Las reformas al Código Civil y la Ley de Vivienda en la Ciudad de México han generado expectativas entre los capitalinos, quienes esperan que a partir de este año las rentas no aumenten más allá de la inflación.
Sin embargo, expertos aseguran que estas disposiciones tendrán un impacto limitado, reflejando poco los cambios prometidos en el mercado inmobiliario debido a vacíos legales, la estructura del mercado y la falta de mecanismos efectivos de cumplimiento.
Aunque las reformas buscan frenar los aumentos desmedidos en las rentas, su efectividad está en duda. Fernando Bustamante, miembro del Clúster de Innovación y Transformación Inmobiliaria (CITI) y Fundador de AB Inmobiliaria, señala que el impacto de las medidas será marginal y principalmente visible en las rentas de bajo costo, donde históricamente se aplicaban incrementos cercanos al 10%.
En propiedades de bajo valor, explica, donde antes subías 800 pesos en una renta de 8,000, por ejemplo, ahora subirá máximo 400 pesos. Pero este impacto a nivel mercado es limitado, porque en la Ciudad de México ya hay pocos inmuebles con valores bajos. En contraste, los inmuebles de mayor valor no solían registrar aumentos del 10%, ya que eso los habría sacado del mercado.
"Los propietarios de inmuebles más caros preferían ajustar las rentas conforme a la inflación para no perder inquilinos, por lo que esta reforma no representa un cambio real para ellos", añade Bustamante.
Leonardo González Tejeda, analista inmobiliario, coincide en que la nueva legislación no aborda los problemas estructurales del mercado. "Las reformas son un esfuerzo positivo, pero no resuelven la crisis de asequibilidad. La oferta de vivienda asequible sigue siendo insuficiente y la brecha entre ingresos y costos de renta persiste", afirma.
Según González Tejeda, el impacto se diluirá debido a la falta de sanciones claras y la posibilidad de que los propietarios eviten la regulación, por ejemplo, al firmar nuevos contratos con precios iniciales más altos.
Para los arrendadores, las reformas generan incertidumbre y podrían desincentivar la inversión. Bustamante advirtió que la obligación de registrar digitalmente los contratos en un plazo de 30 días podría ser percibida como un mecanismo de control fiscal, lo que desmotivará a quienes compran inmuebles para renta.
"El mercado de renta, que ya era atractivo, ahora enfrenta mayores riesgos. Esto desalentará nuevas inversiones y podría agravar el déficit de vivienda disponible", afirma.
Además, los expertos señalan que las restricciones afectan más a los propietarios que dependen del flujo constante de ingresos por renta. "Si limitas los incrementos, eliminas incentivos para el mantenimiento de los inmuebles o para realizar mejoras, lo que podría deteriorar la calidad de la oferta habitacional", explica Leonardo González Tejeda.
Desde la perspectiva de los inquilinos, el impacto de las reformas será desigual. Aquellos que ya rentan podrían beneficiarse de una mayor estabilidad en los precios, siempre y cuando las disposiciones se respeten.
Sin embargo, la falta de sanciones claras pone en duda la implementación efectiva de las medidas. "El riesgo de que surja un mercado negro o que los propietarios eviten la regulación es alto. Esto puede llevar a acuerdos informales que dejen a los inquilinos en una posición vulnerable", señala González Tejeda.
Para los inquilinos, un mercado informal podría traducirse en acuerdos menos seguros y en una menor protección legal ante conflictos. Al mismo tiempo, la informalidad reduce la recaudación fiscal y dificulta la generación de estadísticas confiables sobre el mercado de rentas, lo que afecta tanto a los responsables de políticas públicas como a los analistas del sector.
Fernando Bustamante, destaca que estas dinámicas suelen intensificarse en zonas de alta demanda como la Roma, Condesa y Polanco, donde los propietarios buscarán maximizar sus ingresos sin adherirse a las restricciones legales.
El mercado inmobiliario es heterogéneo; hay zonas donde los valores de renta superan la inflación de manera natural. Al limitar este crecimiento, se generan incentivos para evitar la formalidad, lo que distorsiona el desarrollo del mercado
Estas distorsiones podrían, a largo plazo, afectar la capacidad del mercado para autorregularse y para mantener una oferta suficiente de vivienda. Los expertos coinciden en que sin un sistema sólido de sanciones o incentivos positivos, el mercado negro podría convertirse en una característica predominante del sector, minando los objetivos de las reformas.
Además, la falta de oferta de vivienda asequible sigue siendo un problema. Según la Secretaría de Economía, el salario promedio mensual en la Ciudad de México es de 6,100 pesos, mientras que las rentas promedio en zonas periféricas como Tláhuac ya superan los 7,000 pesos.
Esto excluye a muchos habitantes del mercado formal, empujándolos hacia opciones más costosas o de menor calidad en zonas con menos servicios.
Las reformas publicadas en agosto de 2024 incluyen dos puntos principales:
El mercado de rentas enfrenta desafíos estructurales. De las 16 alcaldías de la ciudad, 14 han registrado incrementos de renta por encima de la inflación en los últimos cinco años. Cuauhtémoc, Iztacalco y Cuajimalpa lideran la lista con aumentos del 26% y 22%, respectivamente. Mientras tanto, alcaldías como Magdalena Contreras reportan los incrementos más bajos, con un 11% en el mismo periodo, de acuerdo con Propiedades.com.
La falta de vivienda asequible y el aumento descontrolado de las rentas han desplazado a miles de habitantes hacia zonas periféricas, lo que agrava la desigualdad y aumenta los tiempos de traslado. Este fenómeno ha llevado a que la Ciudad de México pierda población desde la década de los 80, a favor de zonas metropolitanas como Querétaro y Cuernavaca.
Para que las reformas tengan un impacto real, los expertos proponen:
Aunque las reformas representan un paso hacia la regulación del mercado de rentas, su impacto será limitado si no se abordan los problemas estructurales que enfrenta el sector.
La falta de sanciones claras, el déficit de vivienda asequible y la desconfianza de los arrendadores sugieren que los cambios tendrán efectos mínimos. Para lograr una transformación significativa, será necesario implementar políticas más integrales y sostenibles que equilibren las necesidades de arrendadores, arrendatarios y el mercado inmobiliario en general.
