Airbnb es una empresa que no solo ha llegado a cambiar el sector de hotelería y bienes raíces del mundo, sino que ha impulsado movimientos sociales y hasta ha cambiado las normas de las ciudades. México, y de manera particular la Ciudad de México, es uno de los lugares en donde el gobierno ha abordado el tema de la regulación. Y aunque aún no hay nada escrito, se ha buscado avanzar en el tema.
A pesar de iniciativas para regulación, empresas como Airbnb apuestan por México
Alterhome, empresa española especializada en la corta estancia, dice que la estrategia es adaptarse a las normativas, pero no frenar su incursión en México.
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En noviembre del año pasado las autoridades capitalinas enviaron una propuesta al Congreso local para “limitar” la expansión de la renta a corto plazo a través de filtros, como crear un padrón de anfitriones, los cuales no podrán tener más de tres propiedades. Pero, a pesar de esta iniciativa, las empresas dedicadas a modelos de negocios similares no se han visto desincentivadas de iniciar operaciones en la metrópoli, como Alterhome, proptech española de viviendas vacacionales.
La empresa, que a través de franquiciatarios administra inmuebles para ponerlos en alquiler para el turismo, llegó a México a finales del año pasado con una inversión de 1.4 millones de euros para expandirse en ciudades como la Ciudad de México, a pesar de que el sector está en la mira. "Nosotros, en cada ciudad en donde operamos, tenemos una regulación diferente. Y claro que nos afecta, pero también nos apoyamos mucho en el socio local, es él quien tiene que ser un experto junto a nosotros de lo que hay que hacer en la ciudad y cómo nos afecta”, dice Chema González, CEO de la compañía.
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Aunque hay regulaciones más estructuras que otras, la estrategia es continuar hacia adelante, “la respuesta es no detener operaciones en la ciudad sino saber adaptarse a las regulaciones que vienen”, agrega. Y ejemplifica con Barcelona, una ciudad que cuenta con una de las normativas más avanzadas, en donde el alquiler turístico está restringido por zonas a un número limitado de unidades. En este caso, Alterhome optó por alquilar en media estancia, para poder continuar en el mercado.
Damián Tabakman, consultor de Real Estate Global y ponente de Expo Real Estate que aborda al sector en toda Latinoamérica, coincide con esta visión, y agrega que regulaciones no bien planteadas pueden jugar contra el dinamismo de la economía. “Hay que adaptarse a las reglas del juego y a veces este tipo de regulaciones son tan estructuras que terminan castigando fuertemente la industria del turismo en general y esto puede pasar con la renta temporaria o con tantas otras cosas”, comenta.
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El experto detalla que en Nueva York, en donde se prohibió la renta a corto plazo con estancias menores a 30 días, y para más de este periodo se piden registros de los anfitriones. La legislación no ha parado el alquiler de esta clase, sino que medios locales han reportado la creación de un “mercado negro” que se oferta, principalmente, por redes sociales, el aumento de la demanda en Nueva Jersey e incremento de las tarifas en los hoteles.
El precio de la vivienda cayó cuando se empezaron a aplicar las nuevas reglas en septiembre, y pasó de 15,087 pesos mexicanos el metro cuadrado ese mes, a 14,888 pesos en octubre. Aunque, a cierre de 2023, el precio volvió a subir a 15,015 pesos el metro cuadrado, de acuerdo a Properstar.
“Así que si las normas están bien planteadas pueden ser muy eficientes, pero si no pueden alterar completamente la dinámica de funcionamiento del mercado. Aunque a veces las plataformas pueden eludir estas limitaciones. Depende de los casos en particular (...) yo creo que en algún punto sí pueden beneficiar a los inquilinos de vivienda permanente, pero simultáneamente tiene un perjuicio económico grande al limitar la llegada de turismo”, considera Damian Tabakman, director académico del Congreso de Inversiones y Desarrollo Inmobiliario de la Expo.
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La estrategia de Alterhome
La empresa ha llegado a México a través de “socios”, personas locales que entran al negocio para atraer propiedades y administrar las rentas. De esta manera, los dueños reciben dinero de sus inmuebles, pero sin invertir tiempo en atraer clientes y darles mantenimiento.
En el país operan en Puerto Vallarta, Tulum y la capital del país y planean expandirse a más ciudades este año de la mano de los franquiciatarios, clave para el negocio.
“Ese socio que deja la vida porque es su negocio, si encima le das un montón de soluciones para que él pueda aprender en cabeza ajena, es decir, no tenga que inventar la rueda él, sino que se pueda beneficiar de empresas que ya han pasado por ahí hace mucho más tiempo y que tienen más recursos, tienen más infraestructura, tienen más tecnología, tienen más marca, tienen más capacidad de negociación”, dice Chema González, ya que la empresa tiene capacitaciones con la experiencia que han tenido en otras ciudades como Madrid, Miami y Estambul, entre otras.
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