La periferia en la mira: viviendas del norte de la CDMX lideran alza de precios

Aunque estas alzas están por debajo del promedio nacional de 9.4%, representan un cambio en la dinámica del mercado inmobiliario capitalino, tradicionalmente concentrado en alcaldías como Benito Juárez y Miguel Hidalgo. En 2019, primer año del índice, las alcaldías del norte ni siquiera aparecían en el ranking.

En el caso de MoradaUno, la alcaldía que más tuvo incremento en el precio de la renta en Venustiano Carranza con 5.5%, en segundo lugar Magdalena Contreras con 4.6%, seguidas por Miguel Hidalgo, Venustiano Carranza con 4.5% e Iztapalapa con 4.3%.

Escasez de oferta y precios al alza

"Lo que está sucediendo en este cambio precisamente es cuando empieza a haber un desbalance entre el consumidor, lo que quiere, y la oferta", explicó Santiago Morales, CEO de MoradaUno, empresa especializada en renta de inmuebles.

La escasez de proyectos nuevos es evidente. "El mercado de la Ciudad de México es muy escaso. El año pasado escrituramos aproximadamente 3,500 viviendas", indicó Leopoldo Hirschhorn, presidente de Canadevi Valle de México.

En Gustavo A. Madero y Venustiano Carranza existen actualmente 49 proyectos en construcción que suman 1,329 viviendas, con un precio promedio de 2.5 millones de pesos por unidad de 58 metros cuadrados. La situación es más crítica en Iztapalapa, la alcaldía más poblada de la capital, donde sólo se edifican siete proyectos que representan menos de 200 viviendas.

"El principal problema es autorizaciones, licencias, permisos, también falta de tierra. La infraestructura es difícil, hay lugares donde es complicado tener todo el tema de agua y drenaje", explicó Hirschhorn.

El mercado de vivienda usada también refleja esta tendencia. En la zona metropolitana del Valle de México, los precios de vivienda usada registraron una plusvalía del 8.4% en el último trimestre de 2024.

Según datos de Justino Moreno, director de consultoría de Tinsa, en Gustavo A. Madero los inmuebles tienen una edad promedio de 28 años y un valor de 3.2 millones de pesos, mientras que en Iztapalapa la antigüedad promedio es de 30 años con un valor de 2.5 millones.

No obstante, el aumento en estas alcaldías pasa desapercibido por su uniformidad. Mientras en alcaldías como Benito Juárez y Cuauhtémoc hay colonias que despuntan por su precio, como la Condesa, Escandón y Nápoles.

"No es necesario que haya colonias que estén al 8% o al 10% de incremento. Lo que pasa en estas alcaldías es un crecimiento más generalizado, que en general todo está subiendo", señaló Morales.

"Normalmente la gente que compra lo habita al 100%. Es menos probable que compre para inversión o para renta", explicó Justino Moreno.

Perspectivas y retos

Aunque estas alcaldías han desarrollado infraestructura para su conectividad, como las rutas de Cablebús, no se ha dado un mejoramiento integral, considera Hirschhorn, ya que ha hecho falta liberar permisos de construcción, dotar de servicios y mejorar la infraestructura en general.

"La infraestructura en lugares es complicada para tener todo el tema de agua, drenaje. Por ejemplo, Iztapalapa es un lugar donde ha crecido por muchos años con problemas de agua y drenaje", destacó el presidente de Canadevi.

De cara al 2025, el sector prevé mayor dinamismo impulsado por nuevas políticas públicas. "Existe una política de tratar de buscar vivienda asequible, que ha sido olvidada por muchos años en los gobiernos", señaló Leopoldo Hirschhorn. La nueva administración de Clara Brugada ha anunciado 200,000 acciones de vivienda.

Sin embargo, los resultados de estas transformaciones no serán inmediatos. "Para construir una vivienda toma su tiempo. Todo lo que empiece a detonarse ahorita se estará entregando en 18 meses", concluyó el presidente de Canadevi Valle de México.