Zona Metropolitana de Tijuana, la que más se encareció durante 2024
Los altos costos de vivienda en San Diego hacen que Tijuana se vuelva la ciudad favorita para mudarse, lo que ha incrementado el costo de los inmuebles.
La vivienda en Tijuana se ha encarecido, principalmente por habitantes que ganan en dólares y pagan las viviendas con tarifas mexicanas.(Omar Martínez Noyola)
La Zona Metropolitana de Tijuana es la que más ha encarecido en México términos inmobiliarios este año, por lo menos en la compra de viviendas con hipoteca.
De acuerdo con la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), la zona presentó un incremento del 12.9% en el precio de las propiedades durante los primeros nueve meses de 2024, como muestra el más reciente Índice de Precios de la Vivienda.
Este aumento posicionó a la región por encima de otras zonas metropolitanas, como Puebla-Tlaxcala, con 11.7%; Monterrey, con 11.3%, y León, con 11.1%.
El municipio de Tijuana, por sí solo, también ha escalado a los primeros lugares de incremento de precio en los últimos años. Mientras que en el primer trimestre de 2019, primer año en el que se hizo el índice, la ciudad se posicionaba en el decimonoveno lugar, este 2024 se ha colado al quinto puesto de todo el país.
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¿La causa? Una combinación de intereses geográficos, dinamismo industrial y beneficios fiscales que han impulsado el interés por comprar vivienda en el lugar.
El efecto estadounidense
"Todos los negocios en el mundo se rigen por la oferta y la demanda. ¿Qué ha pasado en Tijuana últimamente? Incrementó la demanda de vivienda por dos razones: creció la capacidad laboral que tuvo la ciudad, pero al mismo tiempo, San Diego se empezó a posicionar como una de las ciudades más caras de Estados Unidos", explica Luis Delgadillo, socio regional de la consultora inmobiliaria 4S Real Estate.
El ingreso promedio en San Diego es de 97,000 dólares anuales, mientras que el costo promedio de renta es de 4,000 dólares mensuales. Esta situación provocó que muchos trabajadores optaran por vivir en Tijuana, donde las rentas oscilan entre 1,300 y 1,800 dólares.
"El 95% son mexicanos, mexicanos que nacieron allá, pero tienen raíces mexicanas. Al estadounidense no le encanta vivir en Tijuana, el gringo-gringo hace lo que sea, pero no vive en Tijuana", señala Luis Delgadillo.
La alta demanda impactó en el precio por metro cuadrado de vivienda vertical, que pasó de 38,833 pesos en 2020 a 56,360 pesos en 2023, según datos de 4S Real Estate. Para 2024, se proyecta que alcance los 60,000 pesos.
Dinámica interna
Los beneficios fiscales y el dinamismo industrial también tienen papel en la demanda.
En la región fronteriza, se maneja un esquema de reducción del 50% en el Impuesto al Valor Agregado (IVA) y un crédito fiscal equivalente a la tercera parte del Impuesto Sobre la Renta (ISR), los cuáles se extendieron hasta 2024, desde 2018.
Estas medidas buscan impulsar la economía, estimular la inversión y fomentar la creación de empleo en la zona.
El sector industrial también mostró signos de recuperación. Durante el segundo trimestre de 2024, Tijuana registró una absorción bruta total de 1.7 millones de pies cuadrados de área neta rentable en naves industriales, un incremento del 145% respecto al trimestre anterior, de acuerdo con datos de Datoz.
Esto hace al mercado industrial uno de los más demandados de todo el país. "Durante 2022 hubo una gran demanda de espacios industriales en Tijuana motivada por el nearshoring, ya que, diversas compañías arrendaron naves de gran tamaño debido a que sus procesos productivos así lo requerían", explicó Silvia Gómez, analista industrial en un análisis de la consultora.
El crecimiento de precios en Tijuana no se limita a los inmuebles residenciales. El precio de locales ha incrementado, a la par que el costo de productos y servicios.(Omar Martínez Noyola)
El comercio también sube
La dinámica del mercado inmobiliario también modificó el panorama comercial de la ciudad, encareciendo servicios y oferta de productos.
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Las ocupaciones comerciales en Tijuana pasaron de 85% a más del 95%, con precios de renta que aumentaron de 22 a 30 dólares por metro cuadrado en los últimos dos años.
El reto
Sin embargo, este crecimiento acelerado tanto en inmuebles como en comercios presenta retos, ya que, de acuerdo a Luis Delgadillo, habrá límites en su crecimiento en primer lugar, por el precio, y en segundo por la capacidad de la ciudad.
La verticalización, que emergió como una posible solución ante la escasez de suelo, también tiene un panorama complejo. Desde 2018 más de 80 torres de departamentos salieron a la venta en la ciudad. No obstante, la infraestructura de servicios básicos representa un obstáculo para este tipo de desarrollo.
El crecimiento de Tijuana tiene un tope, dice Luis Delgadillo, ya que se espera que para el próximo año los mexicanos dejen de poder costear la vivienda que se ofrece.(Omar Martínez Noyola)
"Empezamos a ver muchas restricciones porque llega el desarrollador y compra una casa y para quedarse con el terreno y en esa casa quiere levantar una torre. Pero ese terreno está preparado nada más con electricidad y con agua para una casa, para cuatro habitantes. Y si quieres meter de repente 60 departamentos, pues no te dan los números", explicó Luis Delgadillo.
La geografía compleja de la ciudad, rodeada por montañas, mar y la frontera con Estados Unidos, limita la expansión urbana y el desarrollo de nuevas viviendas. Esta situación afecta también la provisión de servicios públicos y el transporte.
El mercado de renta también muestra signos de saturación. El tiempo para ocupar un departamento pasó de tres días a dos meses, mientras que las rentas promedio bajaron de 1,800 a 1,300 dólares, en un año. En el segmento de alquiler vacacional, Tijuana registra más de 2,400 unidades publicadas en Airbnb, con una ocupación del 48%.
La escasez de mano de obra representa otro desafío significativo. Los proyectos enfrentan retrasos en la construcción por falta de trabajadores, quienes encuentran mejores condiciones laborales en la industria maquiladora o no pueden costear la vida en Tijuana.
