El esperado proyecto ferroviario que conectará la Ciudad de México con Querétaro impactará el mercado inmobiliario al acelerar la demanda de vivienda y elevar los precios de terrenos cercanos a las estaciones y vías principales, de acuerdo con consultores inmobiliarios.
La construcción del tren, que ya inició obras, promete reducir el tiempo de viaje entre ambas ciudades a aproximadamente dos horas, lo que potenciará la migración de población hacia el estado del Bajío, que ya registra un crecimiento acelerado.
Publicidad
Este desarrollo se dará en un estado que ya se encuentra en expansión: Querétaro, el cual ya presentó un aumento poblacional en la última década, donde la zona metropolitana creció 70% entre 2010 y 2020, de acuerdo con Carlos del Valle, socio regional en el Bajío, de la consultora inmobiliaria 4S Real Estate.
"El municipio de Querétaro creció un 30%. El municipio del Marqués creció un 100%, se duplicó su población. Y el municipio de Corregidora creció un 50%", señaló del Valle.
Para 2030 se espera que los dos municipios crezcan, por lo menos, 15% y 25% más, respectivamente.
Querétaro ha tenido un crecimiento acelerado en la última década, principalmente por la migración interna desde CDMX.(iStock)
Este crecimiento poblacional, aunado a la futura conexión ferroviaria, presionará aún más la demanda inmobiliaria en la entidad, que actualmente requiere unas 20,000 viviendas nuevas al año.
Terrenos con potencial de plusvalía
Mauricio Domínguez, director de Data Market de Tasvalúo, indicó que aunque aún es pronto para pronosticar el impacto en el precio de los terrenos ubicados cerca de las estaciones del tren, en San Juan del Río, El Marqués (parada), Querétaro y Tula, Hidalgo, estos podrían experimentar una plusvalía entre 100% y 200%, similar a lo observado con otros proyectos de infraestructura como el Tren Maya o el Aeropuerto Felipe Ángeles.
Los predios que están a un costado de la carretera, de las vías de acceso, o en este caso de las estaciones, tienden a tener una plusvalía de más del 200%".
Mauricio Domínguez, director de Data Market de Tasvalúo.
Los factores que determinarán la revalorización de cada terreno incluyen su ubicación, acceso a vías primarias, tamaño y la existencia de un proyecto definido para su desarrollo.
El especialista destacó que los terrenos que están paralelos a libramientos tienden a "plusvalizarse", y en el caso del ferrocarril, la valorización dependerá mucho del trazado de la línea y la proximidad a esta infraestructura.
Publicidad
Reconversión de terrenos industriales
La llegada del tren también propiciará cambios en el uso de suelo de algunas zonas de Querétaro, particularmente en terrenos industriales que podrían transformarse en desarrollos residenciales.
De acuerdo con Domínguez, el fenómeno de relocalización y el proyecto del tren, sí se verá una ralentización de los lotes industriales que permite formular una reconversión de muchos terrenos hacia la parte residencial, donde los usos de suelo lo permiten o donde sean cambiados.
"En tema de uso de suelo, esto es muy volátil. Hoy en día puede haber un uso de suelo mixto y de pronto llegas a una administración nueva y tienes la posibilidad de arreglarte con algún actor local potente y le cambias el uso de suelo. Para bien o para mal en México es muy fluctuante, pero lo que no es fluctuante es la ubicación", explicó el especialista de Tasvalúo.
La migración desde el Valle de México representa aproximadamente la mitad de las personas que llegan a Querétaro, tendencia que podría intensificarse con la nueva conexión ferroviaria.
"En los últimos cinco años llegaron entre los tres municipios casi 200,000 personas. Y en su mayoría, cuando vemos la inmigración nacional, son 25% a 30% personas de la Ciudad de México y otros 20% personas del Estado de México", explicó Carlos del Valle de la inmobiliaria 4S Real Estate.
Aunque en Querétaro se concentrarán las obras del tren, Tula en Hidalgo también tendrá estación.(Ivan Alejandro Parra Gamboa/Getty Images)
Esto presiona el precio de las viviendas, debido a su relación con el poder adquisitivo. El salario promedio de la Ciudad de México es mayor al queretano, lo que incrementa la capacidad de pago y, por lo tanto, el aumento del valor de los inmuebles.
De acuerdo con datos compartidos por Del Valle, aproximadamente el 57% de los hogares en la zona metropolitana de Querétaro pertenece a segmentos medio, medio-alto y alto, mientras que a nivel nacional esta proporción es apenas del 32%.
Esta composición socioeconómica permite el desarrollo de vivienda en diversos segmentos, no solo económicos, sino también residenciales de mayor valor, lo que continuará con el Tren México-Querétaro al facilitar la migración de capitalinos.
El Marqués tendrá una de las paradas más demandadas del tren.(Demian Chávez)
Publicidad
El Marqués en el foco
Una parada fundamental del proyecto estará en El Marqués, que fue municipio de mayor crecimiento en la última década al duplicar su población.
"El Marqués es una zona donde es un municipio muy grande y además tiene productos muy mezclados, te puedes encontrar proyectos con vivienda de millón y medio de pesos o con vivienda de arriba de los 10 millones".
Carlos del Valle, miembro de la inmobiliaria 4S Real Estate para el Bajío.
Este municipio tiene una posición estratégica, con buena conectividad hacia el municipio de Querétaro y vías que conectan con la salida a México, zonas turísticas y áreas industriales.
El Marqués es uno de los municipios en donde se espera mayor crecimiento del valor de los inmuebles y desarrollo de su población.(Demián Chávez/Cuartoscuro)
Mientras el promedio de incremento anual en precios de vivienda en Querétaro ronda el 12%, en la zona de El Marqués podría alcanzar hasta el 20% debido al impacto del tren.
Ruta del Tren México-Querétaro-Guadalajara.(Foto: X/@ClaudiaShein)
Los retos para el desarrollo urbano
La llegada del tren también traerá desafíos para el desarrollo urbano de Querétaro, que ya enfrenta problemas de congestión vehicular, insuficiencia en transporte público e infraestructura, de acuerdo al experto de 4S Real Estate.
Entre los retos que enfrentará la entidad con el incremento poblacional están el abasto de agua, energía, sustentabilidad, infraestructura médica y educativa.
Mauricio Domínguez de Tasvalúo indicó que para analizar el impacto completo del proyecto ferroviario en el valor de los terrenos será necesario conocer con precisión el trazado de la línea y la ubicación de las estaciones. También mencionó que se requiere evaluar la situación actual de ocupación industrial, al advertir que no está en niveles plenos.
Las autoridades de Querétaro realizan esfuerzos para mejorar la infraestructura vial y el transporte público, con obras en avenidas como 5 de Febrero, Bernardo Quintana y Constituyentes, además de implementar el sistema de transporte confinado "QroBus", pero estos avances aún no son suficientes para la creciente demanda de movilidad.
