Los polígonos de actuación en la Ciudad de México estuvieron en jaque al inicio del gobierno de Claudia Sheinbaum, debido a la detección de irregularidades en este esquema que consiste en el aprovechamiento del potencial de desarrollo urbano a través de relocalizar usos de suelo o lotificar. Una de las estrategias es, por ejemplo, permitir que en algunos predios se puedan construir inmuebles más altos y permitir más área libre a nivel horizontal.
ICON San Ángel, ¿cómo surgió el rascacielos de vivienda de Periférico?
El proyecto, uno de los más altos de la avenida, usó la polémica herramienta para construir una torre de 34 pisos que incluye en su interior un barrio entero.
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En 2019, las palabras de la entonces jefa de gobierno hablaban de irregularidades graves en las autorizaciones de estos sistemas, “este instrumento de desarrollo urbano llamado Polígonos de Actuación fue ilegalmente utilizado por la administración anterior, se dieron autorizaciones que no tenían ningún fundamento legal con base en los programas de desarrollo urbano”, sin embargo, hubo desarrollos que sí pasaron las auditorías y el esquema continuó, por lo que GDC Desarrollos y BRAG Arquitectos decidieron usarlo para construir en una zona densa: Periférico.
“Si se hace bien tiene muchos beneficios porque es básicamente como una plastilina, que es una misma masa. Es el uso de suelo que tiene autorizada, pero puedes poner tu masa más vertical. Es la misma densidad, número de departamentos permitidos, superficie máxima de construcción, pero hacia arriba para generar más espacios libres a nivel piso”, explica Santiago Morales de GDC.
El proyecto Icon San Ángel, popular entre quienes transitan el Segundo Piso de esta vía rápida por su icónica fachada blanca y su altura que supera, por mucho, a los edificios cercanos, no es el primero que construye esta mancuerna, por lo que con su anterior experiencia decidieron hacer un proyecto ambicioso de 34 pisos y 184 departamentos.
El polígono de la torre se formó al juntar dos predios cada uno tenía un uso de suelo autorizado de 15 niveles con 20,000 metros cuadrados de construcción y 20% de área libre. Al conjuntarlos, se logró duplicar el número de pisos y alcanzar 40% de espacio horizontal.
“Tuvo muchos edificios también para el edificio porque al estar pegados a Periférico la altura se justifica muy bien, te da mejores condiciones de iluminación, ventilación y te permite separar las cuatro fachadas”, dice Cristian Aguilar de BRAG Arquitectos.
Sin embargo, el despacho estaba consciente de que por su tamaño existía lúdico acústico y visual a la altura de la construcción, por lo que las áreas comunes se colocaron en la planta baja, así como terrazas, para que las viviendas no tuvieran la vista obstruida.
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Un barrio dentro de un edificio
En San Ángel, la zona en la que se encuentra el edificio, abundan las casas con amplios jardines y abundante vegetación, por lo que BRAG y GDC quisieron repetir el concepto pero a nivel edificio, por lo que en el inmueble se colocaron 200 árboles en las fachadas y terrazas, lo que también ayuda a aminorar la temperatura dentro de los departamentos.
En el inmueble también se incluyeron la mayor cantidad de amenidades “Periférico no es una calle muy caminable, por lo que fue muy importante para nosotros incluir áreas comunes, como su fuera un pequeño barrio. Hay una tienda, cafetería, peluquería, biblioteca, salón de eventos, un cine… todo eso permite que la gente no tenga que salir a agarrar el coche o bajar por las complicadas avenidas”, explica Cristian Aguilar de BRAG Arquitectos.
El resultado ha sido bien aceptado por los consumidores, ya que los departamentos que van de los 60 metros cuadrados hasta los 250 metros cuadrados se han vendido desde los tres millones de pesos, hasta 13 millones de pesos en las colocaciones más recientes, por lo que consideran que los polígonos de actuación son exitosos a pesar de ser complejos de utilizar.
“Es un instrumento de desarrollo urbano complejo, necesitas por ejemplo un PDU (Plan de Desarrollo Urbano), un proyecto de desarrollo urbano para que te apoye a hacer el estudio y tienes que hacer el proyecto arquitectónico y luego el PDU, revisar que cumpla con todas las normas y después ya se ingresa a Seduvi (Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Ciudad de México). El trámite aproximadamente puede tardar de siete meses a un año. Entonces muchas veces no se hacen tantos polígonos de actuación porque financieramente no convienen, pero nosotros creemos que a pesar de eso mejoran mucho a la ciudad”, dice Santiago Morales.
No obstante, siempre se debe tomar en cuenta el factor social para que la implementación de la herramienta sea efectiva. La empresa explica que siempre que se construye un edificio de más de seis pisos es importante estar en constante comunicación con los vecinos y tener los documentos en regla para revisiones con las autoridades.
Explican que en el caso de ICON San Ángel se tuvo conversaciones con los líderes de las colonias aledañas a los que se eles encontraban copias de los permisos y se solucionaron problemas relacionados con polvo, manchas a automóviles y ruido.
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