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Los desarrolladores de vivienda en renta compiten con ofertas de amenidades

En un contexto en el que los precios del alquiler permanecen estables, la oferta de mejores servicios y estilos de vida permitiría rendimientos más altos.
vie 23 octubre 2020 05:00 AM
Exterior view of multifamily residential building; San Jose, South San Francisco bay area, California
Las amenidades son ahora más valoradas por los compradores.

El mercado de la vivienda en renta institucional es un mercado sano , con buenas perspectivas, y la competencia aumenta entre los arrendadores, quienes buscan hacer la diferencia a partir de la calidad de servicios y amenidades que ofertan a sus inquilinos.

La tendencia en este mercado es construir condominios más pequeños pero con muchas más amenidades (albercas, gimnasios, centros de negocios, salones de yoga) y áreas comunes, que conforman una experiencia de estilo de vida, lo que además permite a los desarrolladores establecer un alquiler un poco más alto del promedio.

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En los últimos años los precios de renta han permanecido “relativamente estables” porque han entrado muchas unidades al mercado, “lo que ha hecho que las rentas sean muy competitivas”, algunos desarrolladores de renta institucional, como Greystar y Gran Ciudad, están haciendo productos un poco más pequeños pero que tienen más atributos y amenidades, “lo cual justifica una renta más alta por metro cuadrado”, explicó en entrevista el consultor inmobiliario, Gene Towle.

Ante el cuestionamiento de cómo hacer un producto, cuyo metro cuadrado tenga un precio más alto, la respuesta ha sido mejorar el servicio, “es un poco la ecuación que están jugando los que están haciendo vivienda en renta institucional”, dijo Towle.

De acuerdo con la firma inmobiliaria CBRE, a finales de 2019 había en operación ocho proyectos de vivienda en renta, con 3,000 unidades, y en construcción, nueve desarrollos con más de 2,000 unidades, que podrían terminarse entre 2021 y 2022.

Según Humberto Campos, vicepresidente de Capital Advisors de CBRE México, en América Latina, sobre todo, en México, se sigue una tendencia a la alza en cuanto a la preferencia de rentar antes que comprar. En el país, durante los últimos 15 años, “se ha incrementado el porcentaje de población que prefiere rentar en casi 10%” cita el comunicado de la firma.

Aún así, el socio-director de la firma inmobiliaria Softec, Gene Towle, señaló que este “es un mercado que se ha desarrollado lento”. Detalló que en la Ciudad de México se han sumado entre 100,000 y 120,000 viviendas por año, es decir 1,200,000 viviendas en la última década, de las cuales tan sólo 20% se pusieron en renta, es decir 240,000.

Towle precisó que tanto la vivienda en renta institucional como la vivienda en renta al menudeo conforman el mercado en su totalidad, pero aclaró que la diferencia es que el mercado institucional desarrolla con el objetivo claro de rentar, por lo que sus sistemas y servicios se planean para ello, y eso también facilita la toma de decisiones para los proyectos en su totalidad.

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Para el consultor, el mercado de la vivienda en renta se percibe “con buen clima y buenas perspectivas hacia adelante. No esperaría aumentos muy importantes en los precios de renta”.

Una de las razones por las que Gene Towle basa sus expectativas, es que habría un aumento de la demanda del producto en renta, a consecuencia de que muchas personas que ahorraban para adquirir una casa, de repente ya no tuvieron oportunidad de hacerlo por las nuevas circunstancias económicas.

Además, a nivel nacional, hay una contracción muy importante de los inventarios de la vivienda, “eso va a incidir en que vamos a tener menos mercancía disponible el año que entra, en lo que se arrancan nuevos proyectos, y si no hay vivienda disponible para comprar, buscarás vivienda para rentar”.

Por ello, “el mercado de rentas va a tener buenas oportunidades hacia adelante”, dijo el consultor. También precisó que cada año hay 20,000 personas nuevas que deciden que quieren rentar, “si haces un mejor producto, deberías de tener mucho más posibilidad de colocar esa vivienda”.

Mientras haya “un vacío en el mercado”, comentó Gene Towle respecto de déficit de vivienda, “un producto bien hecho, bien diseñado, bien estructurado de vivienda en renta parecería ser una buena idea".

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Comprar para rentar

Otra de las vertientes que se han identificado en el mercado, es el desarrollo de vivienda como inversión para renta. Desarrolladores como Marhnos, construyen departamentos con amenidades muy en boga, que ponen a la venta. Los inversionistas los compran y de inmediato los ponen en renta, ofertando esas amenidades.

Towle explicó respecto de esta tendencia que el tema es en cuanto compras la unidad y en cuánto la rentas. La renta de vivienda te da un rendimiento de entre 70 y 80% de la hipoteca equivalente, si las tasas hipotecarias están 7 y 8 % ahora, entonces tu rendimiento sobre tu renta será de entre 4.5 y 6 por ciento.

“Si eso lo considera razonable, adecuado e interesante, pues es un buen negocio, pero si tienes otros negocios alternativos en los que puedes tener un mejor beneficio entonces invierte en esa otra cosa”, expresó el consultor.

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Otro tema es el de las rentas a través del sistema Airbnb, que como resultado de la reducción del turismo se han visto afectadas. “Ahora es buen momento para tener una propiedad que vas a rentar a largo plazo, las rentas para Airbnb deben estar muy bajas”.

Proyectos que vienen en Reforma

Además del tema de amenidades que se ofertan hoy como una cualidad de la vivienda en renta, “los desarrollos dotan al usuario de espacios configurados que facilitan necesidades de ubicación y movilidad cercanos a sus centros de trabajo”, de acuerdo con CBRE.

En ese sentido, el corredor Reforma es considerado una de las ubicaciones más privilegiadas, donde ya se construyen algunos desarrollos bajo el esquema de vivienda en renta. La Victoria, por ejemplo, de Artha Capital, aunque es un proyecto de usos mixtos, contempla un componente residencial integrado por 2 torres de vivienda con unidades para venta y renta, y está ubicado en Reforma 35.

Hasta capital también construye cerca de avenida Reforma. Se trata de una proyecto de alrededor de 160 departamentos, sin cajones de estacionamiento “porque asumimos que nuestros residentes van a trabajar, una gran mayoría, en el corredor Reforma, y en su día a día no vana a tener coche, van a caminar al trabajo o usar ecobici o cualquier otro transporte equivalente para llegar al trabajo”, mencionó Rodrigo Suárez.

Mientras que el desarrollador GFA anunció a principios de año la alianza con Gresyatr para el desarrollo de un proyecto que ofertará 400 departamentos en renta, de entre 60 y 140 metros cuadrados, llamado Living Reforma.

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