La transformación urbana no solo cambió el perfil de quienes habitan las viviendas de las colonias centrales de la Ciudad de México, también redefinió la lógica de la ocupación comercial.
Las zonas tradicionalmente más demandadas concentran las rentas más elevadas, pero también tienen menor disponibilidad y alta rotación. A la par, otras colonias menos visibles comienzan a configurarse como nuevos polos para el comercio, replicando el mismo patrón de valorización que atraviesa la vivienda.
De acuerdo con JLL México, firma internacional de consultoría inmobiliaria, el alza en rentas comerciales entre 2020 y 2025 en zonas como la colonia Roma fue de 2.3% anual por encima de la inflación. Este cálculo parte de las rentas de salida, es decir, el precio al que se anuncia un local antes de ser negociado, una métrica que permite observar tendencias sin tener cifras confidenciales.
“El fenómeno de gentrificación en la colonia Roma ya se había dado desde hace varios años. Las rentas comerciales han subido en función de los incrementos en ventas”, explicó Alejandro Rico, director asociado de Capital Markets de JLL México.
Los aumentos en precios de renta están directamente relacionados con la capacidad de venta del comercio, lo que ha mantenido activa la demanda en zonas con mayor flujo peatonal.
“La renta comercial representa entre 5% y 10% de las ventas totales del negocio. Si sube más allá de ese rango, el comercio tiende a no ser viable”, señaló Rico.
JLL señala que la demanda sostenida es la que empuja los precios al alza, por lo que no identifica una pérdida de atractivo en zonas con rentas más altas.
“Siempre se prefiere pagar una renta más cara en un espacio con flujo constante de personas, que mudarse a una renta menor con menor tránsito y un futuro incierto”, explicó Rico.
El incremento no es automático ni anual. Los contratos comerciales suelen establecer incrementos pactados desde el inicio, por lo que el encarecimiento se da de forma gradual, aunque también depende del tipo de negocio.
Las cadenas consolidadas, por su poder de negociación, tienden a pagar rentas por debajo del mercado. En cambio, las marcas emergentes, para ganar un espacio, deben ofrecer más desde el principio, lo que eleva la presión financiera.
En algunos casos, los propietarios priorizan la constancia de pago sobre una renta alta. En otros, optan por nuevas marcas con rentas mayores. La decisión, según JLL, es incierta hasta que se observa el desempeño del negocio.
El fenómeno de encarecimiento se replica ahora en colonias que hasta hace poco no eran vistas como corredores comerciales consolidados. Spot2.mx, plataforma especializada en espacios comerciales, identifica aumentos de renta del 10% al 15% en zonas como San Rafael, Doctores y Santa María la Ribera, con precios que van de los 300 a los 700 pesos por metro cuadrado.
Aunque sus vacancias son más altas que en la Roma o Condesa, que oscilan entre 3% y 8%, el interés en estas zonas crece. En palabras de Jorge Sequeira, cofundador de Spot2.mx, “la combinación de conectividad, identidad barrial y precios todavía accesibles está atrayendo nuevos giros y perfiles de inquilinos”.
Esta lógica también ha alcanzado zonas como Narvarte y Portales, donde los rangos de renta se ubican entre 200 y 400 pesos por metro cuadrado. De acuerdo con JLL, el comportamiento de estas áreas responde a los mismos factores que impulsaron el desarrollo de los corredores tradicionales: conectividad, densidad habitacional y transformación urbana.
“Cualquiera de estos factores puede detonar el nacimiento de un nuevo corredor comercial, incluso si no se dan de manera simultánea”, dijo Rico. La evolución del ecosistema comercial en zonas como San Miguel Chapultepec, Pedregal en Virreyes o incluso el entorno de la Plaza Oceanía muestra cómo pequeños cambios urbanos pueden atraer flujo de personas y activar la demanda de locales.
El perfil de los negocios también se transforma con el entorno. Según JLL, los giros que encabezan la expansión comercial en zonas emergentes son restaurantes gourmet y boutiques de productos regionales o especializados. Se trata de comercios que no compiten con grandes cadenas, sino que apuestan por lo local, la creatividad y la experiencia diferenciada.
En zonas donde el turismo y el interés extranjero crecen, estos negocios ofrecen aquello que no se encuentra en plataformas de e-commerce ni tiendas departamentales.
“Las cadenas comerciales, por su tamaño, prefieren otras estrategias. En cambio, estas marcas emergentes se abren paso ofreciendo una renta competitiva y una propuesta de valor única”, explicó Rico.
De acuerdo con Spot2.mx, esta tendencia se traduce en modelos híbridos de retail y experiencias urbanas, que van desde galerías hasta mercados gourmet o estudios creativos. En zonas como Escandón, San Miguel Chapultepec o Santa María la Ribera, estas dinámicas han dado paso a un cambio paulatino en el paisaje comercial.
Para JLL, lo que sucede en la Ciudad de México no es un fenómeno coyuntural. La gentrificación comercial, entendida como una reconfiguración del uso del suelo y del tipo de negocio que se instala, es parte de un proceso estructural de desarrollo urbano. Rico recordó que colonias como Roma, Condesa y Juárez ya eran objeto de políticas de rescate desde los años posteriores al sismo de 1985.
“La famosa gentrificación es consecuencia de políticas públicas bien implementadas”, dijo. “Es un proceso natural en toda ciudad del mundo. Lo importante es manejarlo, mitigarlo y entender sus efectos”.
Como ejemplo de contraste, JLL menciona un edificio adquirido en la colonia Juárez antes de la pandemia para mini bodegas, cuyo valor se duplicó en una transacción reciente. En cambio, una propiedad en Paseo de la Reforma, adquirida durante la pandemia, no ha alcanzado los flujos proyectados pese a múltiples ajustes.
Estas diferencias reflejan que cada inversión enfrenta un contexto particular. Sin embargo, la tendencia general indica que el comercio sigue, aunque con desfase, el mismo camino que la vivienda: busca zonas con buena conectividad, densidad y dinamismo urbano.
Para los negocios, el reto ya no es sólo pagar una renta, sino insertarse en una lógica urbana en transformación. Para los propietarios, la clave está en entender el comportamiento del mercado y mantener rentas competitivas. Para los inversionistas, el escenario se amplía: las zonas emergentes ya no son solo alternativas, sino oportunidades con rendimientos diferenciados.
“La única constante es el cambio”, concluyó Rico.
