La adquisición de vivienda en México enfrenta retos ante el incremento en los precios de las propiedades y el estancamiento del poder adquisitivo de las familias. Frente a esta situación, surgen alternativas como la renta con opción a compra, un esquema que permite a los inquilinos acumular parte de sus pagos mensuales para un eventual enganche.
Sin embargo, esta opción aún es poco utilizada en el mercado inmobiliario nacional, a pesar de su potencial para facilitar el acceso a la vivienda.
La baja implementación de este modelo se debe principalmente a factores económicos y de rendimiento para los desarrolladores. "Creo que el rendimiento que el desarrollador busca se podría ver disminuido o no es una opción financiera para ellos", explica Justino Moreno, director de Consultoría de Tinsa, by Accumel, empresa especializada en valoración inmobiliaria.
Esto debido a que parte a los largos plazos de desarrollo y venta de los proyectos inmobiliarios, que pueden extenderse hasta 36 meses o más.
Sin embargo, algunas empresas ven en esta situación una oportunidad de negocio. Es el caso de Ouner, una startup que busca facilitar el acceso a la vivienda mediante un esquema de renta con opción a compra. "El problema viene del alto crecimiento en las apreciaciones de las propiedades, que no va de la mano con el poder adquisitivo de las familias en México", dice Elías Assa, CEO de Ouner.
El modelo propuesto por Ouner ofrece a los usuarios acumular el 100% de su renta durante tres años para llegar al 20% necesario para acceder a un crédito hipotecario. "Además de realizar el ahorro, reunimos todos los requisitos que cualquier institución bancaria o hipotecaria requiere para poder tramitar este crédito", agrega.
Este enfoque también busca ayudar a los usuarios a construir un historial crediticio favorable.
Los pocos desarrollos que actualmente ofrecen esquemas de renta con opción a compra se concentran principalmente en alcaldías de la Ciudad de México como Cuauhtémoc, Miguel Hidalgo, Cuajimalpa y Álvaro Obregón.
"De los aproximadamente 1,500 desarrollos activos que están a la venta en la Ciudad de México y su zona metropolitana, solamente 14 más o menos están ofreciendo este tipo de esquemas", de acuerdo con Moreno. Esto representa menos del 10% del mercado.
El porcentaje de enganche que se puede pagar mediante la renta varía considerablemente, desde el 10% hasta el 40% del valor de la propiedad, dependiendo del desarrollo y sus condiciones específicas.
Una de las ventajas clave de este esquema para los compradores potenciales es la posibilidad de ir pagando el enganche de manera gradual. "Si un comprador que a lo mejor tiene un sueldo o tuvo una promoción y tiene un buen sueldo, pero no tiene ese pago inicial o sea, inmediato, lo que puede hacer es que va a poder ir pagando poco a poco su enganche y posiblemente adquirir un crédito bancario", dice el experto de Tinsa. Esto abre la puerta a la propiedad de vivienda para un segmento de la población que, de otra manera, podría quedar excluido del mercado.
Los periodos de renta con opción a compra suelen variar entre los desarrollos que ofrecen esta alternativa. "Normalmente el mínimo es 10 meses, el máximo hasta 24 meses", indica el especialista. Durante este periodo, los inquilinos pueden habitar la propiedad mientras acumulan capital para la eventual compra.
A pesar de sus ventajas potenciales, este modelo aún enfrenta retos significativos para su implementación. Los desarrolladores tradicionales están más enfocados en la venta directa de propiedades, ya sea por crédito o recursos propios.
"Lo que se ve más en particular es que a lo mejor en desarrollos nuevos, como que el desarrollador nuevo estaba más enfocado a la venta, lo vende por un crédito o por recursos propios y se despide del desarrollo", explica Justino Moreno.
Además, el esquema de renta con opción a compra podría no ser tan atractivo para los bancos, que generalmente buscan liquidez inmediata en sus operaciones. "Cuando tienen los bancos hablando de la vivienda que recupera, lo que ellos también buscan es la liquidez inmediata", señala. Esta situación plantea desafíos adicionales para la expansión del modelo.
No obstante, empresas como Ouner ven un panorama prometedor para esta alternativa. "Hemos tenido una respuesta mucho mejor de la que nosotros esperábamos. Nuestra tasa de conversión, desde que piden una solicitud hasta que aprueban el esquema y llegamos ya al tema del proceso de aprobación del producto, prácticamente es un 40%", dice Elías Assa.
El mercado inmobiliario en México, especialmente en la Ciudad de México, presenta áreas de oportunidad considerables para este tipo de esquemas. "Sí tenemos un área de oportunidad muy amplia, el inventario está concentrado en los segmentos medios para arriba, lo cual hay un mercado importante en vivienda, tal vez de menos de 2.5 millones que son áreas de oportunidad y sobre todo para la gente que hoy sigue buscando, sobre todo en las áreas céntricas", dice el experto de Tinsa.
