vivienda de interés social y media en el Estado de México representa una gran oportunidad ante una demanda permanente, pero se halla ante el reto de reinventar estos hogares y el entorno urbano donde se insertan, pues las personas ya no aceptan ofertas carentes de servicios y equipamientos básicos, lejanas a sus centros de trabajo.

El mercado ahora “está un poco pasmado”, como en espera, porque los desarrolladores se han dado cuenta de que “la gente no está aceptando el producto que solían vender”, derivado de las políticas que incentivaron la construcción de vivienda lejos de centros urbanos.

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Además, la pandemia del COVID-19 evidenció con mayor crudeza la importancia en la demanda de centros de salud cercanos, lo mismo que fuentes de empleo que reduzcan los tiempos de traslados y la exposición de contagios en el transporte público, expuso en entrevista el investigador Alfonso Iracheta.

“Urgen proyectos de la incitativa privada, que debería de estarse imaginando nuevas formas de resolver esto y proponerlo, porque además, deja buen rendimiento, las personas pagan más por un lugar verde y bien organizado”, agregó.

En ese mismo sentido, el consultor inmobiliario Gene Towle, comentó sobre la necesidad de repensar la vivienda, sobre todo, cuándo del millón de vivienda que se hace al año, 75% es de autoconstrucción, lo que revela “la baja penetración de la industria en el mercado”.

“Tenemos que pensar, cómo le hacemos para penetrar en el mercado de la autoproducción, cómo vender servicios a personas no afiliadas” y tener en cuenta que “no ha estado en la agenda la habilitación de dotación de servicios, integración urbana y atracción de capital”, estimó Towle, socio director de Softec.

Para Iracheta, desarrollos como Tecamac, por ejemplo, tendrán pocas posibilidades de prosperar como ocurrió en el pasado. “Eso se ve muy lejano, a menos que se proyecten como nuevas ciudades, con una autonomía que incluya todo lo que se requiere, y que se promueva en conjunto con otros desarrolladores que hacen centros comerciales, de salud, de entretenimiento, deporte. Que se integre un mercado público, un tianguis, todo lo que hay en cualquier conjunto de colonias o pueblos, de los que tenemos muchos en el Estado de México”.

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Aunque el reglamento de construcción no ha cambiado, hoy existe una política de vivienda que dice no más casas alejadas y sin conceptos urbanístico, socioeconómico y ambiental, que plantea proyectos más integrado, “esto es lo que puso en crisis a buena parte de las empresas, que ya venían padeciendo el abandono de vivienda y la consecuente vandalización de esos espacios”, dijo el también participante en los consejos global de ONU Hábitat.

Por esa razón, consideró que “hay un gran temor en gobiernos de seguir aceptando estos proyectos”, que además las personas ya no quieren comprar, aunque exista ese inventario en el mercado.

A pesar de que en el Estado de México hay mas producto en proceso de construcción, en comparación con la Ciudad de México, Gene Towle recordó que en todas las regiones hay escasez de vivienda, y en los productos de 450,000 pesos se retiraron los subsidios, mientras que en los de 60 m2 “hay poco inventario”.

En comparación con otros años, las ventas de vivienda siguen a la baja, “ahora se venden en promedio 1,000 unidades al mes en el país, porque hay menos oferta en el mercado”, y menos opciones, comentó.

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Evitar el abandono

De acuerdo con el Estudio diagnóstico del derecho a la vivienda. Digna y decorosa 2018, elaborado por el Coneval, el Estado de México es la entidad con el menor nivel de satisfacción de la vivienda, derivado de una pobre calidad comunitaria, la menor tasa de equipamiento recreativo (10 veces menor al promedio nacional) y una tasa reducida de equipamiento cultural y de centros comunitarios.

Sin olvidar que la entidad mexiquense registra problemas de “tiempos excesivos de traslado al trabajo: una tercera parte de los habitantes del Estados de México invierte más de 60 minutos en trasladarse a su centro de trabajo”, señala el documento elaborado con base en datos de 2018.

Lo anterior ha ocasionado que tan sólo en la Zona Metropolitana del Valle de México existan 117,000 viviendas desocupadas, las que se ubican principalmente en Tecámac, Zumpango y Tultitlán, de acuerdo con el Programa territorial operativo de la zona del norte del Valle de México.

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Para Iracheta, ahora el gran reto es cómo llevar a esas zonas de Zumpango, Huehuetoca y Tecamac, todos los servicios, lo que “implica un problema grande”. El investigador plantea la posibilidad de generar centralidades en los terrenos vacantes entre los conjuntos habitacionales, lo que significa concentrar servicios de todo tipo: salud, escolar, entretenimiento, comercial; “llevar a las viviendas lo que no tienen, porque ya no da para más el asunto”.

El investigador adscrito al seminario académico de Estudios Estratégicos del Estado de México alertó que esas tierras “están siendo especuladas”, suponiendo que van a llegar ahí más desarrollos financiados por instituciones como el Infonavit, “pero no van a llegar”, porque hoy la exigencia de las personas son más espacios públicos y servicios adicionales, “es la oportunidad para generar esas centralidades”.

La integración parcelaria

Iracheta consideró que la integración parcelaria podría ser una opción “existe en todo el mundo”. Las extensiones que se han hecho en ciudades de España, Brasil, Japón, Corea, se ha basado en esto. La idea es que partir de un plan se establece un nuevo subcentro urbano con determinado número de habitantes y que deberá tener todo lo que requiere una ciudad.

La integración parcelaria consiste en reunir a cierto número de desarrolladores para unir sus parcelas, crear una copropiedad y borrar los límites, hacer un plan maestro con criterio urbanístico: espacio público, calles para peatones y autos, centros de barrio, espacio donde se pueda construir vivienda estructurada, pero también centros comerciales, de salud, escolares, de entretenimiento y cultura.

Uno de los problemas centrales que detecta el investigador “es que cada desarrollador quiere hacer en su pedacito de tierra algo sin preguntarle al vecino; compran cinco hectáreas y van y pelean a las autoridades la densidad y el uso de suelo que quieren, sin tomar en cuenta que van a bardear el terreno, no les interesa lo que pasa afuera. No hay visión urbana, ambiental, económica, de ciudad”.

Un diseño ineficaz

En cuanto al diseño y tamaño de la vivienda, la pandemia evidenció que han sido inadecuados para permitir que una familia esté encerrada ahí por meses. El estar en espacios de 50 o 40 m2, conviviendo en recámaras de 3x3 metros, compartiendo con hermanos, abuelos, ha generado mayor violencia, incluso problemas de contagios, porque el que sale a trabajar no tiene un espacio adecuado para poder respirar y transmite el virus, y lo que se quedan a estudiar y trabajar tampoco tienen espacio, a veces ni siquiera para el tele entretenimiento, dijo Iracheta.

A lo anterior, habría que sumar los debates actuales de movilidad, cómo se va a resolver, cómo facilitar a las personas un transporte público cuando estos van a reventar y el riesgo de contagio es mayor, agregó.

De acuerdo con el estudio de Coneval, el Estado de. México es la entidad con mayor número de personas (32.6 % de quienes trabajan) que tardan más de una hora en trasladarse a sus centros de de trabajo.

Iracheta observó que aunque la política de vivienda ya existe y considera un desarrollo mejor planeado no se ven todavía los desarrollos que respondan a estos nuevos criterios.

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