La maduración llega a la tecnología del sector inmobiliario

Al mismo tiempo, en América Latina la película que se contaba era diferente. En el sector inmobiliario comenzaron a surgir cada vez más nombres de empresas que prometían simplificar el mundo de las bienes raíces y el término proptech (la suma de property y technology) se hizo más popular entre emprendedores e inversionistas.

En 2019 los unicornios empezaron a llegar a la industria. La primera en alcanzar la valoración de los 1,000 millones de dólares fue la brasileña QuintoAndar, en ese año. A principios de 2020 le siguió la también brasileña Loft y, en 2022, la colombiana TuHabi. Todo parecía ser de color de rosa para el sector hasta que en 2023, Casai, una de las empresas más exitosas de esta ola y que llegó a recaudar 53 millones, cerró. ¿La racha de decrecimiento de las tecnológicas comenzó a contagiar a las herramientas enfocadas en propiedades? Los expertos dicen que no.

Proptech antes de la llegada del término

Si bien el sector inmobiliario es uno de los más atrasados en el uso de las tecnologías, su aplicación no es tan reciente. Roberto Charvel, socio gerente de MatterScale Ventures, fondo de venture capital que tiene en su portafolio a empresas como Alohome y Pulppo, hubo una primera ola proptech cuando el término aún no se acuñaba.

Se trató de empresas nacidas en los 90 de listado de propiedades, como Metros Cúbicos, plataforma digital de anuncios de compra-venta de viviendas, que aunque tenían un concepto sencillo, ya poseían información del mercado como precios, oferta y demanda.

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Sin embargo, fue hasta 2015 cuando se dio el gran salto y surgieron las ahora llamadas proptech, startups que se enfocan en solucionar problemas del tradicional mercado inmobiliario y que durante la pandemia crecieron a gran velocidad. De acuerdo con un estudio de Endeavor, 57% de las 112 compañías del sector activas en México nacieron en los últimos cinco años.

“Las proptech buscan resolver mercados que no funcionan. Crean marketplaces para dar liquidez al mercado de las casas usadas, les dan herramientas a los brokers que operan como lo hacen desde hace décadas, digitalizan los créditos hipotecarios para hacerlos más fáciles… Esto fue lo que provocó una ola de inversiones en el sector entre 2020 y 2021”, explica Federico Antoni, socio gerente del fondo de venture capital ALLVP, uno de los claves en México para esta industria.

Sin embargo, el boom es aún joven y la mayoría de las empresas todavía se encuentran en sus primeras etapas de recaudación tanteando el terreno.

“Sigue siendo muy temprano en esta nueva ola y por eso muchas de las compañías han levantado apenas tres rondas. Hay un desfase y por eso los tamaños de los negocios no son los mismos que las fintech, por ejemplo, pero ahí viene y es de las industrias de mayor crecimiento y mayor captura recientemente en cuanto al capital privado en la región”, explica Vincent Speranza, director general de Endeavor México, un organismo de impulso al emprendimiento.

En 2021, las proptech en México recibieron 921 millones de dólares, lo que la convirtió en la tercera industria con mayor inversión emprendedora en el país. Al año siguiente, la recaudación cayó a 414 millones, pero siguió estando en el top cinco con el cuarto lugar, después de las fintech, el e-commerce y el transporte y logística, de acuerdo con datos recopilados por Endeavor.

México, país para cimentar

Uno de los países clave para invertir y probar los modelos de negocio es México, que junto con Colombia y Brasil se ha posicionado entre los favoritos de las proptech en operación y de los que más han generado emprendimientos en este sector: hay 77 startups de esta industria en México, 66 en Brasil y 51 en Colombia, de acuerdo con un estudio realizado por en fondo de capital de riesgo Alpaca.

En 2023, las inversiones comenzaron a descender. Se prevé que en América Latina los venture capital destinen 88% menos a la industria debido a la recesión económica que afecta a todo el mundo.

“Estamos entrando en una etapa complicada de financiamiento que no sé si dure seis o 18 meses, pero uno de los cambios importantes es que las empresas ya no van a tener el beneficio de poder decir: ‘Voy a poder quemar dinero durante tres años y ya luego encuentro un modelo de negocios que cubra mi gasto’. Más y más van a tener que ser empresas más eficientes con el uso de capital, que puedan llegar a un equilibrio rápido y que encuentren su product market fit mucho más veloz que antes”, agrega Vincent Speranza.

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Antoni, de ALLVP, apunta que esta distorsión entre los mercados, en particular en el inmobiliario, se debió a que durante la pandemia el mundo atravesaba por una etapa de tasas de interés bajas que desde la reactivación de actividades han ido a la alta.

“Negocios que se lanzaron entre 2020 y 2021, particularmente el de Casai, avanzaron en esta lógica de que el capital era muy barato, entonces se podían crear modelos de negocio muy intensivos en capital y lo que estamos viendo hoy es que los modelos intensivos en capital están siendo confrontados por la realidad de un mercado con tasas mucho más caras, con mucho menos apetitos de riesgo en todos los niveles del mercado”, dice Antoni.

En México, las proptech ya están llevando a cabo estrategias para blindarse ante los cambios en el financiamiento. Las empresas de la ola 2.0 se fusionan con las de la 1.0, que llevan más tiempo en la industria; Tuhabi, por ejemplo, se expandió a México con la adquisición a inicios de 2022 de Okol, empresa dueña de Propiedades.com y Tu Cantón, mientras que Lifull Connect compró Lamudi México en el primer trimestre de este año.

“Las fusiones y adquisiciones van depurando el mercado, muchas veces estas startups, por su origen, tienen la facilidad de probar rápidamente los modelos de negocios; mientras empresas grandes que son más lentas en sus estructuras se fusionan con las nuevas”, explicó Andrea Rodríguez, fundadora de Proptech Latam Summit en junio, días antes de la celebración de este foro.

En las fusiones ambas ganan, los nuevos negocios tienen una base más sólida en cuanto a ingresos que les permite seguir experimentando con su nuevo negocio y a las compañías con más trayectoria les da la oportunidad de renovarse.

Charvel, de MatterScale, agrega que esta estrategia también ayuda a las empresas extranjeras a llegar a México a través de talento que ya conoce el mercado, clave para tener éxito en el negocio.

Mientras tanto, las compañías ‘tradicionales’, aquellas que no se concibieron como nativas digitales, han buscado la manera de emparejarse en la carrera por la tecnificación y han implementado sus propias herramientas o comprado negocios más pequeños. En palabras de Ignacio Lacunza Magaña, presidente de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), se trata de evolucionar o morir.

“Creo que hay montañas y valles. Unas empresas avanzan mucho más rápido que otras, unas absorben mucho mejor la tecnología y la implementan los procesos. Y hay otras que puede ser por el costo que involucra muchas veces esta digitalización, se quedan un poquito atrás, pero ahí vienen usando la tecnología y ahí vienen avanzando”, cuenta Phillip Hendrix, director general de Coldwell Banker y asociado de CITI (Clúster de Innovación y Transformación Inmobiliaria).

Su compañía fue de las primeras en implementar una página de internet hace 25 años y en la actualidad continúa en la búsqueda de desarrollar instrumentos que hacen más eficientes sus operaciones.

Vinte, una de las vivienderas más grandes de México, va por el mismo camino. La compañía ha sumado a su cartera de herramientas a Xante, Casa Bravo, Homie, iVentas, eMobel y Yave, lo que ha dado como resultado que más de 50% de las ventas registradas durante el segundo trimestre de 2023, que marcaron una cifra récord, se hayan dado a través de canales digitales, de acuerdo al informe presentado a la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).

“Cada vez va a ser más acelerado, cada vez se va a requerir innovar más rápido, cada vez se va a requerir hacer mayor uso de las nuevas tecnologías que a veces es hasta difícil mantenerte al tanto de todas las cosas que están sucediendo”, puntualiza Hendrix.

Esto empuja a que los profesionales en la industria aprendan a usar las nuevas plataformas. La AMPI explica que brinda capacitaciones constantes a sus afiliados para que puedan mantenerse competitivos en el mercado. Incluso, la Asociación ha desarrollado sus propios softwares de administración, aprendizaje y listado de propiedades.

La consolidación

Las proptech aún tienen una gran oportunidad de mercado. De acuerdo con Endeavor, estas start-ups sólo incursionan en el 3% del mercado del real estate y lo hacen principalmente en el segmento de vivienda en 11 ramos en específico: servicios de intermediación, hospitalidad, servicios de alquiler comercial, gestión de propiedades, renta de vivienda, administración de condominios, servicios financieros, hipotecas, análisis de datos, construcción y propiedad fraccionada.

Para continuar con el crecimiento, pero de una manera sólida, la clave es poner el ojo en la solución de problemas y con una estrategia que priorice el desarrollo de software y dejen en segundo lugar invertir gran capital en marketing o en contrataciones, afirma Federico Antoni, de ALLVP. “Vemos un mercado consolidándose y dos tendencias fuertes en los próximos años. Los fuertes van a comprar a los débiles y así se aclararán quienes son los jugadores que llevarán al sector a otro nivel y el segundo, la entrada de la inteligencia artificial que hará a este mercado mucho más eficiente”, puntualiza el experto.

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Vincent Speranza y Roberto Charvel agregan que el sector inmobiliario comercial e industrial también comenzará a captar la atención de los emprendedores, ya que son mercados en recuperación y crecimiento por el nearshoring a los que aún le falta implementar tecnologías de cara al usuario final.

A la vez, pronostican mayor desarrollo de los negocios enfocados en renta e hipotecas, principales demandas de la población mexicana en la actualidad. Pero para que los negocios funciones se necesitan dos ingredientes, coinciden los expertos: confianza y conocimiento.

Ignacio Lacunza, de la AMPI, comenta que las personas necesitan confiar en los nuevos negocios y plataformas, ya que a través de ellas se realizan transacciones de grandes montos y se da información delicada, por lo que los usuarios deben estar seguros de que las empresas son confiables.

También, conforme las generaciones como la millennial y la Z sean las que tengan más participación en mercados inmobiliarios con la posesión de propiedades, el uso de las plataformas digitales crecerá por su relación natural con la tecnología.