Plan de vivienda de Sheinbaum enfrenta retos operativos y de terrenos: Moody's

Hasta el momento se ha dado a conocer en términos generales que el programa se implementará por etapas, con proyectos piloto en Baja California Sur y Tabasco, para después expandirse a otras entidades como el Estado de México.

Además, el Infonavit (Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores) será el principal gestor del financiamiento para la construcción de estas viviendas y se plantea que el organismo cree una empresa constructora para llevarlas a cabo y aminorar costos operativos.

Principales retos del programa

La calificadora identificó cuatro desafíos fundamentales para la implementación de esta iniciativa. El primero es crear desde cero la empresa constructora gubernamental que disponga de recursos materiales y humanos capacitados para ejecutar un proyecto de esta magnitud.

El segundo reto implica desarrollar procesos eficientes y transparentes que garanticen una operación efectiva y de bajo costo. Esto incluye la adquisición de terrenos, compra de materiales y adopción de métodos de construcción modernos.

También será fundamental establecer mecanismos claros y justos para la asignación de viviendas.

El tercer desafío es diseñar un esquema de fondeo autosustentable. El programa necesita asegurar que la recaudación de pagos de los créditos permita construir viviendas nuevas, dar mantenimiento al inventario y otorgar financiamientos adicionales, garantizando la continuidad del programa más allá del actual sexenio.

El cuarto y uno de los más críticos es la estrategia para adquirir terrenos. "La estrategia para la adquisición de terrenos es clave en el éxito del Programa ya que uno de los principales desafíos reside en el alto costo del suelo en áreas urbanas con acceso a servicios esenciales", señaló Moody's.

Oportunidades para el sector privado

A pesar de estos retos, el programa abre oportunidades importantes para la industria. Moody's señala que empresas con recursos y experiencia en grandes proyectos como Javer, Vinte, Ara, Cadu o Ruba podrían beneficiarse al participar en la construcción de los desarrollos inmobiliarios.

El gerente técnico del Infonavit, Juan Carlos Espinosa, explicó que la institución ya implementa estrategias para involucrar al sector privado. Una de ellas es la Línea 3 Integral, que otorga créditos puente a desarrolladores con tasas más bajas que la banca comercial para reducir costos de construcción.

Otra estrategia es el acercamiento con la industria privada para desarrollar vivienda cerca de centros de producción mediante esquemas de cofinanciamiento. Sin embargo, Espinosa reconoció que este proceso requiere coordinación entre múltiples actores.

Impacto en el mercado

El programa podría transformar significativamente el mercado inmobiliario. Por un lado, la necesidad gubernamental de adquirir extensas áreas podría presionar al alza los precios de los terrenos.

Por otro lado, el aumento considerable en la oferta de vivienda nueva podría reducir los precios de inmuebles en el rango de 700,000 a 1,100,000 pesos.

Esta iniciativa llega en un momento crítico para el sector. Entre el 60% y 70% de los acreditados del Infonavit ganan entre uno y cinco salarios mínimos, pero la oferta de vivienda accesible es escasa. Como resultado, muchos optan por rentar aunque tengan créditos aprobados.

El mercado actual y sus desafíos

La nueva iniciativa gubernamental llega en un momento desafiante para el sector. Según datos del Infonavit, entre el 60% y 70% de sus acreditados ganan entre uno y cinco salarios mínimos, por lo que solo pueden acceder a viviendas con precios entre 600,000 y un millón de pesos. Sin embargo, este tipo de vivienda es escasa en el mercado actual.

"La gente, a pesar de que tiene un crédito vigente o tiene el dinero para poder comprar una vivienda, se abstiene de ejercerlo y prefiere rentar", explicó Juan Carlos Espinosa, gerente técnico del organismo.

Además, en general, el mercado inmobiliario experimenta un déficit. El gobierno federal ha calculado que en el país hay un rezago de 8.2 millones de viviendas, mientras que anualmente se edifican menos del 2% de ellas.

De acuerdo al Registro Único de Vivienda (RUV), en 2023 se produjeron 130,996 inmuebles habitacionales. Este 2024, hasta octubre, van 103,287.

La tendencia negativa del sector se atribuye a varios factores: los desarrolladores se enfocaron en viviendas de mayor precio, muchos constructores tienen acceso limitado a financiamiento y los precios aumentaron por encima de la inflación, de acuerdo al gerente técnico del Infonavit.

Entre 2015 y 2023, mientras la inflación anual promedio fue de 4.7% y los salarios de cotizantes del Infonavit crecieron 6.5%, el precio de las viviendas nuevas aumentó 8.7%.