Ciudades al borde del precipicio: El riesgo de burbuja inmobiliaria en 2024

Miami: La nueva capital del riesgo

Miami encabeza la lista de ciudades con mayor riesgo de burbuja inmobiliaria en 2024. Los precios en la ciudad floridana se han disparado casi un 50% en términos reales desde finales de 2019, con un aumento del 7% tan solo en el último año.

Este crecimiento vertiginoso, impulsado principalmente por el auge del mercado de lujo, ha desconectado los precios de la realidad económica local.

Ciudades en la cuerda floja

Tras Miami, Tokio y Zúrich completan el podio de las ciudades con mayor riesgo de burbuja.

Zúrich, la ciudad suiza, muestra signos preocupantes en su mercado inmobiliario. Comprar viviendas en Zúrich cuesta ahora casi un 25% más en términos reales que hace cinco años.

La proporción de viviendas ocupadas por sus propietarios está disminuyendo, ya que los nuevos inmuebles a menudo se comercializan como edificios de compra para alquiler. Debido al muy escaso inventario de viviendas ocupadas por sus propietarios en Zúrich, estas se percibirán cada vez más como un bien de lujo.

En cuanto a Tokio, la capital japonesa también presenta signos de sobrevaloración. Los precios reales de la vivienda en Tokio han aumentado en torno a un 5% en los últimos trimestres, continuando la tendencia de años anteriores.

En los últimos cinco años, los precios de la vivienda se han encarecido más de un 30% en términos ajustados a la inflación, más del doble que los alquileres.

Tokio tiene una de las relaciones precios/ingresos más elevadas entre todas las ciudades del estudio, lo que indica una creciente desconexión entre los precios de la vivienda y los ingresos de los residentes.

- Fráncfort y Múnich: Estas ciudades alemanas han experimentado caídas de precios del 20% desde sus máximos. La subida de los tipos hipotecarios ha sido el principal catalizador de esta corrección, que ha llevado a ambas ciudades a alejarse de la zona de alto riesgo de burbuja.

- París: La capital francesa registró un descenso del 10% ajustado a la inflación en el último año, convirtiéndose en el mercado inmobiliario europeo más débil entre las ciudades analizadas. Factores como la emigración, las restricciones a la concesión de préstamos y el aumento de los impuestos sobre la propiedad han frenado la demanda.

- Hong Kong: Los precios reales de la vivienda en Hong Kong registraron un descenso de dos dígitos en los últimos cuatro trimestres, volviendo a niveles que no se veían desde 2012. El número de operaciones se desplomó y el crecimiento de las hipotecas se paralizó.

- Ámsterdam: Los precios reales cayeron un 15% entre 2022 y 2023, principalmente debido al empeoramiento de las condiciones de financiamiento y la inflación, que han disminuido el poder adquisitivo de los hogares.

La escasez de vivienda como estabilizador

A pesar de los riesgos de burbuja en algunas ciudades, la escasez generalizada de viviendas está actuando como un factor estabilizador en muchos mercados urbanos. Este fenómeno está teniendo un impacto significativo en la dinámica del mercado inmobiliario:

1. Aumento de los alquileres: El informe revela que el precio de los alquileres reales ha aumentado un 5% de media en los dos últimos años, superando el crecimiento de los ingresos en la mayoría de los casos. En algunas ciudades, como Madrid, los alquileres reales se dispararon un 15% en los últimos cuatro trimestres.
2. Presión sobre la oferta: Los elevados tipos de interés y el aumento de los costes de construcción han sido grandes lastres para la construcción de nuevas viviendas. Los permisos de construcción han disminuido en la mayoría de las ciudades en los últimos dos años, lo que limita la oferta de nuevas viviendas.
3. Apoyo a los precios: La escasez de oferta está ayudando a mantener los precios de la vivienda en muchas ciudades, incluso en mercados donde otros factores económicos podrían estar presionando a la baja.
4. Cambio en las preferencias de los compradores: La falta de opciones de compra está llevando a muchos potenciales compradores a considerar el alquiler como una alternativa viable, lo que a su vez está impulsando el mercado de alquiler.
5. Impacto en la accesibilidad: Aunque la escasez está ayudando a estabilizar los precios, también está contribuyendo a los problemas de accesibilidad a la vivienda en muchas ciudades.

Esta escasez de vivienda presenta un desafío complejo para las ciudades. Por un lado, actúa como un estabilizador que previene caídas drásticas en los precios de la vivienda. Por otro lado, exacerba los problemas de accesibilidad y asequibilidad, especialmente para los compradores de primera vivienda y los residentes de ingresos medios y bajos.