Cinco años después del auge inmobiliario que vivió Mérida provocado por la pandemia, el mercado de vivienda en esta ciudad peninsular muestra señales claras de estabilización.
La ciudad vive ahora una reconfiguración de sus compradores que marca un nuevo equilibrio tras el frenesí de construcción y plusvalía que transformó el norte del municipio.
La demanda de generaciones jóvenes que se mudaron para aprovechar el trabajo remoto pierde fuerza y en su lugar, Mérida capta ahora a personas mayores que eligen este destino para su etapa de retiro.
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“Mérida se ha consolidado como una de las ciudades con mayor demanda de vivienda en México, impulsada por su seguridad y calidad de vida”, afirma Julio César Mendoza Barrera, director comercial de Inmuebles24.
Datos del portal revelan que la demanda en la ciudad aumentó 5.1% anual, con alzas de 14.2% en rentas y 19.5% en ventas durante el último año. El precio promedio por metro cuadrado en venta alcanzó los 26,921 pesos, mientras que en renta se ubicó en 154 pesos.
La Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) confirma esta tendencia al alza. Del último trimestre de 2019, justo antes de la pandemia, al último trimestre del 2024, el valor de las viviendas adquiridas con hipoteca creció 55.5%.
El efecto del teletrabajo
Durante la emergencia sanitaria, las condiciones de trabajo remoto impulsaron una ola migratoria hacia la ciudad.
Leonardo González Tejeda, analista de mercado, explica que la capital yucateca ganó terreno como alternativa ante los problemas de movilidad, seguridad y costo de vida que enfrentaban los habitantes de la Ciudad de México.
Esta migración, señala, consolidó a Mérida como un destino atractivo tanto para quienes buscaban calidad de vida como para quienes deseaban invertir en una segunda vivienda.
El desarrollo del aeropuerto, la cercanía con zonas turísticas como el puerto de Progreso y el crecimiento de proyectos habitacionales con servicios y amenidades impulsaron el atractivo.
La playa de Progreso a menos de 40 minutos del centro de Mérida se volvió uno de los principales atractivos de la ciudad. (Gerardo Huitrón/Getty Images)
Durante el confinamiento por la pandemia en 2020, Karla Vázquez llegó a Mérida con su familia desde la Ciudad de México. Recuerda que fue la jubilación de su madre y la posibilidad de trabajar a distancia lo que les facilitó el cambio.
Su familia compró una casa de 300 metros cuadrados por alrededor de 2 millones de pesos, en una privada al norte de la ciudad. "Ahorita la casa ya está en casi 3.5 o 4 millones", afirma.
Destaca que en ese periodo, las opciones de compra se multiplicaron y las privadas ofrecían desde parques para mascotas hasta zonas sociales, lo que reforzaba su atractivo.
El regreso a las oficinas
La reactivación del trabajo presencial modifica el perfil de los nuevos residentes. Karla Vázquez comenta que varias personas que conoció llegaron con la expectativa de quedarse en remoto, pero se han visto obligadas a volver a sus ciudades de origen por las políticas laborales de sus empresas.
Esta salida genera una sobreoferta de vivienda nueva, con desarrollos que muestran unidades sin habitar y obras inconclusas.
En este entorno, la vivienda unifamiliar aún es la más ofertada, aunque la vivienda vertical muestra un crecimiento moderado.
De acuerdo con Inmuebles24, las viviendas en venta tienen una superficie promedio de 230 metros cuadrados, mientras que en renta la media es de 206 metros. Las casas cuentan, por lo general, con tres recámaras y tres baños, y los departamentos suelen tener dos recámaras.
Aunque el precio de los inmuebles en Mérida ha incrementado, se mantiene por debajo del de otras ciudades del país.(flavijus/Getty Images)
Según González Tejeda, este regreso a la oficina no implica un desarrollo negativo, sino una estabilización y cambio de comprador.
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El segmento más activo actualmente lo conforman personas de la generación "X" que buscan una residencia para el retiro o una segunda vivienda para la familia. En contraste, los jóvenes profesionales, aunque presentes, tienen menor capacidad de compra y se inclinan por rentar o buscar productos más accesibles.
“Los 'baby boomers' son los que abrieron el camino en esta plaza, iniciando con una orientación a una mejor calidad de vida, no tener problemas de inseguridad, precios accesibles. Hoy es más atractivo para la generación 'X' que ya tiene familia y que también está buscando una segunda residencia donde habitar o donde jubilarse”, dice.
Además, el factor turístico cobró relevancia. Mérida dejó de ser una ciudad “de paso” para reforzarse como para estadías en mayor volumen, lo que impulsa inversiones en vivienda para modelos de renta corta.
“Se está innovando bastante en el rubro de hoteles boutiques, habitaciones tipo Airbnb y hoteles. La industria turística se está transformando y eso está generando unos efectos positivos hacia el resto del mercado inmobiliario de la ciudad”, agrega González Tejeda.
Mérida también ha reforzado su vocación turística.(Arlette Lopez/Getty Images)
El crecimiento de la periferia
La llegada de nuevos habitantes provocó un auge de construcción en los márgenes de la ciudad. El 51.9% del área urbanizada del municipio se ubica ya en la periferia, una proporción que supera al territorio consolidado, indica el Estudio Demográfico y Territorial 2023 del Ayuntamiento de Mérida.
Comisarías como Caucel, Dzityá y Cholul, y subcomisarías como Temozón Norte, se encuentran ahora rodeadas por fraccionamientos construidos sobre suelo artificializado.
Karla Vázquez considera que en el norte de la ciudad, especialmente en la llamada “Mancha Blanca”, el desarrollo se intensificó al punto de generar una saturación del mercado.
Leonardo González Tejeda coincide en que la lotificación fue una tipología exitosa durante los últimos años, impulsada por el deseo de invertir en tierra a largo plazo.
Sin embargo, advierte que algunos proyectos enfrentan retos por la falta de infraestructura suficiente. La electrificación, el drenaje y otros servicios públicos no siempre acompañan al ritmo de venta, lo que provoca rezagos en la entrega de desarrollos completos.
Alberto Miranda, director de BOMA Desarrollos, explica que el modelo de vivienda que funciona se basa en la urbanización ordenada y en el desarrollo de comunidades integradas en el entorno. Su proyecto más reciente, Country Lakes, contempla 450 hectáreas de reserva ecológica dentro de un desarrollo de más de mil hectáreas, por ejemplo.
Estas comunidades funcionan bajo régimen de condominio, lo que permite a los compradores contar con certeza jurídica, infraestructura consolidada y una administración centralizada. Miranda señala que el éxito de estos proyectos radica en el diseño ambiental y social, pero también en que los clientes priorizan la seguridad..
Uno de los factores que inciden en la preferencia por modelos horizontales es el costo de la tierra. Aunque el precio por metro cuadrado en Mérida aumentó, es menor que en ciudades como Monterrey o Ciudad de México.
Esto permite ofrecer espacios amplios en entornos controlados, aunque el costo de urbanizar esas zonas, especialmente en áreas alejadas, puede ser alto. El suministro de energía, por ejemplo, puede requerir inversiones que superan los 700 millones de pesos en infraestructura, según estimaciones de BOMA.
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La industria de la construcción se adapta
El crecimiento residencial impulsa una mayor demanda de servicios especializados. Fernando Bravo, arquitecto residente en Mérida, asegura que la industria se ajusta los retos locales como el calor extremo y la humedad.
La empresa en la que labora, enfocada en soluciones para concreto, desarrolla productos diseñados para preservar estructuras en condiciones climáticas adversas.
Desde su perspectiva, la demanda actual no solo se enfoca en adquirir propiedades, sino también en adaptarlas. Las soluciones técnicas vinculadas al confort, como los aislantes térmicos o los sistemas de ventilación natural, han ganado relevancia.
Respaldo del mercado laboral
El dinamismo inmobiliario encuentra respaldo en el comportamiento del mercado laboral. Según la Encuesta Nacional de Ocupación y Empleo (ENOE), en el tercer trimestre de 2024 la población ocupada en Yucatán creció en 36,021 personas respecto al mismo periodo del año anterior.
La tasa de desocupación se ubicó en 2.1%, una de las más bajas del país. Los sectores con mayor crecimiento son el comercio, los servicios de alojamiento y el transporte, de acuerdo con cifras de la Secretaría de Economía y Trabajo del estado.
El mercado objetivo de mérida ha cambiado hacia la generación X.(Rainer Lesniewski/Getty Images)
Con menor presencia de nómadas digitales y jóvenes en remoto, Mérida transita hacia una etapa de madurez en su mercado inmobiliario. Mientras la euforia de la pandemia se desvanece, la ciudad redefine su perfil urbano con nuevos habitantes, desafíos de planeación territorial y un mercado que, aunque más estable, conserva su dinamismo.
La plusvalía atrae inversión, pero la expansión urbana plantea interrogantes sobre sostenibilidad, infraestructura y acceso equitativo al territorio.
