El desafío de la asequibilidad: 5 gráficos sobre el mercado de vivienda en 2024

El Índice de Poder Adquisitivo de la Vivienda e Ingreso por Trabajo Relativo (Ipavir) muestra que son los estados con grandes centros corporativos, así como turísticos, los que reflejan un acceso más complejo a inmuebles habitacionales:

1. Quintana Roo lidera con un Ipavir de 74.6 puntos. El índice de ingresos por trabajo creció un 3% de 2016 a 2022, mientras que los precios de la vivienda aumentaron un 178%.
2. Jalisco sigue con 71.8 puntos. El ingreso por trabajo no aumentó entre 2016 y 2022.
3. Campeche presenta 71.0 puntos, con una caída del 6% en el ingreso por trabajo.
4. Ciudad de México muestra un Ipavir de 65.5, con una contracción del 89% en el ingreso por trabajo.
5. Nuevo León tiene un Ipavir de 65.0, con una disminución del 1% en el ingreso por trabajo.

En contraste, los estados donde la brecha es menor son:

1. Hidalgo, con un Ipavir de 30.5 puntos. El ingreso por trabajo aumentó 15%, mientras que el precio de la vivienda creció 43%.
2. Chiapas, con 32.9 puntos. El ingreso por trabajo creció 21%, el mayor aumento del país.
3. Durango, con 39.7 puntos. El ingreso por trabajo aumentó solo 3%, pero el precio de la vivienda creció 46%.

Crédito hipotecario: una recuperación desigual

En este contexto de asequibilidad, el flujo de crédito hipotecario en México muestra signos de estabilización —de manera desigual— en 2024, aunque sin alcanzar los niveles pre-pandemia.

El Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) lidera la recuperación con un aumento del 18.9% en el número de créditos, lo que representa llegar a niveles similares a los de 2018.

En términos monetarios, el instituto muestra un crecimiento del 17.4% en el monto colocado, el más alto desde 2015. El monto promedio de crédito del Infonavit se ubica en 692,000 pesos, correspondiente al financiamiento de una vivienda del segmento tradicional.

Por su parte, el Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (Fovissste) exhibe una recuperación más modesta, con un aumento del 13.9% en el número de créditos y del 18.8% en el monto de crédito en comparación con el año anterior. El monto promedio de crédito de Fovissste es de 899,000 pesos, también correspondiente a una vivienda tradicional.

En contraste, la banca comercial continúa en una senda de desaceleración. Los datos revelan una reducción del 6.8% en el número de créditos hipotecarios y del 9.2% en el monto colocado. El monto promedio de crédito de la banca comercial es significativamente mayor, al ubicarse en 2 millones 312,000 pesos, del segmento medio y residencial.

En cuanto al valor de las propiedades adquiridas según el tipo de crédito:

• Para Infonavit y Fovissste, el 50% de las operaciones se realizaron por debajo de 1 millón 100,000 pesos, correspondiente a vivienda Tradicional.
• En la banca comercial, el segmento residencial (más de 2.9 millones de pesos) representa el 54.9% de los créditos otorgados en 2024.
• El segmento medio (entre 1.1 y 2.9 millones de pesos) representa el 38% de los créditos bancarios.
• El segmento de interés social (menos de 1.1 millones de pesos) ha disminuido drásticamente, al pasar de 36,000 créditos en junio de 2022 a menos de 8,000 en junio de 2024.

Segmentación de vivienda: cambios en el mercado

El mercado de vivienda en México experimenta cambios en su segmentación. La construcción aumentó en los segmentos de interés social y vivienda tradicional, respondiendo a la demanda mayoritaria. Sin embargo, la oferta de crédito para estas viviendas sigue siendo limitada, lo que plantea desafíos importantes para el sector.

Los registros de inicios de obra del RUV muestran un panorama alentador. En el primer semestre de 2024, se observó un aumento del 14.1% en comparación con el mismo periodo de 2023.

La vivienda de interés social y tradicional, con un valor menor a 1.1 millones de pesos, ahora representa el 75.2% del total de la producción. Esto supone un aumento de 8.8 puntos porcentuales respecto a 2023.

En cuanto al inventario de vivienda, se observa una tendencia a la baja. El inventario disminuyó un 12.5% respecto al año anterior, al sumar 197,000 viviendas. Esta cifra es la menor desde 2020, lo que sugiere una absorción más rápida del inventario por parte del mercado.

Los días de inventario también muestran una mejora generalizada. A nivel nacional, se registró una reducción de 82 días, con 24 estados que muestran una disminución en los tiempos de preparación, construcción y venta.

Las reducciones más significativas se observan en estados como Tabasco, con una disminución de 651 días, Chiapas con 409 días, y Yucatán con 201 días. Sin embargo, no todos los estados siguen esta tendencia positiva. Guerrero, por ejemplo, vio un aumento de 321 días en su inventario.

El valor de la producción de vivienda también muestra signos positivos. En junio de 2024, con cifras anualizadas, se registró un crecimiento del 12.9%, que suman 117,700 millones de pesos. Esta cifra no se había observado desde enero de 2021, lo que sugiere una recuperación significativa en el sector.

Sin embargo, al analizar la segmentación del mercado bancario, se observan tendencias divergentes. El segmento de vivienda residencial, aunque experimentó una caída del 9.5% en colocación, mantiene un volumen considerable con 54,900 créditos en 2024.

La vivienda media sufrió una caída más pronunciada del 16.3%, con un registro de 38,000 créditos en 2024. Pero el cambio más dramático se observa en la vivienda de interés social, que experimentó una caída del 50.1%, al pasar de 36,000 créditos en 2022 a menos de 8,000 en 2024.

El futuro de la vivienda

A pesar de los desafíos, las expectativas para el sector inmobiliario muestran signos de optimismo moderado. De acuerdo a BBVA, se proyecta que el número de créditos hipotecarios disminuya un 2.9% para el cierre de 2024, pero se espera una recuperación para 2025, con una mejor colocación en monto del 2.9% y en créditos del 2.3%.

La confianza del consumidor se encuentra en una etapa positiva, con un crecimiento del 4.7% en el indicador general. El indicador de confianza en adquisición de bienes duraderos muestra una variación del 4.9%, mientras que el indicador de vivienda de confianza del consumidor presenta la mayor variación positiva con 21.8%.

El análisis sugiere que la solución pasa por incentivar la construcción eficiente de vivienda, especialmente en segmentos de menor valor. "Aumentar la oferta de calidad ayudará a contener el incremento de precios", señala el informe de Situación Inmobiliaria.

Sin embargo, se advierte contra la implementación de controles de precios, que podrían tener el efecto contrario, reduciendo la oferta y disminuyendo la calidad.