El tráfico vehicular matutino de personas en camino a trabajo ha regresado, tras meses de haberse aminorado por la contingencia sanitaria causada por el Covid-19. Pero a pesar de que las personas han vuelto a sus sitios de trabajo (algunas con formatos híbridos), las oficinas no terminan de llenarse.
La gran pregunta para las oficinas: ¿Cómo se recuperarán?
La hemorragia del sector de las oficinas ya paró, pero aún no se logra ver su recuperación total. Al mismo tiempo, otros formatos más flexibles hacen su batalla para posicionarse como la solución.
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En el primer trimestre de 2022, la tasa de disponibilidad de oficinas incrementó y cerró en 24.5% en la Ciudad de México, es decir, casi la cuarta parte de oficinas está vacía, mientras la inauguración de nuevos espacios no se detiene: se encamina para alcanzar los 8 millones de metros cuadrados de área rentable. Insurgentes, Periférico Sur y Santa Fe, son los tres corredores que más han sufrido las desocupaciones e ingresos de edificios al inventario, de acuerdo con datos de la inmobiliaria Newmark.
Al ver lenta la recuperación, se ha intentado encontrar otras soluciones a las altas tasas de vacancia. Entre ellos se encuentra la reconversión y mayor flexibilidad de los espacios.
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Ante la situación se debe pensar en “adaptar espacios, cambiar la vocación de edificios según se requiera; pensar en el coliving. Hay que repensar en los usuarios y en sus necesidades, que se han ido transformando; que de ir a vivir cerca de su empleo pasó a ir a los corporativos y ahora la nueva tendencia es el modo híbrido”, dice Erick Pérez, presidente de la Asociación Mexicana de Coworkings.
Considera que la renta de espacios ha aumentado un 20%, en comparación con el último trimestre del año, “en oficinas privadas en centros de negocios, coworkings o espacios privados y en oficinas virtuales. La ocupación de oficinas privadas, indica, va en aumento, pero muy lentamente”.
Las salas de juntas y salas de conferencias es un segmento al que le va muy bien, indica, pues se requiere tecnología para juntas de equipo y es algo que se necesita. También el coworking ha tenido éxito, pues mucha gente está en home office, aunque 80% de las personas no están contentos con trabajar todo el tiempo en su casa por diversos motivos; horarios, distracciones de todo tipo o la capacidad de internet no es la adecuada.
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“Los programadores y diseñadores no tienen tanto problema. Pero somos seres sociales, necesitamos contacto humano. Así que estar en casa está bien, pero no una jornada completa. Las personas ya no quieren estar en su casa y tampoco quieren viajar dos o tres horas hacia sus centros de trabajo y los 9 millones de metros cuadrados existentes en la Ciudad de México están concentrados en la misma zona”, agrega.
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Amxco percibe “nos estamos recuperando, no como deberíamos porque la economía nacional no se ha recuperado por muchos factores. Antes de la pandemia estábamos creciendo 30% anual. Previene que toda la gente que trabaja en un espacio de trabajo, en cualquier tipo de oficina, lo hará en un espacio flexible y calcula 30% de la población para 2030.
No hay recuperación ideal, el mercado no se ha inclinado hacia un servicio u otro en especial, pero se siente la recuperación paulatina. El tema clave es, dice el presidente de la Amxco, calidad, “que se pague por un buen servicio, por lo que se opta por ofrecer todas las medidas de protección y facilidades como rentar una oficina de tres a seis meses, amueblada y equipada, siendo que antes no se podía rentar por menos de un año. Y también cuentan las flexibilidades como permitir crecer o recortar gastos.
Y existe una infinidad de marcas que prestan estos servicios a todo tipo de empresarios. Esa diversidad y flexibilidad es nuestra máxima cualidad y para este mercado entre más se desocupen edificios corporativos más oportunidades se abren para otros servicios, porque una empresa que necesitaba 3 mil metros cuadrados ahora va a necesitar 500 o 1,000, y los demás metros los puede ocupar en otros centros que estén más cerca de donde viven sus empleados.
Lo que estamos aprendiendo, finaliza Pérez, es que “el mundo y los empleados están en constante evolución, tienen otro tipo de intereses, aspiraciones y que como industria de espacios de trabajo tenemos que evolucionar, ser más flexibles y adecuarnos, porque la fuerza laboral es lo más importante de las empresas, y su gente está en nuestros espacios.
En esta misma línea, Alejandro Delgado Ramos, de SiiLA, afirma que aparecen productos Plug and play, de obra gris, espacios coworking, espacios listos para utilizarse, acondicionados y amueblados que compiten directamente con el coworking. Hay mucha oferta de obra gris, de edificios nuevos llegando al mercado y en los que no hay que hacer inversión CAPEX.
Para hacer frente y presencia en este ambiente, indica Delgado Ramos, se requiere diferenciarse, o sea marcar la pauta en función de las necesidades de los usuarios. Y considera que los corporativos de usos mixtos tienen características muy apropiadas que integran los elementos para realizar todo tipo de actividades en un mismo lugar, cubriendo así dichas necesidades.
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Oficinas vacías: el problema que no se arregla
En diciembre de 2021, Cbre Group México, empresa mundial de inversión y servicios inmobiliarios comerciales, proyectó que el mercado de oficinas en el país tendría una recuperación en la segunda mitad de 2022 y que el trabajo híbrido sería una oportunidad de transformar los espacios laborales en centros de innovación y colaboración de los corporativos.
En su reporte Mercado de Oficinas del segundo semestre de 2021, Newmark indicó que la Ciudad de México cerró el año con ligera recuperación en términos de absorción neta y bruta, con respecto a los trimestres anteriores del año. Los pronósticos de la firma fueron de reserva, ya que el crecimiento del inventario durante el último trimestre (62.526m2) trajo consigo un alza en la tasa de disponibilidad -la octava consecutiva- y cerró el año con la cifra más alta registrada en 23,7%.
Alejandro Delgado Ramos, country manager de la plataforma de información, análisis e inteligencia del mercado inmobiliario, SiiLA, comparte un resumen antes, durante y después de la contingencia, en el que “las tasas de disponibilidad de oficinas han tenido una evolución, que va de 11% en 2018 a 19% para el cierre de 2019, debido al inventario que se incorporó (alrededor de 400 mil m2 en la Ciudad de México); sin embargo, había un inventario de absorción neta positiva, se rentaba más que se ocupaba.
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Para 2020 llegamos, dice, a un escenario de absorción neta negativa y una absorción bruta disminuida. También, en 2020 las entregas se reducen. En total fueron 70 mil m2 entregados, mucho menos que en 2019, comenta, pero la desocupación y la disminución de la absorción bruta y caer en absorción negativa provocó que la tasa de disponibilidad llegara a 20% en 2021.
En 2021, continúa Delgado, vimos un mayor número de salidas, mayor número de absorción negativa y menos entradas. Fue uno de los años más complicados en término de salidas. Pero al cierre de 2021 y lo que va de 2022 ya se reduce el número de salidas, aunque no se ha recuperado la absorción bruta y seguimos este año en escenario negativo, en términos de absorción neta.
Con el inventario existente y en construcción, al ritmo de absorción actual habrá disponibilidad de entre seis y ocho años, por lo que la clave para tener mejores niveles de ocupación es sin duda esa diferenciación.
“No vemos una recuperación en el corto plazo. Tenemos que ver más allá aunque por el momento, por así decirlo, ya se detuvo la hemorragia. En este momento; sin embargo, estamos en un mercado en el que los inquilinos tienen mayor poder de negociación y no es el momento para el mercado de oficinas”, dice Alejandro Delgado de Siila.
Para seguir en el juego, “la clave es mantener los edificios ocupados. Entonces es importante que las estrategias sean creativas; ampliar periodo de gracia, cerrar en pesos, dar esa facilidad y no sólo en dólares, dar contratos más flexibles y hacer lo necesario para cumplir objetivos”.
Este es un mercado con muchas oportunidades. México es un país en donde las condiciones demográficas favorecen el momento por el que estamos atravesando. Claro que estamos en medio de una recesión, una sobreoferta de oficinas, pero el escenario futuro se ve mucho mejor de lo que ya vimos en los 2020 y 2021.
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Hay que seguir fomentando trabajos e inversión extranjera directa para que el número de empresas que lleguen al país crezca y esto hace que se ocupen más espacios, que se empleen a más personas. Ahí está la clave del juego, pero el panorama parece ser mucho mejor a lo que vimos anteriormente, finaliza Delgado Ramos.
Y aunque el mercado de oficinas sigue sin despegar, como indica Newmark en su reporte, también considera pendiente la aplicación de la forma híbrida como modelo laboral hegemónico y tomar en cuenta que los niveles de desempleo en la zona metropolitana de la Ciudad de México han disminuido ligeramente, en comparación con el último trimestre del 2021, ambos elementos que apoyan la recuperación del mercado de oficinas, aunque no a corto plazo.
De acuerdo con el Inegi, entre enero y marzo de 2022, la tasa de desocupación fue de 3,5% de la Población Económicamente Activa (PEA), una cifra menor que el 4,4% registrado en el mismo periodo del año anterior.
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