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El mercado proptech de los 910 millones de dólares que cambió

Las proptechs alcanzaron su auge en 2021, pero desde entonces enfrentan cierres, fusiones y cambios para seguir rentables.
lun 11 noviembre 2024 05:00 AM
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Desde 2022 las proptech pasan por un periodo de decantación.

El mercado inmobiliario mexicano experimenta una transformación. Las empresas de tecnología inmobiliaria (proptech) atraviesan una fase de consolidación tras un periodo de abundante capital que modificó la forma de comprar, vender y rentar propiedades.

El panorama actual contrasta con el auge iniciado entre 2018 y 2019, cuando un flujo importante de capital llegó a México. Durante la pandemia, la inversión en startups tecnológicas alcanzó niveles sin precedentes, impulsada por fondos como SoftBank, que destinó billones de dólares a América Latina.

"La región es atractiva porque tenemos carencias en servicios financieros y gran parte de nuestra población necesita acceso a estos servicios", explica Jimena Pardo, cofundadora y socia de Hi Ventures (anteriormente ALLVP). Este contexto propició el surgimiento del modelo proptech.

En México el boom se reflejó en la Ciudad de México. Zonas icónicas como la avenida Reforma se llenaron de anuncios de empresas como Habi, Homie y Flat, pero este 2024 sus nombres son cada vez menos frecuentes en la capital.

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La caída mercado millonario

El levantamiento de capital por parte de las proptechs en América Latina y en México ha mostrado variaciones significativas desde 2017, lo que ha reflejado tanto el crecimiento del sector como los desafíos económicos del sector.

En el caso específico del país, en 2017, cuando comenzaba el auge de las proptech, las inversiones comenzaron a ganar tracción con un levantamiento de capital de riesgo de 106 millones de dólares. En 2018, la cifra dio un salto representativo a los 480 millones.

Para 2019, se observó un incremento en la inversión, con montos que superaron los 762 millones de dólares, según datos recopilados por Endeavor. En 2020, a pesar de la pandemia, las proptechs continuaron atrayendo capital, alcanzando aproximadamente 348 millones de dólares en inversiones, aunque el Covid-19 y la cautela de la economía mundial mostró su impacto.

El año 2021 marcó un hito significativo, con inversiones que ascendieron a 910 millones de dólares sólo en operaciones en México.

Sin embargo, en 2022, hubo una disminución en la inversión, con una caída del 54.51% en comparación con 2021, resultando en aproximadamente 414 millones de dólares destinados al sector proptech en la región, según PropTech Latam.

La nueva realidad del capital

El 2022 fue clave, ya que marcó un punto de inflexión cuando los mercados de capital iniciaron una corrección. Los mercados públicos cayeron y la inversión en capital privado disminuyó, lo que impactó directamente a las startups y proptech.

"Desde el 2022 hay menos disponibilidad de capital para las compañías de base tecnológica. Entonces casi que tienen que jugar sus apuestas de manera muy calculada porque tienen que generar muchos retornos", señala Juan David Vargas, gerente general de Propiedades.com.

Esta situación obligó a los emprendedores a tomar decisiones difíciles. Algunas empresas cerraron líneas de negocio no rentables, realizaron recortes de personal y ajustaron sus operaciones para extender su capital disponible.

“Comienzan estrategias como despedir masivamente a muchísima gente para ser rentables, que se oye horrible, pero la verdad es que esas son las buenas decisiones que puedes hacer para que tu negocio siga en pie y para asegurar su sustentabilidad. Porque se dan cuenta que viene este valle de escasez de capital y que van a tener que sobrevivir y extender lo que les queda en el banco por un periodo largo de tiempo. Y entonces vamos que se empieza a decantar”, dice Jimena pardo.

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La caída del modelo iBuyer

Uno de los conceptos más afectados fue el iBuying, donde las startups compraban propiedades con descuento para revenderlas después de mejorarlas, además de ofrecer servicios complementarios.

"Si bien suena como un negocio donde las unidades funcionan, compras más barato, vendes más caro y ganas por servicios adicionales, el problema es que es sumamente intensivo en capital. Cada departamento cuesta desde 100,000 hasta un millón de dólares", señala Pardo.

Por lo que cuando el capital dejó de llegar con la misma agresividad no era sostenible brindar esta solución, por lo que el mercado comenzó a encogerse y las empresas, en todo el mundo, migraron a otros modelos de negocio en donde pudieran aprovechar su experiencia, información y tecnología.

La evolución de los modelos de negocio

Las proptech han respondido de distintas formas ante el nuevo panorama. Algunas optaron por modelos menos dependientes del capital, otras se orientaron hacia el private equity con crecimientos más moderados, y algunas no encontraron su ajuste de producto-mercado y decidieron desaparecer o enfocarse en su mercado de origen.

El caso de Flat ilustra esta transformación. La empresa pasó de ser una plataforma de compraventa de departamentos a convertirse en Clau, una plataforma integral que aprovecha la inteligencia artificial y el análisis de datos para conectar a compradores, vendedores y brokers.

"Lo que quiere Clau es tener un volumen masivo de personas que entren a su página y tener esa información. A través de inteligencia artificial puede identificarla, procesarla y analizarla para dar un match", explica Pardo.

El cambio de negocio se realizó este 2024. Bernardo Cordero, uno de sus fundadores, dijo en entrevista a Obras que a pesar de que el negocio solucionaba un problema, a medida que crecía y expandía sus operaciones, el equipo comenzó a identificar limitaciones significativas en este enfoque.

"Nos dimos cuenta de que, aunque el negocio de iBuying funcionaba y lográbamos resolver el problema para ciertos vendedores, solo estábamos llegando a aproximadamente el 3% de los vendedores que se acercaban a nosotros. El resto, el 97%, quedaba fuera de nuestra solución porque no estaban dispuestos o no podían aceptar el descuento necesario para que el modelo funcionara", comentó.

El desafío brasileño

Para Juan David Vargas, otro de los problemas que se sumó a la caída de capital fue el desconocimiento del mercado, ya que aunque los negocios fueron probados en Latinoamérica, no se lograron adaptar a las necesidades mexicanas.

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La expansión de empresas brasileñas como Loft y QuintoAndar en México ejemplifica los retos del mercado. "Es muy fácil creer que todas las problemáticas en los países latinoamericanos son similares. Y hay algunas cosas que pueden ser iguales, pero hay otras cosas que son diametralmente diferentes", señaló el gerente general de Propiedades.com.

Los mercados brasileño —desde donde llegaron gigantes como el unicornio QuintoAndar, pero como Benvi— y mexicano, aunque grandes, presentan diferencias significativas. "México es un mercado muy dinámico y muy atractivo para cualquier plataforma de tecnología que se cree en cualquier país de Latinoamérica. Casi que el segundo mercado natural de cualquier plataforma es probar en México para escalar", agrega Juan David Vargas.

Fusiones y adquisiciones

La consolidación del mercado ha llevado a fusiones estratégicas. TuHabi adquirió OKOL, propietaria de Propiedades.com y Tu Cantón. Intelimétrica fue comprada por Flat.mx, mientras que Benvi (antes QuintoAndar) se fusionó con Inmuebles24.

"A la hora que llegan estos años de eficiencia, donde realmente tienes que disminuir el costo de tu gasto operativo, estas verticales que habías abierto y estas líneas de negocio, más que cerrarlas, las absorbes en una misma operación", detalla Pardo.

El sector proptech evoluciona hacia modelos menos intensivos en capital y más enfocados en tecnología. La incorporación de inteligencia artificial abre nuevas oportunidades, como demuestra el lanzamiento simultáneo de Clau en México, similar a Zillow en Estados Unidos que opera desde noviembre de 2022.

"Nosotros hemos recibido ya inversión, estamos en un fondo cuatro que está dedicado meramente a inteligencia artificial en los mismos sectores que siempre hemos invertido, que uno de ellos es proptech", revela Jimena Pardo.

Morada Uno, proptech de protección de arrendamiento, anunció este 6 de noviembre el levantamiento de una Serie A de 5.6 millones de dólares junto a Flurish Ventures y Cometa, con la participación de Clocktower Ventures, Picus Capital e Y Combinator, con el objetivo de ampliar sus operaciones en México.

La industria en México transita hacia un equilibrio entre innovación y sostenibilidad. Las empresas buscan modelos de negocio más ligeros en activos y potenciados por tecnología, adaptándose a las necesidades específicas del mercado local, coinciden los expertos.

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