En un mercado inmobiliario demandado y creciente como el de México, el apetito de los inversionistas ha ido en aumento, pero aunque en general el sector parece una mina de oro, la verdad es que la información es la clave para poder tener transacciones positivas.
Cómo calcular el cap rate: la clave para evaluar la rentabilidad de un inmueble
La herramienta es fundamental para inversionistas interesados en el sector de las bienes raíces.
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Una de las herramientas fundamentales para obtener datos, de acuerdo a la proptech La Haus, es el cap rate. Un cálculo también conocido como tasa de capitalización, fundamental para evaluar la rentabilidad de un inmueble cuando el esquema de inversión es la compra renta.
Su importancia ha crecido significativamente en los últimos años, especialmente en mercados altamente dinámicos como la Ciudad de México y Jalisco. Según la Encuesta Nacional de Vivienda (ENVI), estos dos estados lideran en México en cuanto a la proporción de hogares en renta, con un 44% y 41% respectivamente.
¿Qué es el cap rate?
El cálculo ayuda a identificar cuánta es la conveniencia de adquirir un inmueble de acuerdo a los ingresos obtenidos al ponerlo en renta y el tiempo en el que se tardará en regresar la inversión. Entre más alto el cap rate, mejores serán los resultados.
¿Cómo calcular el cap rate?
Para calcular el cap rate, debes seguir estos pasos, de acuerdo a La Haus:
1. Identificar los parámetros clave. Se necesitan conocer dos valores fundamentales:
- NOI (Net Operating Income o Ingreso Operativo Neto): Es el ingreso anual que genera la propiedad después de restar los gastos operativos.
- Valor de mercado de la propiedad: Es el precio actual del inmueble en el mercado.
2. Aplicar la fórmula_ Cap Rate = (NOI / Valor de mercado de la propiedad) x 100
3. Interpretar el resultado: El porcentaje obtenido representa la tasa de retorno anual de tu inversión.
Ejemplo:
Un departamento genera un ingreso anual por rentas de 100,000 pesos (NOI) y su valor de mercado es de 1,000,000 de pesos.
El cap rate = (100,000 / 1,000,000) x 100 = 10%
Este resultado indica que tu propiedad tiene un cap rate del 10%, lo que significa que se recuperaría la inversión inicial en aproximadamente 10 años, sin considerar fluctuaciones del mercado.
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¿Por qué es importante el cap rate?
La relevancia del cap rate en las inversiones inmobiliarias radica en la evaluación de riesgos y estabilidad, ya que puede al proyectar un índice alto se puede interpretar como más problemas para recuperar la inversión, mientras que uno bajo muestra más estabilidad en las propiedades.
También permite contrastar diferentes oportunidades para invertir y comprender tendencias del mercado.
Factores adicionales a considerar
Al utilizar el cap rate, es crucial tener en cuenta otros factores que influyen en la rentabilidad de una inversión inmobiliaria, de acuerdo a la proptech:
- Ubicación: La localización del inmueble afecta directamente su demanda y potencial de valorización.
- Tipo de propiedad: Las características específicas del inmueble (residencial, comercial, industrial) influyen en el cap rate esperado.
- Condición de la propiedad: El estado de conservación y la antigüedad del inmueble impactan en su valoración y rentabilidad potencial.
- Desarrollo del entorno: Factores como la construcción de nuevas infraestructuras o servicios en la zona pueden afectar positivamente el valor de la propiedad.
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