Desarrolladoras de vivienda resisten con ingresos firmes pese a desaceleración

Durante el periodo no solo el sector vio cifras de ventas positivas, también del dinamismo. En el segundo trimestre del año, la actividad industrial tuvo una tasa de crecimiento de 0.6%, impulsada por el sector de edificación y manufactura.

Este primero, con un empuje de 2.4% a toda la construcción, de acuerdo con el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi). El avance, pese a la atonía en la obra civil y la moderación de la inversión pública.

Oferta restringida frente a una demanda que se transforma

De acuerdo con el Registro Único de Vivienda (RUV), entre enero y julio de este año se produjeron 73,132 unidades, 2.7% más que en el mismo lapso de 2024, cuando se levantaron 71,177. Este ritmo limitado contrasta con la demanda, que se mantiene activa en buena parte del país.

Estos dos elementos, la oferta y la demanda, discreparon debido a los ingresos de la mayoría de las personas.

Según Marcela Estrada, directora general de CREA, el precio promedio de una vivienda en México es de 1.8 millones de pesos, pero en sitios como Ciudad de México supera los 3.8 millones, y en destinos como Baja California Sur o Querétaro rebasa los 2.3 millones.

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Estos incrementos están vinculados a factores como ubicación estratégica, vocación económica y atracción de inversiones. “Las viviendas no son un sector aislado, están ligadas al dinamismo de otras industrias clave”, explicó.

El salario promedio en el país resultó de 7,500 pesos mensuales para profesionistas y técnicos, de acuerdo con la Secretaría de Economía. Por ello, a pesar de que las vivienderas han empujado sus precios a la alza, (por menor presencia de proyectos de interés social y el aumento de costos de construcción, que cerraron 2024 con incrementos de entre 10% y 12%), sus productos se siguen comercializando.

“Al ser los segmentos medio residencial y residencial plus los que han crecido, pone en una situación más complicada a los jóvenes con ingresos que no corresponden a estos segmentos para la adquisición de una vivienda. Entonces también hemos visto mucho crecimiento de vivienda en renta, que es una forma de vivir en ubicaciones céntricas”, dice Marcela Estrada.

Rentabilidad y resultados operativos

En conjunto, las principales vivienderas listadas, Vinte (con Javer), CADU, Be Grand, Ruba y Ara, reportaron más de 17,800 viviendas escrituradas en el primer semestre, con valores promedio por unidad que van desde 965,000 pesos hasta más de 7 millones, según cada segmento.

El aumento de precios promedio fue un factor clave para que los ingresos totales se mantengan o crezcan, aunque en varios casos el volumen de unidades escrituradas haya disminuido. En algunos casos, el EBITDA retrocedió por mayores gastos o cambios en la mezcla de proyectos, pero la utilidad neta creció por los menores costos financieros o por el mejor manejo de precios.

Vivienda de menos de 3 millones, la clave

En el caso de Vinte, que presenta resultados consolidados con Javer, los ingresos en el primer semestre sumaron 6,938.5 millones de pesos, un aumento de 4% en comparación con el mismo periodo proforma de 2024. La compañía escrituró 7,134 viviendas, una disminución de 3.2%, pero compensada por un incremento de 8.8% en el precio promedio, que alcanzó 965,200 pesos, el más alto en conjunto.

El EBITDA se ubicó en 1,170.6 millones de pesos, una reducción de 6.5%, mientras que la utilidad neta creció 10.8% para llegar a 594.8 millones.

La mayor parte de las ventas se concentró en viviendas de entre 500,000 y un millón de pesos. El primer caso impulsado tras la adquisición de Javer, especializado en el sector de vivienda más económica.

CADU registró ingresos por 1,047 millones de pesos en el segundo trimestre, 10.7% menos que un año antes, y de 1,899 millones en el acumulado de enero a junio, lo que significó una caída de 10.1% anual.

Esta fue la única viviendera con resultados negativos en este indicador. La dirección general aclaró en su reporte trimestral a la BMV que se debe a una comparativa muy alta de venta de terrenos. La venta de vivienda también cayó, pero los ingresos por estas unidades se mantuvieron.

La empresa vendió 724 viviendas en el trimestre y 1,267 en el semestre, cifras que representan descensos de 28.2% y 30.3%, respectivamente, pero con ingresos 0.2% mayores, debido a un crecimiento de precio promedio de venta de 39.5% en el trimestre, a 1.3 millones de pesos.

Los terrenos cayeron de 184 vendidos a 52 durante el segundo trimestre de 2025, lo que representó un descenso de 71.5% en los ingresos.

La cifra provocó que el EBITDA se redujera 3.6% en el trimestre y 7% en el semestre, pero la utilidad neta prácticamente se duplicó en el segundo trimestre, con un incremento de 88.4% para ubicarse en 115 millones de pesos. Este repunte se apoyó en una mayor participación de la vivienda media y residencial, que compensó en parte la baja en interés social.

Be Grand, la desarrolladora que cotiza con el producto más caro, reportó ingresos por 1,861 millones de pesos en el segundo trimestre, un alza de 24.1% respecto al año anterior, impulsados por la escrituración de 217 unidades.

El precio promedio de los departamentos fue de 7.8 millones de pesos y el de oficinas de 5.8 millones. La utilidad de operación sumó 269.6 millones, una reducción de 15.7%, debido a que el proyecto con más escrituras, Be Grand Del Valle, generó menores márgenes en comparación con desarrollos vendidos en 2024.

Ruba, concentrado en el norte del país, logró un crecimiento de 22.4% en ingresos durante el primer semestre y un aumento de 14.6% en las unidades escrituradas, que totalizaron 5,706.

A la par, mantuvieron también una estrategia de crecimiento de precios con un promedio que subió 6.8%. La utilidad neta incrementó 25.5%. El segmento de interés social representó 45% de las unidades vendidas y 26% de los ingresos, mientras que la vivienda media y residencial concentró el 74% restante.

Ara alcanzó ingresos por 2,523.7 millones de pesos en el segundo trimestre, un aumento de 11.8% frente al mismo periodo de 2024. Vendió 1,658 viviendas en el trimestre, lo que representó incremento de 4.8%. El precio promedio de venta fue de 1.52 millones de pesos, 8.3% más que un año antes, con una utilidad neta trimestral positiva que llegó a 261 millones de pesos, un alza de 27.4%.

Más allá de las vivienderas

A pesar de la absorción de las unidades de las vivienderas, fuera del ecosistema, la complejidad entre ofrecer productos de acuerdo con las necesidades de las personas transforman al sector.

Marcela Estrada de CREA señaló que ha crecido la vivienda en renta, sobre todo en zonas céntricas con equipamiento y servicios, como alternativa para quienes no pueden o no desean comprometerse a un crédito de largo plazo.

En la oferta en venta, las desarrolladoras están incrementando la proporción de unidades en vivienda media y residencial, que si bien tienen precios más altos, generan mayores márgenes de ganancia y pueden compensar la menor velocidad de venta.

El financiamiento sigue concentrándose en créditos Infonavit, en especial en su esquema tradicional, y en menor medida en la banca comercial.