Sobreoferta de vivienda frena 'esplendor inmobiliario' en Tulum
En los últimos dos años, la venta de viviendas nuevas en este destino turístico de Quintana Roo cayó 35% y se estima que hay más de 10,000 unidades en reventa.
La sobreoferta, las bajas ocupaciones en esquemas de renta vacacional y la insuficiencia de servicios básicos desincentivaron nuevas inversiones en Tulum.(Fotos: iStock)
Durante los años más intensos de la pandemia, Tulum vivió uno de los booms inmobiliarios más significativos del país. En algunos trimestres de 2020 y 2021 se vendieron más de 1,000 unidades de vivienda vertical. Para una ciudad de baja densidad y sin una estructura urbana consolidada, esa cifra fue inédita.
El volumen se concentró en desarrollos dirigidos a inversionistas extranjeros y se tradujo en más de 400 proyectos activos que llegaron a colocarse de forma acelerada.
Pero ese crecimiento sostenido se detuvo. La sobreoferta, las bajas ocupaciones en esquemas de renta vacacional y la insuficiencia de servicios públicos básicos desincentivaron nuevas inversiones. En paralelo comenzó un ciclo de reventas, presión a la baja en precios por noche y un aumento en la percepción de saturación.
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Desde 2023, las ventas de vivienda nueva disminuyeron entre 32% y 35%, según cifras de 4S Real Estate. “Hubo una caída bastante importante, sobre todo en segmentos muy específicos de vivienda, como el residencial, residencial plus y un poco el premium”, señaló Arturo Garcidueñas, socio regional del Sureste de la consultora.
Aunque el destino sigue recibiendo visitantes nacionales e internacionales, la dinámica del mercado inmobiliario cambió.
Un mercado en contracción
En la pandemia fueron los turistas quienes le dieron el empuje al sector inmobiliario, lo que hizo que se impulsara un producto desconectado de las necesidades de vivienda permanentes en la zona. “Fue un alto porcentaje de mercado extranjero, tanto el perfil de inversionista como el perfil del usuario, o incluso un tercer perfil que nosotros le llamamos inversumidor”, precisó Garcidueñas.
Cuando el flujo de capitales comenzó a desacelerarse y la saturación alcanzó niveles significativos, el mercado se desestabilizó. “El inversionista que invirtió hace unos años empieza a tratar de revender sus unidades para rescatar rendimientos”, cuenta el experto. Se estima que hay más de 10,000 unidades en reventa en Tulum.
La caída de la demanda también se reflejó en los esquemas de renta vacacional. Las tarifas por noche bajaron de forma sostenida y la ocupación promedio se encuentra por debajo de 50%. “Se está contrayendo mucho el precio de la renta por noche de esas propiedades, con una ocupación baja que genera huecos importantes en el mercado”, apuntó.
Incluso, en plataformas como Airbnb, la oferta de inmuebles tiene descuentos permanentes de alrededor de 30%, que se profundizan durante temporada baja.
Tulum tuvo un 'boom' en la pandemia, principalmente por demanda de inversionistas extranjeros.(izanbar/Getty Images)
Pese a la contracción en las ventas y ocupaciones, los precios promedio de los inmuebles en Tulum van en aumento.
Durante el auge, el promedio de inmuebles rondaba los 4.5 millones de pesos. En 2024, esa cifra se elevó a 6.2 millones. El encarecimiento del suelo y la apuesta por desarrollos de gama alta explican en parte esta tendencia, dice el especialista.
La consultora inmobiliaria Tinsa reporta precios similares. Mientras que el primer trimestre de 2021 el precio promedio de casas fue de 4.1 millones de pesos y 4.8 millones para departamentos, este primer trimestre de 2025 el precio oscila en 5.3 millones para residencias horizontales y 5 millones verticales. Aunque las variaciones son más notorias por metro cuadrado.
Mientras que hace cuatro años el valor fue de 27,701 pesos, hoy se encuentra en 42,863 pesos para casas, mientras que para departamentos el valor fue de 64,621 a 74,729 pesos.
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Este encarecimiento deja fuera a los habitantes permanentes de la zona. “No hay una alineación de oferta en ese sentido. Se necesitan productos para la gente que trabaja, la gente que vive en la zona”, planteó.
Los desarrolladores han enfocado sus esquemas comerciales en públicos específicos y de poder adquisitivo alto. El resultado es un inventario que no resuelve la demanda local, pero tampoco logra rotarse con el ritmo que alcanzó durante los años de auge.
En las rentas, el fenómeno sigue una tendencia similar en cuanto al valor por metro cuadrado. Sin embargo, los inmuebles presentan una reducción en superficie, lo que a su vez modifica el comportamiento de las tarifas de renta.
Las viviendas pasaron de un promedio de 125.15 metros cuadrados en el último trimestre de 2015, y de entre 97.3 y 123.46 durante todo 2020, a 82.87 metros cuadrados al cierre de 2024. Esta disminución en metraje genera la percepción de estabilidad en el costo total de renta mensual.
En el último trimestre de 2020, el valor promedio por metro cuadrado fue de 279 pesos, con un costo mensual total de 25,897 pesos por inmueble. Para el mismo periodo de 2024, el precio por metro cuadrado subió a 308 pesos, mientras que el monto total mensual por unidad descendió ligeramente a 25,509 pesos.
Infraestructura al límite
El crecimiento de Tulum no se ha acompañado de mejoras en la infraestructura. En la mayoría de las zonas urbanizadas no hay drenaje, lo que obliga al uso de fosas sépticas. “Las fosas sépticas tiran al mar. Las cavernas están llenas de heces humanas y no hay quien haga nada”, advirtió Eddie Villarreal, fundador de la Asociación de Colonos Hoteleros de Tulum.
El sistema eléctrico también presenta deficiencias. A esto se suman vialidades limitadas, con una sola vía principal de circulación y altos niveles de tráfico. “El problema del tránsito, de que nada más hay esa calle, es un desmadre”, sentenció.
Los efectos del colapso urbano también se reflejan en las playas. A las descargas residuales se suma el sargazo, que ha afectado tanto al ecosistema como a la experiencia del visitante, factor que tiene un peso mayor en la pérdida de atractivo en comparación con otros destinos turísticos como Los Cabos o Riviera Nayarit, que no enfrentan el mismo problema.
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Factores externos
La situación política y económica de Estados Unidos, principal origen de la inversión inmobiliaria en Tulum, también influye en la desaceleración del mercado, de acuerdo con 4S Real Estate.
A esto se suman otros factores como las tensiones macroeconómicas globales, que afectaron la confianza de los inversionistas, especialmente aquellos enfocados en la renta vacacional.
Aunque destinos como Playa del Carmen comienzan a mostrar signos de recuperación y Cancún mantiene cierta estabilidad, el caso de Tulum responde a un fenómeno puntual, marcado por el volumen de desarrollo y la falta de regulación urbana.
Para el sector inmobiliario, el freno en Tulum no representa un colapso definitivo, sino una etapa de ajuste. “Estamos en un ciclo inmobiliario”, explicó Garcidueñas. Según el análisis de 4S, la clave para una eventual recuperación es la articulación entre el sector público y privado.
“Hacer un plan estratégico, no solo del plan de desarrollo urbano, sino de equipamiento, servicios e infraestructura. Que se haga un crecimiento ordenado”, añadió.
Entre las prioridades están la regulación de usos de suelo, la inversión en servicios básicos y una visión de largo plazo que permita integrar a los habitantes permanentes de la región.
Tulum pasa por una etapa de reconfiguración de mercado.(urf/Getty Images)
También subrayó la importancia de la investigación de mercado. “Para ver qué huecos hay que atacar y qué producto hay que desarrollar y conceptualizar. No sigamos llenando el mercado de productos que no están alineados”, observó.
Tulum aún mantiene conectividad con nuevos flujos turísticos a través del aeropuerto y el Tren Maya, pero la infraestructura local no ha crecido al mismo ritmo.
“De nada sirve si no tenemos la capacidad de recibir a esas personas de la manera correcta, darles los servicios que requieren y que se tenga una infraestructura de calidad en la zona”, añadió.
