El crowdfunding inmobiliario se consolida como alternativa de financiamiento
Durante 2024, las plataformas de crowdfunding movilizaron 4,800 millones de pesos en México. El sector inmobiliario concentró parte de los recursos, dirigidos principalmente a proyectos medios.
El modelo de crowdfunding es una forma de inversión colectiva que permite a inversionistas participar en proyectos mediante la aportación a través de plataformas digitales.(briq.mx/Facebook)
Redacción Obras
A 10 años de su llegada a México, el crowdfunding inmobiliario crece, se consolida y las desarrolladoras lo ven como una alternativa cada vez más viable para financiar proyectos residenciales, sobe todo de entre 10 y 50 unidades.
Antes del crowdfunding, que es un método para recuadar dinero a través de plataformas, las desarrolladoras contaban con pocas alternativas para financiar nuevos proyectos: acudir a la banca tradicional o a Sofomes, cumpliendo con requisitos estrictos y aceptando tasas de interés elevadas, o bien, negociar directamente con inversionistas particulares.
Este esquema funcionó durante décadas, pero resultaba poco accesible para empresas pequeñas o medianas con propuestas que no encajaban en los moldes del sistema financiero formal.
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Fue en ese vacío donde el crowdfunding encontró una oportunidad.
Hace una década comenzó a operar en México como un canal paralelo de financiamiento para desarrolladores que buscaban nuevas formas de acceder a capital.
Desde entonces, el modelo ha crecido con avances graduales, aunque su evolución ha estado condicionada por cambios regulatorios, ajustes económicos y transformaciones en el mercado inmobiliario.
Pese a su escala limitada y a la alta concentración en pocas plataformas, el crowdfunding inmobiliario se ha consolidado como una opción viable para ciertos segmentos del mercado.
Sus ventajas se observan con mayor claridad en proyectos residenciales de entre 10 y 50 unidades, donde los requisitos de la banca suelen ser una barrera. Al eliminar intermediarios y conectar directamente a inversionistas con desarrolladores, estas plataformas digitales permiten reducir costos financieros y acelerar los procesos.
“Lo que permite el modelo de crowdfunding es poner en contacto directo a personas con inversionistas y esto permite reducir la tasa del financiamiento para aquellos solicitantes”, explica Gerardo Obregón, presidente de la Asociación de Plataformas de Financiamiento Colectivo (AFICO).
Briq.mx presenta 62.2% de créditos pagados y 32.1% al corriente, mientras M2crowd reporta 47% pagados y 36% al corriente.(M2crowd/Facebook)
La alternativa de financiamiento
Para los desarrolladores, el crowdfunding ofrece ventajas específicas sobre la banca.
"Las ventajas contra el banco es que es mucho más ágil y pueden ser proyectos no necesariamente a una escala tan grande", señala Alberto Padilla, cofundador de Briq.mx, la plataforma líder del mercado.
La flexibilidad se extiende a los criterios de evaluación. Mientras los bancos pueden rechazar proyectos por historiales crediticios no relacionados con la capacidad de desarrollo inmobiliario, las plataformas evalúan de manera más integral. Además, los bancos operan con restricciones geográficas y montos mínimos que excluyen proyectos medianos.
En el contexto actual de tasas de interés altas y mayor complejidad para acceder a créditos tradicionales, estas plataformas representan una opción competitiva. "Estamos como en un sándwich. Está lo ideal, rígido, lo fácil, pero caro. Entonces faltaba una alternativa menos cara, pero más flexible", describe Padilla.
A pesar de las ventajas, existen limitantes importantes para el crecimiento del sector. Por ejemplo, las reglas establecidas para fondear desarrollos inmobiliarios impiden que proyectos más grandes accedan a este financiamiento.
"Estos límites definitivamente no permiten que desarrolladores más grandes o desarrollos más importantes puedan financiarse a través del crowdfunding, porque sobrepasan esos límites", explica Obregón.
Otra barrera es la restricción para la participación de inversionistas institucionales. "La regulación aclare o facilite la inversión de institucionales en este tipo de plataformas. Que no solo sean personas físicas o personas morales, sino que sean fondos de inversión, bancos, fondos de pensiones, afores", señala el presidente de AFICO.
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Crecimiento sostenido en una década
A pesar de las restricciones, el financiamiento colectivo inmobiliario muestra dinamismo. Según datos de AFICO, el sector creció 29% en 2024, pasando de 3,700 millones de pesos en 2023 a 4,800 millones de pesos el año pasado. Este crecimiento lo convierte en el segmento de crowdfunding con mayor expansión en México.
"Es uno de los sectores del financiamiento colectivo que más ha crecido. Todavía sigue siendo más grande el de préstamos entre personas, pero le sigue de cerca el de inmobiliario", confirma Obregón.
La relevancia del sector se evidencia en que 2024 representó 23% del fondeo total de los 10 años de operación, lo que indica una aceleración significativa en el crecimiento.
Dos modelos operativos
Existen principalmente dos tipos de crowdfunding inmobiliario en México. El modelo de deuda permite al inversionista prestar dinero a un proyecto inmobiliario que debe pagar intereses y capital después de un plazo establecido.
Para los desarrolladores, esta opción representa una alternativa de financiamiento a la construcción o remodelación.
El segundo modelo, de copropiedad o regalías, permite al inversionista adquirir una participación en un inmueble y beneficiarse de las rentas y plusvalía de su parte proporcional. Este esquema normalmente ofrece un mercado secundario para vender la participación.
De las nueve plataformas autorizadas por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) como Instituciones de Financiamiento Colectivo, siete operan actualmente. Cuatro están autorizadas únicamente para deuda, cuatro solo para copropiedad o regalías, y una está autorizada para ambos modelos.
Briq.mx domina el mercado con 50.2 % de participación acumulada y 55.7 % durante 2024, seguida por 100 ladrillos con 24.25 % acumulada y M2crowd con 12.01 %.(briq.mx/Facebook)
Concentración en pocos jugadores
La industria muestra concentración. Briq.mx domina el mercado con 50.2% de participación acumulada y 55.7% durante 2024, seguida por 100 ladrillos, con 24.25% acumulada y M2crowd con 12.01%.
Esta concentración responde a la naturaleza de los modelos tipo marketplace. "Los modelos en donde son marketplaces, es decir, que por un lado hay oferta y por otro la demanda y el modelo los conecta, tienden a acabar en pocos jugadores", explica Padilla.
Esta dinámica, conocida como "winner takes all", se observa en otras plataformas tecnológicas donde los efectos de red favorecen a quienes logran masa crítica tanto de oferta como de demanda.
Perfil de proyectos y desarrolladores
Los proyectos que típicamente acuden al crowdfunding son desarrollos residenciales pequeños y medianos. Sin embargo, se observa una evolución hacia proyectos de mayor envergadura.
"Los últimos tres años estamos viendo mucho interés de los 'grandotes'. Estamos platicando con fondos internacionales que quieren poner presencia en México", comenta Padilla.
La plataforma briq.mx reporta más de 170 proyectos financiados con montos mínimos desde 500 pesos, mientras 100 ladrillos opera 32 proyectos y Monific registra 103 proyectos en total. Los montos mínimos varían significativamente entre plataformas, desde 500 hasta 300,000 pesos según el modelo de negocio.
Resultados financieros mixtos
Los estados financieros de 2024 revelan un panorama diverso entre las plataformas. Únicamente briq.mx y M2crowd reportaron utilidades, con 6.5 millones y 221,000 pesos, respectivamente. El resto de las plataformas operativas registraron pérdidas, desde 1.3 millones de pesos de Expansive hasta 13.2 millones de pesos de Arces.
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"Observar plataformas que ya presentan utilidades es un hito importante para la industria, ya que demuestra un modelo de negocio viable, a pesar de tener altos costos por cumplimiento regulatorio", señala el estudio de AFICO.
En cuanto al desempeño de cartera, solo briq.mx y M2crowd transparentan estos datos. Briq.mx presenta 62.2% de créditos pagados y 32.1% al corriente, mientras M2crowd reporta 47% pagados y 36% al corriente.
Impacto potencial en vivienda accesible
El crowdfunding inmobiliario podría contribuir a la oferta de vivienda más accesible mediante la reducción de costos de financiamiento y mayor agilidad en los procesos.
"Las unidades chicas hemos visto que se venden más rápido. Los desarrolladores, cuando trabajan con crowdfunding y logran vender rápido, ganan la confianza del público inversionista y entonces fondean más rápido el que sigue", explica Padilla.
Obregón coincide en el potencial: "Cuando tú empiezas a democratizar este financiamiento, permite que existan más desarrollos, que tengan más acceso al financiamiento y que con eso se aumente la oferta".
La evolución del sector ha enfrentado obstáculos importantes. "El crowdfunding se inició en México de una manera muy informal", reconoce Padilla. Muchas iniciativas surgieron sin la solidez empresarial necesaria para manejar dinero del público.
La llegada de la regulación en 2021 generó un "reset" del sector, elevando considerablemente los requisitos operativos. "Hubo como un 'reset' porque ahora tenías que meterle una capa extra que en gran parte es de burocracia", describe Padilla.
Perspectivas de consolidación
El estudio de la Asociación de Plataformas de Financiamiento Colectivo (AFICO) proyecta una consolidación natural del sector. "Será de esperarse una consolidación, ya sea a través de adquisiciones de las plataformas grandes a las chicas, o simplemente de selección natural donde cerrarán las puertas algunas", señala.
Para Padilla, el futuro del crowdfunding inmobiliario es prometedor: "A largo plazo, definitivamente van a acabar siendo este tipo de plataformas las que concentran los recursos y las capacidades de financiamiento".
A pesar del crecimiento sostenido, la industria mantiene un potencial importante. Briq.mx cuenta con 100,000 inversionistas, cifra que contrasta con los millones de usuarios de otras plataformas de inversión.
"El crowdfunding todavía tiene un potencial enorme para seguir creciendo y aún en términos del sector financiero en México somos todavía muy pequeños", reconoce Obregón.
A una década de su inicio, el crowdfunding inmobiliario mexicano se consolida como alternativa de financiamiento que democratiza tanto el acceso a recursos para desarrolladores como las oportunidades de inversión. Su evolución futura dependerá de ajustes regulatorios que permitan mayor participación de inversionistas institucionales y el manejo de proyectos de mayor envergadura.
