La reciente adquisición del 77.14% de Terrafina por parte de Fibra Prologis marca el inicio de una nueva era en el sector inmobiliario industrial mexicano. Sin embargo, esta operación, que concluyó su primera fase el pasado 6 de agosto, es solo el comienzo de un proceso más amplio que redefinirá el panorama de los fideicomisos de inversión en bienes raíces (Fibras) en el país.
En el proceso de adquisición, Fibra Prologis va por 18% de CBFIs de Terrafina
El fideicomiso adquirió 77.14% de los certificados bursátiles de su par en la BMV.
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Fibra Prologis completó la compra de 606,417,404 certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFIs) de Terrafina mediante un esquema que combinó el intercambio de CBFIs y un pago en efectivo.
La operación involucró la emisión de 217,092,999 CBFIs de Fibra Prologis y un desembolso de 11,782 millones de pesos. Con esta transacción, Fibra Prologis asumió el control administrativo de Terrafina, pero el proceso de adquisición está lejos de concluir, de acuerdo a la consultora Datoz.
El próximo objetivo es la adquisición de, al menos, un 18% adicional de los CBFIs de Terrafina. Esta meta es crucial para alcanzar el umbral del 95% del control, necesario para proceder con el desliste de Terrafina de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).
La importancia de este paso radica en evitar posibles sanciones fiscales que podrían afectar la retención de impuestos en la distribución trimestral de dividendos que Terrafina está obligada a realizar por ley, dice la consultora.
Para lograr este objetivo, Fibra Prologis deberá diseñar una estrategia para adquirir los CBFIs restantes. Esto podría implicar una o más ofertas públicas de adquisición (OPAs) subsecuentes. Los términos de estas ofertas podrían diferir de la oferta inicial, lo que añade un elemento de incertidumbre para los actuales tenedores de CBFIs de Terrafina.
Una vez alcanzado el control del 95%, Fibra Prologis iniciará el proceso formal para deslistar a Terrafina de la BMV. Este proceso implica cumplir con diversos requisitos regulatorios y obtener las aprobaciones necesarias de las autoridades correspondientes.
Paralelamente a estos pasos, Fibra Prologis se enfrentará al desafío de la integración operativa.
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Datoz detalla que en los próximos trimestres, la empresa planea reestructurar el portafolio combinado. Esto incluye la venta de activos no esenciales, la consolidación de propiedades estratégicas y la expansión en ubicaciones clave. La integración también implica la unificación de sistemas de gestión, la armonización de políticas y procedimientos, y la optimización de la cartera de clientes.
La fusión busca generar eficiencias operativas y financieras. Fibra Prologis trabajará en la reducción de costos operativos, la optimización de la estructura de capital y la mejora en la eficiencia de la gestión de activos.
La entidad combinada deberá asegurar que cumple con todas las regulaciones aplicables a las Fibras en México, incluyendo los requisitos de distribución de dividendos, los límites de apalancamiento y las normas de gobierno corporativo.
La consolidación de Fibra Prologis y Terrafina creará el mayor fideicomiso de inversión en bienes raíces industriales de México. El portafolio combinado alcanzará 89.2 millones de pies cuadrados distribuidos en 525 propiedades industriales y 11 reservas de tierra.
Sin embargo, el camino no está exento de desafíos. Fibra Prologis podría enfrentar resistencia de tenedores minoritarios de CBFIs de Terrafina, lo que complicaría el proceso de adquisición del 18% adicional.
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