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Fibras inmobiliarias: se mantienen las industriales; pero sufren las hoteleras

La pandemia ha tenido efectos adversos en las fibras hoteleras, mientras las industriales se mantienen e incluso crecen.
mar 17 noviembre 2020 05:03 AM
Clean and organized stock
La demanda de espacios industriales no se ha desacelerado.

El impacto por la pandemia actual no ha sido igual para los 15 fideicomiso de bienes raíces (Fibras) de México, ya que el tipo de inmuebles que tienen en sus portafolios es determinante y las industriales han sido los mejor posicionadas en esta crisis.

Los fibras están directamente relacionadas al desempeño de los diferentes mercados inmobiliaria y, a pesar de que se han visto afectadas en mayor o menor medida producto de la inesperada contingencia, la composición de su portafolio, organización y toma de medidas acertadas les han permitido permanecer estables, sostiene Diego León, analista de mercados en Newmark Knight Frank (NKF).

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No todas han sido afectadas en la misma medida, pero la recuperación será generalizada, aunque en diferentes momentos, coinciden expertos.

Por la emergencia sanitaria, las fibras Industriales, ente ellas Terrafina, Prologis y Macquarie, se posicionaron con escenarios posibles de pérdidas por rentas en términos anuales, pero no superaban el 5 por ciento de sus ingresos totales, resalta en un análisis Grupo Financiero Monex.

Además, la ocupación de sus espacios industriales se ha mantenido en niveles de 95 por ciento, lo que es altamente positivo, comenta Roberto Solano, coordinador de Análisis de Estrategia Bursátil de Grupo Financiero Monex.

“Esperábamos que fueran las mas defensivas, han sido las más defensivas y esperamos que sigan así“, dice.

Ante la pandemia, hubo incertidumbre económica, pero las empresas que rentan espacios industriales no suelen dejar de rentarlos de inmediato ante una coyuntura, ya que tienen inversiones y planes de largo plazo, explica.

“No hemos observado un ajuste (a la baja) como en comercial y oficinas y es debido a que estas industrias son más resilientes. Al final del día tienen inversiones en México no solamente para tres años, sino que han estado aquí toda la vida.

Asimismo, destaca que las inversiones de estas fibras se han reactivado, por lo que han tenido incrementos en el total de metros cuadrados que tienen. Por ejemplo, Fibra Prologis, que recientemente compró dos propiedades en Monterrey por 27.2 millones de dólares.

Aunado a ello, el que cobren sus rentas en dólares les ayuda porque en periodos de volatilidad, esta moneda se aprecia y obtienen mayores ganancias.

Antonio González, analista de la plataforma Fibraspy, coincide en que las fibras industriales han sido las menos afectadas e incluso la previsión es que el valor de sus propiedades se incremente.

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Fibras hoteleras: las más golpeadas

En este entorno, las fibras más expuestas y afectadas son las hoteleras, Fibra Inn y Fibra Hotel, que tuvieron que frenar operaciones prácticamente por completo y después registraron ocupaciones por debajo del 30 por ciento, comenta González.

“Como tienen puros hoteles business class a los inversionistas les da algo de miedo porque no saben qué va pasar con los viajes de negocio. Ese es el problema de esas fibras“, advierte.

En el segundo trimestre de este año, Fibra Hotel tuvo ingresos por 72millones de pesos, una caída del 93.6 por ciento respecto al mismo periodo de 2019, de acuerdo con su reporte trimestral, por el cierre de sus hoteles.

En el documento, menciona que en abril y mayo, la mayoría de sus 86 hoteles fueron cerrados cerrado y la apertura gradual empezó en junio pasado. En octubre, finamente alcanzaron una ocupación de 35 por ciento.

Un efecto menor en retail y oficinas

En inmuebles de oficinas y espacios comerciales, las afectaciones han sido menores y las fibras han respondido con diferimientos o descuentos en rentas.

Al cierre de septiembre pasado, Fibra Uno (FUNO), que tiene un portafolio de 620 propiedades industriales, de oficinas y centros comerciales, había destinado mil 549.1 millones de pesos para reservas en caso de que sus inquilinos no puedan reanudar sus pagos de renta este año.

Respecto al impacto en oficinas por la tendencia a que más corporativos permitan que sus empleados hagan home office, Solano estima que no será elevado.

Una estimación de Cushman & Wakefield apunta que el home office representaba previo a la pandemia, las empresas que renta espacios de oficinas permitían que el 5 por ciento hiciera home office, pero una vez superada esta contingencia sanitaria, se elevará a 10 por ciento, comenta.

Este año, la ocupación de espacios de oficinas bajó, en promedio, de 95 por ciento a 92.5, una reducción menor.

Menciona que estos contratos de arrendamiento son por periodos largos y no es tan sencillo que un inquilino deje su oficina sin penalización.

“(Además), el mundo de oficinas seguirá vigente después de la pandemia, obviamente habrá una reconfiguración en algunas industrias que están en estos corporativos, pero creemos que hay espacio todavía para una recuperación“, sostiene.

Se prevé que en 2021 haya un regreso de más personal a sus oficinas de trabajo y las fibras serán más flexibles para mantener los precios de renta e incluso no subirlos, estima.

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Las fibras también tienen en su portafolio centros comerciales, unas en mayor medida que otras, pero todas podrán soportar la situación, consideran los expertos.

Las que poseen complejos comerciales con cierta madurez soportarán mejor esta coyuntura, asevera Solano.

“Un ejemplo de Fibra Danhos, Reforma 222, los meses que que se encerraron en absoluto, los arrendatarios lograron sortear esta situación, pero son arrendados que tienen formato de tienda amplia. Hablas de un tema de autoservicio, como puede ser un Walmart, tiendas departamentos como es Liverpool, Palacio deHierro“, explica.

Estas empresas, pese a su caída en ventas, han podido sortear la crisis y mantendrán sus espacios en centros comerciales, aunque sea con diferimientos de pagos.

Aclara que eso no significa que no haya habido un impacto, ya que habrá pequeños arrendatarios que no podrán mantenerse.

En la ocupación la afectación ha sido menor, pues previo a la pandemia era, en promedio, de 93 a por ciento y bajó a 90 por ciento.

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Solano describe que, además del impacto por el cierre de actividades durante la emergencia sanitaria, también afectó la pérdida de empleo y que los consumidores perdieran por adquisitivo por lo que serán más conservadores al comprar.

Sin embargo, el escenario actual no permite anticipar en qué tiempo se daría una recuperación para centros comerciales, ya que existe el riesgo de que algunos estados del país regresen a semáforo rojo por la emergencia sanitaria, aunque no se prevé un cierre total de actividades.

González considera que, frente al potencial incremento de compras en línea tras esta situación, los centros comerciales con una mezcla de oferta para compras y esparcimiento, serán los que tengan un mejor comportamiento.

“En el mejor de los casos, que involucra el éxito de alguna de las actuales candidatas a vacunas para la Covid-19, esta recuperación será acelerada“, menciona León.

De cualquier forma, a lo largo del año las fibras han seguido invirtiendo y esta es una clara muestra de la confianza que se tiene en la recuperación del sector, añade.

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Desarrollo Inmobiliario Fibras Fideicomiso de Inversión y Bienes Raíces naves industriales Hoteles y alojamiento
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