Durante el segundo trimestre de 2025, el mercado inmobiliario industrial en México marcó una pausa en el desarrollo de nuevas naves.
Ante señales de desaceleración en la absorción de espacios y un entorno incierto por factores económicos y geopolíticos, los desarrolladores ajustaron su estrategia para evitar una sobreoferta que desbalancee el sector.
De abril a junio, la absorción nacional, que incluye espacios rentados, subarrendados y vendidos, sumó poco más de 7.5 millones de pies cuadrados.
En contraste, la oferta nueva incorporada al mercado, por construcciones recién entregadas, desocupaciones y subarrendamientos, se acercó a los 7 millones de pies cuadrados, según un análisis de Datoz.
Aunque el volumen aún refleja una demanda activa, el equilibrio comienza a tensarse.
“Vemos que los desarrolladores están entendiendo que hay un poco de sobreoferta y están ajustando sus planes de desarrollo”, de acuerdo con Pablo Quezada, analista de Datoz, durante la presentación de resultados.
La consecuencia directa es una caída generalizada en los inicios de construcción. En regiones como el Bajío y el norponiente del país, los proyectos nuevos disminuyeron hasta 90% y 76% respectivamente, en comparación con los primeros tres meses del año.
La reducción de proyectos no responde a una sola causa. Por un lado, el sector enfrenta incertidumbre por amenazas de nuevos aranceles por parte del gobierno de Estados Unidos, un factor que condiciona las decisiones de inversión.
Por otro, los costos de desarrollo y la escasez de mano de obra en algunas zonas presionan los márgenes, señalaron especialistas de la consultora inmobiliaria.
Además, la política industrial de Estados Unidos ha incrementado las exigencias en trazabilidad y origen de los componentes, lo que plantea nuevos retos administrativos.
“El reto de la energía, ahora también el reto administrativo de la trazabilidad, se ha vuelto muy relevante por las presiones del gobierno estadounidense”, apuntó Quezada de Datoz.
Pese a ello, considera que el nearshoring mantiene su presencia como un motor a largo plazo. Las empresas continúan explorando ubicaciones estratégicas y, aunque con menor intensidad, se concretan nuevos arrendamientos.
El Bajío registró la mayor contracción en construcción industrial. Durante el segundo trimestre, los inicios cayeron 90% respecto al trimestre anterior.
La región venía de un arranque de año atípicamente dinámico, con 27 proyectos que sumaron 5.4 millones de pies cuadrados, principalmente en Guadalajara. La pausa posterior se interpreta como una corrección natural.
La absorción también disminuyó. De enero a marzo se ocuparon 2.6 millones de pies cuadrados, mientras que de abril a junio se registraron 1.9 millones, una caída del 24%. Querétaro y Guadalajara concentraron 69% de la demanda en los últimos 12 meses.
A pesar del freno, se concretaron operaciones relevantes, como los 421,000 pies cuadrados arrendados por Mirage en el parque Kaizen, y los 373,000 pies de Foxconn en Plataforma Park.
En la zona centro, que incluye Ciudad de México, Estado de México, Puebla, Tlaxcala e Hidalgo, también se redujo el ritmo de edificación.
Se iniciaron 900,000 pies cuadrados de proyectos, 36% menos que en el trimestre anterior. Todos los desarrollos fueron especulativos.
La tasa de disponibilidad subió a 4.86%, con un inventario total de 239 millones de pies cuadrados. Las desocupaciones y subarrendamientos sumaron 2 millones de pies cuadrados, lo que representó un aumento del 130% frente al primer trimestre.
Aun así, el precio promedio de salida se elevó 3% y alcanzó los 0.90 dólares por pie cuadrado al mes.
Entre las transacciones más relevantes se encuentra la nave C de Toluca Park 3, arrendada por Itálika, y la nave nueve de Prologis Park 3 Ríos, ocupada por Global Logistics.
La región norponiente, que abarca Tijuana, Ciudad Juárez, Mexicali, Hermosillo y otras ciudades fronterizas, redujo su actividad constructiva en 76%.
Solo se iniciaron 500,000 pies cuadrados en el trimestre, frente a los 2.1 millones del periodo anterior. Aun así, la absorción creció 13% y superó los 980,000 pies cuadrados.
El precio de salida aumentó 2%, situándose en 0.70 dólares por pie cuadrado. La tasa de disponibilidad subió ligeramente a 10.6%, lo que la posicionó como una de las más altas del país. Destacaron nuevos parques en Tijuana, como Alius-Alamar y Venados 2.
La región noreste, encabezada por Monterrey y Saltillo, logró balancear su inventario. La oferta y la absorción se ubicaron alrededor de los 3 millones de pies cuadrados. El inventario total alcanzó los 355 millones de pies cuadrados, con una tasa de disponibilidad de 9.13%.
Los desarrollos iniciados sumaron cerca de 2.5 millones de pies cuadrados, en su mayoría proyectos a la medida. Cartones Ponderosa y Niagara Bottling fueron algunos de los inquilinos con mayor ocupación durante el trimestre.
A nivel nacional, el precio promedio de salida subió 2%, impulsado principalmente por la región norte. “El incremento de precios se ve principalmente en los mercados de la zona norte, sobre todo por su ubicación estratégica para operaciones de manufactura o logística”, explicó Emilio Ibarra, analista de Datoz.
En paralelo, se observa un fenómeno de homogeneización en las tarifas: zonas que antes eran consideradas de menor demanda han igualado precios con aquellas más consolidadas, fenómeno atribuido a la presión derivada del nearshoring.
Aunque el segundo trimestre cerró con un balance de precaución, algunas señales apuntan a una posible reactivación. “Se han renovado algunos proyectos, lo cual desde nuestra perspectiva señala que muchos inversionistas ya no están viendo tanta incertidumbre pese a este tipo de anuncios”, comentó Pablo Quezada.
El Plan México, impulsado por el gobierno federal con incentivos para mercados emergentes, podría dinamizar zonas menos desarrolladas. Sin embargo, la escasez de mano de obra calificada en estos territorios representa un desafío estructural.
