El rápido auge y caída de los rascacielos para vivienda en la Ciudad de México
Los costos de materiales y construcción, así como procesos burocráticos, frenaron el desarrollo de torres como Mítikah, Icon San Ángel y University Tower.
Icon San Ángel, Mítikah y University Tower son de los edificios de vivienda más altos en la CDMX.(Foto: GDC Desarrollos/Facebook, The University Tower/Facebook, Mítikah Torre Residencial/Facebook)
Durante poco más de una década, la Ciudad de México fue escenario de proyectos habitacionales que transformaron su paisaje urbano. Torres como Mítikah, University Tower e Icon San Ángel superaron el promedio de altura de los desarrollos capitalinos y se convirtieron en referentes de la verticalización.
Sin embargo, el impulso para construir nuevos rascacielos de vivienda se detuvo en los últimos años y dirigió la apuesta a edificios que no llegan a los 20 pisos.
Este freno obedece a una combinación de factores como tiempos de autorización largos, costos de construcción altos por condiciones sísmicas y lacustres, presiones financieras por el tamaño, duración de obra, uso más acotado de instrumentos de planeación que antes permitían concentrar densidad en altura y hasta oposición vecinal.
Estos elementos se activan desde la planeación hasta la comercialización y reducen el número de proyectos viables en el mercado actual.
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Los obstáculos de los rascacielos de vivienda en CDMX
El primer obstáculo aparece en los trámites. Enrique Téllez, presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), señala que el proceso de obtención de permisos y licencias "es uno de los más complejos en el país y de los más caros”.
"Para obtener un permiso de un edificio de vivienda de menos de 10,000 metros cuadrados… lo puedes obtener en un año, año y medio, mientras que uno de gran envergadura entre dos y tres años”, detalla Téllez, quien también es director de Desarrolladora del Parque, creadora de University Tower, el edificio residencial más alto de Paseo de la Reforma.
El empresario explica que el diferencial de tiempo se traslada al costo financiero. La renta de maquinaria, pago de mano de obra, renovación de permisos y pago de intereses en financiamiento sin obtener retorno, le dan un alto valor a la espera.
El segundo obstáculo es el presupuesto de obra. Enrique Téllez detalla que, tras la ruptura de cadenas de suministro en pandemia hubo un incremento en costos muy sustantivo "de más de 50 %”. A ese salto se suma el entorno físico y normativo de la capital.
El reglamento para las estructuras es de los más estrictos y más modernos del mundo, haciendo muy, extremadamente caro, construir en la Ciudad de México".
Enrique Téllez, presidente de la ADI.
Esto se suma a la sismología que caracteriza a la capital, así como el terreno en el que se despliega, en el que en la mayor parte de la zona central tiene características lacustres. Además, los requerimientos de ingeniería para soportar las condiciones de la metrópoli también encarecen la edificación de torres altas.
Los rascacielos de vivienda planeaban cambiar el horizonte de la CDMX, pero su costo frenó la tendencia.(Paula Aristizabal/Getty Images)
El tercero está en la relación con las colonias. El experto cuenta que, cuando el gobierno informa a los vecinos sobre un proyecto, suele ser recibido como un elemento perjudicial, de más demanda de servicios, en lugar de uno que genera plusvalor.
Ese ambiente eleva la incertidumbre y añade riesgos de suspensión o ajuste que presionan el calendario y los costos.
El cuarto tiene que ver con los instrumentos urbanos. Los polígonos de actuación y la transferencia de potencialidades permitieron, en etapas previas, concentrar metros cuadrados permitidos y ganar niveles bajo condiciones específicas.
Ese margen existe, pero su uso es más limitado. En la administración de Claudia Sheinbaum en la CDMX, de 2018 a 2023, se autorizaron 73 solicitudes, frente a 233 autorizadas entre 2016 y 2018, de acuerdo con la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi).
Los polígonos de actuación permitieron en casos concretos reconfigurar masas construidas dentro de la densidad autorizada y liberar espacio en planta baja. Esa fue la ruta de Icon San Ángel, en Periférico, donde el desarrollador unió dos predios con uso permitido de 15 niveles cada uno y duplicó la altura resultante, con 40% de área libre.
"(El trámite) puede tardar de siete meses a un año”, de acuerdo con los desarrolladores y el despacho de arquitectura. “Es básicamente como una plastilina… puedes poner tu masa más vertical. Es la misma densidad, pero hacia arriba”, dijo Santiago Morales, de GDC, en una entrevista con Obras en 2024.
Pero en la práctica, no todas las inscripciones se concretaron y menos proyectos acceden hoy a herramientas que antes habilitaban torres más altas bajo reglas vigentes.
El quinto obstáculo aparece en la escala y el financiamiento. Un rascacielos se construye en horizontes de cuatro a seis años, mientras un edificio de cuatro a ocho niveles se levanta en periodos mucho menores, con créditos más cortos y exposición menor. “La longevidad de los proyectos hace que los costos financieros sean completamente diferentes”, explica Téllez.
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Verticalización y densificación en la CDMX
La cadena de retos que se han sumado con los años hace que la capital no compita hoy en el rango de "super-tall" (más de 300 metros), que sí aparece en otros mercados.
Estados Unidos y Emiratos Árabes concentran varios ejemplos; en México, Monterrey registra torres por encima de ese umbral, mientras que la Ciudad de México concentra alturas intermedias y puntuales edificios de gran escala.
La consultora 4S sitúa a la CDMX fuera del grupo con mayor volumen de super-tall, aunque con corredores que sostienen edificios altos en usos mixtos y habitacionales.
Con todo y estas barreras, la capital presenta una preferencia por la vivienda en altura superior al promedio nacional. Adrián Hidalgo, director comercial de 4S Real Estate, ubica el Índice de Verticalización 2025 de la CDMX en 67%, con zonas donde la disposición por departamentos rebasa 80%.
Los edificios de vivienda nueva en Ciudad de México traen una altura promedio de 10.5 niveles, aunque con diferencias por zona: Santa Fe supera los 20 pisos; Roma–Condesa ronda nueve; y Benito Juárez promedia ocho niveles.
Para Hidalgo, el freno a que se construyan más torres de vivienda no está en los límites de altura establecidos por la normativa, sino en la escasa oferta de nuevos desarrollos.
“No es un tema específico con la altura, es un tema de falta de oferta en la ciudad. Conforme se vayan liberando permisos y oportunidades de inversión, muy seguramente empezaremos a ver otra vez edificios altos”, explica.
Mítikah, en Benito Juárez, es uno de los casos emblemáticos de altura, con una torre de usos mixtos posicionada como la más alta de la CDMX.
Inició en 2008 dentro de un polígono de 10 hectáreas, con un plan que integró siete cuerpos de vivienda, oficinas y comercio. La torre principal alcanzó 62 niveles.
Pero mientras se desarrollaba, el proyecto registró denuncias ciudadanas a partir de 2014 y procesos de revisión administrativa durante 2018–2023 que derivaron en un juicio de lesividad -mecanismo legal donde se puede demandar la nulidad o modificación de un acto administrativo emitido previamente- ante el Tribunal de Justicia Administrativa; la información pública consultable llega a 2023.
University Tower pertenece a una etapa con costos de construcción menores y mayor disposición oficial para facilitar la relación con vecinos, según Enrique Téllez. Su planeación comenzó hace una década y en el proceso el contexto cambió, por lo que Desarrolladora del Parque no ve un producto similar en el futuro próximo.
Icon San Ángel elevó 34 pisos con 184 departamentos en una zona de tráfico intenso como Periférico. Los autores incluyeron comercio y servicios a nivel de calle. “Periférico no es una calle muy caminable, por lo que fue muy importante incluir áreas comunes”, observa Cristian Aguilar, de BRAG Arquitectos.
El futuro de los rascacielos de vivienda depende de ajustes en las rutas de autorización, de costos de obra controlados y de una gestión vecinal efectiva. La colaboración interinstitucional aparece como condición.
“Tenemos que trabajar autoridades, desarrolladores, financiadores, de la mano para llevar vivienda al mercado a los mejores precios posibles en los diferentes segmentos”, dice Enrique Téllez, presidente de la ADI y representante del gremio.
Con el marco de permisos, los costos y los instrumentos urbanos en sus niveles actuales, la capital mantiene alturas promedio de dos dígitos y solo algunos casos de gran escala. Esta tipología, con sus matices en aceptación e impacto urbano, resulta cada vez más compleja de concretar y exige certidumbre regulatoria y financiera.
