En un contexto donde menos de la mitad de los hogares mexicanos posee un automóvil, las regulaciones sobre estacionamientos en nuevas construcciones generan un impacto significativo en el costo y accesibilidad de la vivienda que afecta, principalmente, a las familias de menores ingresos.
El costo oculto del estacionamiento obligatorio: cómo encarecen la vivienda
Legislaciones heterogéneas que obligan a los inmuebles a reservar terrenos para estacionamientos impactan en su valor.
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México se ubica en el puesto 32 de 34 entre los miembros de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE) en cuanto a tasa de motorización. Solo el 46% de los hogares mexicanos cuenta con un automóvil, superando únicamente a Chile y Turquía en este aspecto. Además, menos del 28% de los desplazamientos laborales en el país se realizan en coche.
A pesar de estas cifras, las legislaciones estatales en materia de construcción continúan exigiendo a los propietarios y desarrolladores la provisión de un número determinado de cajones de estacionamiento en sus propiedades.
Estas normativas, que varían considerablemente entre estados e incluso entre municipios, no toman en cuenta factores como la ubicación de las viviendas, el acceso al transporte público o los ingresos de los habitantes, explica Adrián Acevedo, colaborador del Infonavit (Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores), en un artículo de la institución.
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La falta de uniformidad en estas regulaciones también influye en el desorden legislativo y el encarecimiento. Por ejemplo, en Oaxaca, una tienda de abarrotes debe contar con un cajón de estacionamiento por cada 40 metros cuadrados de construcción, mientras que en Cuernavaca se requiere uno por cada 25 metros cuadrados.
El impacto de estas regulaciones en el costo de la vivienda es considerable. Un cajón de estacionamiento ocupa en promedio 12 metros cuadrados. Para una familia que adquiere un predio de 90 metros cuadrados, esto significa destinar el 13% de su terreno a un espacio que posiblemente no utilizará. Considerando que tanto el suelo urbano como las superficies construidas son escasos y costosos, es imperativo evaluar el costo-beneficio de estas regulaciones, dice Adrián Acevedo en su colaboración.
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Las regulaciones actuales obligan a todas las familias, independientemente de su nivel socioeconómico, a adquirir más metros cuadrados de suelo, lo que eleva el costo de las viviendas y obliga a muchas familias a adquirir terrenos más baratos, pero ubicados lejos de sus centros de trabajo.
Un caso ilustrativo se observa en la zona metropolitana de Monterrey, señala Acevedo. En Cadereyta Jiménez, uno de los municipios conurbados, el reglamento exige al menos un cajón de estacionamiento por vivienda. Sin embargo, de las 37,366 unidades habitadas, solo 20,080 tienen automóvil. Esto significa que el 46% de los hogares está pagando por un espacio que no necesita.
La situación se agrava en fraccionamientos específicos. En Valle del Roble, por ejemplo, hay 13,456 viviendas, cada una con un cajón de estacionamiento, pero solo 2,213 hogares tienen auto. Como resultado, 25 hectáreas se ocupan en cajones de estacionamiento en viviendas sin vehículo.
Estas normativas también tienen un efecto negativo en la producción de viviendas en zonas céntricas, donde los terrenos son más costosos. Los proyectos de vivienda en estas áreas deben recurrir a sistemas más complejos y caros para cumplir con la normativa, como la construcción de estacionamientos subterráneos o la reducción de la superficie habitable para dar espacio a los cajones.
Sin embargo, algunas ciudades mexicanas están tomando medidas para abordar este problema. Guadalajara, Ciudad de México y San Pedro Garza García han eliminado los requisitos mínimos de estacionamiento, lo que permite a los desarrolladores determinar la necesidad de construir estacionamientos basados en criterios como la demanda, el tipo de vivienda, el ingreso, la ubicación y la oferta de estacionamiento en la zona, dice el experto.
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