Querétaro rumbo al 2050, ¿inversión segura o burbuja inmobiliaria?

Sin embargo, este rápido desarrollo ha despertado preocupaciones sobre una posible burbuja inmobiliaria. ¿Estamos ante un crecimiento sostenible o nos enfrentamos a un riesgo inminente?

Carlos del Valle, Socio Regional Bajío de 4S Real Estate, tiene una visión optimista del panorama inmobiliario en Querétaro, "el caso de Querétaro como estado y como zona metropolitana, prácticamente hoy en día es inmejorable", afirma. Esta confianza se basa en que se proyecta que la población crecerá un 125% para 2050, convirtiendo a Querétaro en una metrópoli comparable a Puebla, agrega.

Y aunque a la ciudad le quedan todavía años de crecimiento, hay algunas ramas que sería mejor enderezar para garantizar que el sector inmobiliario no pierda la oportunidad que Bajío le ofrece.

Vivienda vertical, ¿saturación o oportunidad?

El segmento de vivienda vertical ha experimentado un crecimiento lleno de valles y crestas en los últimos años y aunque la venta de departamentos continúa, el sector vive complejidades. “Tenemos un histórico complicado con el que me pareciera que sí, que hubiera una burbuja de cierta forma”, dice el experto.

El año 2018 marcó un hito con la venta de más de 2,200 unidades, un número comparable a las ventas en Monterrey, una ciudad cinco veces más grande. Sin embargo, el mercado se ajustó al año siguiente.

“Tuvimos un 2018 que fue una locura, en el que vendimos prácticamente arriba de las 2,200 unidades, donde parecía que explotaba el tema vertical. Fue un año donde se lanzaron muchos proyectos, donde todo mundo nos volvimos locos y pensamos que el mercado era antibalas y empezamos a desarrollar proyectos. ¿Qué pasó? Un 2019 donde realmente pensamos en la realidad”, precisa Del Valle.

Después llegó la pandemia en la que el mercado se mantuvo estable por la migración interna que se experimentó en el país con la posibilidad de realizar teletrabajo. En 2022 y 2023 se ha visto una recuperación, pero parcial debido a una oferta de unidades mucho más grande de lo que se puede absorber, con 120 proyectos disponibles.

“¿Qué ha pasado? De los 120 proyectos 20 se llevan el pastel (...) Entonces, hay otros 100 que lo tienen complicado y que tienen ya más de cinco años con inventario, que poco a poco van avanzando”, afirma Del Valle.

No obstante, el experto de 4S Real Estate considera que aún no es momento de encender las alarmas, sino de continuar ajustando el mercado para que la vivienda vertical disponible satisfaga, aunque a paso lento, la demanda de necesidad de inmuebles.

Vivienda horizontal, un mercado sólido y en expansión

En contraste con el sector vertical, la vivienda horizontal en Querétaro muestra signos de estabilidad y crecimiento sostenido. Tres zonas principales han mostrado un desempeño excepcional: el área de Zibatá, Refugio y Zakia, la zona de El Marqués, y algunas áreas de Corregidora.

"El tema horizontal yo realmente no veo por dónde la burbuja inmobiliaria", afirma Del Valle. Este segmento ha respondido bien a la demanda, especialmente en proyectos dirigidos a niveles socioeconómicos medio y alto.

La preferencia por casas sobre departamentos sigue siendo notable en Querétaro. De acuerdo a 4S Real Estate, a lo largo de la última década aunque la preferencia por departamentos ha aumentado ligeramente, todavía el 70% de las personas en Querétaro prefieren una casa sobre un departamento.

Esta tendencia se refleja en el desarrollo de nuevos proyectos en zonas específicas. Por ejemplo, en la zona de El Marqués, se han desarrollado proyectos de gran escala que ofrecen una amplia gama de opciones. "Podemos encontrar vivienda desde los 900,000 pesos hasta los 2 millones de pesos. Podemos encontrar una gama de diferentes prototipos y productos en varios de los desarrollos", explica Del Valle.

En las zonas más nuevas y residenciales, como Corregidora, Zibatá, Refugio y Zakia, e incluso en los pocos terrenos disponibles en Juriquilla, la oferta se enfoca en viviendas de mayor valor. "Ya estamos hablando en su mayoría son viviendas de los 3.5 a los 5 millones. Por ahí está oscilando el mercado", señala el experto.

La demanda en estas zonas se mantiene fuerte, impulsada por varios factores. Por un lado, el crecimiento poblacional y la migración interna hacia Querétaro generan una necesidad constante de vivienda. Por otro lado, el poder adquisitivo relativamente alto de los nuevos residentes permite que estos proyectos de mayor valor encuentren compradores.

Además, la pandemia ha tenido un efecto interesante en este segmento. La búsqueda de espacios más amplios y con áreas verdes ha aumentado el atractivo de las casas frente a los departamentos. Muchos compradores, especialmente familias jóvenes y profesionales que pueden trabajar de forma remota, están optando por viviendas horizontales en estas nuevas zonas de desarrollo.

Sin embargo, Del Valle advierte que el sector no está exento de desafíos. El aumento en los costos de construcción y el encarecimiento de la tierra están presionando los márgenes de los desarrolladores, especialmente en los segmentos de vivienda media y económica. "Es un reto que tenemos a nivel nacional, pero el mercado ha respondido y yo al contrario, veo bastante positivo el mercado en Querétaro", afirma.

¿Quién está comprando en Querétaro?

El perfil del comprador en Querétaro es diverso. Por un lado, existe un mercado local fuerte, compuesto tanto por queretanos de nacimiento como por personas que han migrado a la ciudad en años recientes. Por otro lado, hay una importante afluencia de compradores de otras partes del país, principalmente de la Ciudad de México y el Estado de México.

La flexibilidad laboral post-pandemia ha jugado un papel crucial en esta tendencia. "Empezamos a tener una migración bien interesante de Ciudad de México y Estado de México. ¿Por qué? Porque al final, aunque los precios han estado encareciendo en Querétaro, realmente sigue siendo muy grande la diferencia", explica Del Valle.

Para los inversionistas, Querétaro sigue siendo un mercado atractivo. Aunque los rendimientos por renta han disminuido ligeramente, situándose alrededor del 6% anual en lugar del 7% histórico, la plusvalía sigue siendo significativa. Los proyectos en preventa han ofrecido plusvalías de hasta el 20% al momento de la entrega.

Precios y tendencias

Los precios en el mercado vertical de Querétaro varían significativamente. En proyectos nuevos de nivel residencial plus (por encima de los 4 millones de pesos), el precio promedio oscila entre 40,000 y 42,000 pesos por metro cuadrado. Sin embargo, aún es posible encontrar ofertas en proyectos más antiguos con precios desde 29,000 a 30,000 pesos por metro cuadrado.

En el segmento horizontal, la oferta es igualmente variada. En la zona de El Marqués se pueden encontrar viviendas desde 900,000 hasta 2 millones de pesos. En áreas más residenciales como Corregidora, Zibatá, Refugio y Zakia, los precios oscilan entre 3.5 y 5 millones de pesos.

¿Burbuja o boom sostenible?

A pesar del rápido crecimiento y los altos precios en ciertas zonas, los expertos como Del Valle no consideran que Querétaro experimente una burbuja inmobiliaria. El crecimiento poblacional, la migración interna, la diversificación económica y la mejora en la calidad de vida son factores que sostienen la demanda.

Sin embargo, es crucial que los desarrolladores entiendan bien su mercado para evitar la saturación en ciertos segmentos. "Vale la pena entender bien a su mercado, porque no estamos exentos, aunque los indicadores de crecimiento son espectaculares, no estamos exentos de que nos vuelva a pasar algo como en el 2018", advierte Del Valle.

Para los compradores e inversionistas, la recomendación es clara: investigar a fondo las zonas de interés, considerar tanto el mercado de vivienda nueva como el de reventa, y alinear la compra con sus necesidades específicas, ya sea para vivir o como inversión.