México es el sexto país más visitado en el mundo.(Mardoz/Getty Images)
Redacción Obras
En los litorales más visitados de México, la escena inmobiliaria se dibuja con dos trazos claros. Por un lado, crece el número de propiedades que se ofrecen al turista por días o semanas; por el otro, se multiplican los proyectos residenciales que superan los diez millones de pesos.
Riviera Maya, Riviera Nayarit y Los Cabos son el epicentro de este doble movimiento, alimentado por un turismo que posiciona a México como el sexto país más visitado del mundo mantiene el flujo de visitantes y por inversionistas que buscan espacios frente al mar, ya sea en hoteles, como vivienda para vacacionar o a través de plataformas como Airbnb
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Cuando la estancia es por unos días
En las zonas costeras, las casas y departamentos ya no se venden o rentan solo para uso permanente. Miles de unidades se han incorporado a esquemas de corta estancia que permiten a los dueños capitalizar la llegada de visitantes y que compiten con las cadenas hoteleras.
Cancún, Playa del Carmen y Tulum ofrecen una muestra clara: en conjunto superan las 17,000 propiedades listadas para este tipo de hospedaje, con precios por noche que varían según la ubicación y el tipo de inmueble, de acuerdo con el análisis Panorama Inmobiliario Playas MX 2025 de 4S Real Estate.
El valor promedio por metro cuadrado en Tulum es de 98,000 pesos. (Arkadij Schell/Getty Images)
En el Pacífico, Puerto Vallarta encabeza con una oferta mucho mayor que la de otros destinos y tarifas que se colocan entre las más altas del país.
Los Cabos, con menos unidades pero una posición consolidada en el segmento de lujo, mantiene ocupaciones sostenidas a lo largo del año. Según el informe, hay destinos que registran ingresos por habitación entre los más rentables del mercado, aunque también se observan caídas en la rentabilidad en plazas con sobreoferta.
Más allá de las cifras, el crecimiento de este modelo ha transformado la forma en que se desarrolla y gestiona la vivienda en la playa: edificios completos que se conciben para el alquiler temporal, propietarios que ajustan tarifas según la temporada y comunidades que ven aumentar el tránsito de visitantes en calles residenciales.
Vivienda que se vende por millones
Mientras tanto, el mercado de compraventa en estas ciudades se inclina hacia los segmentos más altos. En Los Cabos, siete de cada diez unidades vendidas en 2024 superaban los seis millones de pesos, y con unidades que incluso rebasaban los 18 millones de pesos. En Puerto Vallarta y Tulum, el peso del segmento premium también es dominante, aunque en este segundo destino los valores comienzan a bajar.
Los precios por metro cuadrado dan una idea del nivel de inversión: en Los Cabos, el valor promedio en las propiedades de lujo rebasa los 150,000 pesos; en Tulum, ronda los 98,000.
Puerto Vallarta y la Riviera Nayarit se han convertido en los destinos con propiedades más caras del país.(Carlos Flores/Getty Images)
Esto ha hecho que el inventario disponible se concentre en este tipo de producto, desplazando en algunos casos a la vivienda de precio medio.
Esta especialización responde tanto a la demanda de compradores extranjeros como a un mercado nacional que busca segundas residencias o activos patrimoniales de alta gama. Sin embargo, el propio informe señala que la oferta media ha disminuido, lo que limita las opciones para segmentos más amplios de la población.
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Marcas globales en la costa
A esta tendencia se suman las llamadas branded residences, desarrollos que combinan hotel y propiedad privada bajo una marca reconocida.
En la Riviera Maya, por ejemplo, se construyen complejos de St. Regis, Ritz-Carlton y JW Marriott, que integran desde habitaciones de hotel hasta residencias con servicios de alto nivel.
La Riviera Nayarit incorpora proyectos como Montage Punta Mita y One&Only Mandarina, mientras que en Los Cabos se preparan aperturas de Park Hyatt, Soho House y Amanvari.
Estas marcas no solo añaden habitaciones al inventario turístico, sino que generan un efecto de atracción para inversionistas y compradores que buscan un respaldo internacional en la administración y en la plusvalía.
En el caso de Los Cabos, el calendario 2025-2026 contempla más de 1,000 llaves de categoría cinco estrellas, lo que lo consolida como destino de lujo en el país.
Los Cabos tiene la mayor concentración de oferta premium en las playas del país.(Roberto Israel Fuentes Martinez/Getty Images/iStockphoto)
Un mercado formal y otro que no pasa por inmobiliarias
El análisis de 4S Real Estate revela que las ventas formales de vivienda cayeron en 2024 en la mayoría de los destinos analizados, pero la vivienda que se mueve fuera de los canales tradicionales, registrada a través de avalúos, creció en varias ciudades.
Tulum y Playa del Carmen son ejemplo de cómo, incluso con bajas en las transacciones formales, existe un mercado activo de propiedades que cambian de manos de forma directa entre particulares o mediante canales no convencionales.
Lo que se juega en los próximos años
El crecimiento no está exento de retos. Riviera Maya enfrenta una sobreoferta de habitaciones que presiona tarifas y márgenes. Los Cabos combina una alta concentración de proyectos de lujo con carencias en infraestructura básica y vivienda para trabajadores.
En todos los destinos, el documento advierte la necesidad de fortalecer la planeación urbana, ampliar la infraestructura y diversificar la oferta para que no dependa solo del turismo de alto poder adquisitivo.
Entre las oportunidades, 4S Real Estate identifica el impulso que darán el nuevo Aeropuerto Internacional de Tulum, la ampliación de terminales en otras regiones y la incorporación de conceptos como el wellness, la vivienda para adultos mayores y los desarrollos sustentables.
