De acuerdo con la consultora inmobiliaria AI360, el costo del suelo en la Ciudad de México creció 1.5 veces más rápido que el precio final de la vivienda, ya que entre 2015 y 2023 el índice de precios del suelo creció de 100 a 239 puntos, un incremento del 139%, superior al del resto de insumos de la construcción.
Tras la pandemia, justo los precios de esos insumos se elevaron y continúan volátiles. El Índice Nacional de Precios del Productor (INPP) del Inegi indica que solo entre 2021 y 2022 el precio de materiales de construcción para obras residenciales en la Ciudad de México y su Área Metropolitana aumentó 16.7%, casi el doble del crecimiento registrado en años anteriores.
Esto provoca que el precio de la vivienda se dispare en conjunto. Mientras en 2005 una vivienda promedio tenía un valor de 500,000 pesos, para 2022 su costo alcanzó los 2.2 millones.
Sin embargo, si se considera únicamente el aumento por inflación general (INPC), el precio de esa misma propiedad debería ser de 1.1 millones de pesos en 2022, de acuerdo con AI360.
Las tasas de interés también son un factor determinante. La tasa de referencia del Banco de México en mercancías pasó de 3.7% a principios de 2020 a 11% a finales de 2022, manteniéndose por encima de los objetivos de Banxico hasta 2024. Para el sector inmobiliario, las tasas bancarias para la construcción alcanzan entre 13% y 14% anual, lo que incrementa los costos de los desarrollos y, por consecuencia, el precio final de las unidades.
Ante este panorama, las desarrolladoras exploran diferentes alternativas de financiamiento que van desde asociaciones con inversionistas y venta anticipada de unidades hasta el uso de instrumentos financieros públicos.
"El problema no es la falta de financiamiento, sino el encarecimiento de las tasas de interés que ha vuelto más complejo el acceso al crédito", explica Nicolás Carrancedo, director general de BeGrand.
"No es solo obtener financiamiento, sino hacerlo en condiciones que nos permitan seguir operando sin que el costo del crédito absorba la rentabilidad", agrega Karim Oviedo, presidente de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI).
El otro método
Enrique Téllez, CEO de Desarrolladora Del Parque y expresidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), explica que el procedimiento tradicional suele consistir en el acercamiento a inversionistas para levantar capital para la compra del terreno, después se combina el financiamiento bancario con la preventa y así se terminan de obtener los recursos para la construcción.
"Los bancos comerciales siguen siendo el grueso del financiamiento y las Sofomes entran a complementar el mercado. El crowdfunding ayuda en la compra de la tierra", comenta. Pero, aunque aún hay un gran ancho de empresas que utilizan la fórmula, hay otras estrategias que poco a poco ganan espacio.
En tiempos complicados, la creatividad sale a relucir, lo que resulta en estrategias nuevas para enfrentar el panorama.
Lo que muchos de mis colegas están haciendo es buscar que el dueño aporte la tierra y eso hace que los requerimientos de capital se reduzcan.
Enrique Téllez, desarrolladora del Parque
Una de estas empresas es Reserva Santa Fe, un desarrollo en el límite entre Toluca y Santa Fe que integró a los dueños originales de la tierra en un fideicomiso, con la promesa de beneficiarse de la plusvalía del proyecto.
"No compramos la tierra, sino que hicimos socios a los ejidatarios, lo que nos permitió mantener un esquema financiero sostenible", explica Armando Turrent, CEO de la empresa. La estrategia genera una tasa anual de plusvalía de 18% y reduce tiempos de negociación y regularización, dice el directivo.
Con esto el desembolso inicial del proyecto es casi mínimo y da cabida a que las inversiones de los socios pudieran enfocarse en la mejora de la infraestructura básica del lugar.
El método se combinó con un esquema de venta dividido en dos, en el que primero se comercializaron terrenos sin obra donde los compradores desarrollan su vivienda con sus propios recursos.
Después, con los ingresos de la comercialización, la empresa se capitaliza, lo que ayuda a iniciar su segunda etapa: edificar unidades de vivienda sin depender de créditos bancarios en su totalidad y, posteriormente, comercializarlas.
Para Armando Turrent esta estrategia fue la ideal y considera que debe replicarse en otros desarrollos, ya que además hace que “el juego sea más parejo” al no intentar comprar barato a los dueños de los terrenos y dejar que se beneficien del crecimiento de valor de su propiedad.
En Guadalajara, Jalisco, Levy Holding tiene un esquema similar. Su objetivo es construir en zonas céntricas, pero tienen tres impedimentos: falta de suelo libre, encarecimiento del terreno y casas declaradas patrimonio en desuso. El mecanismo que llevan a cabo para lograr sus desarrollos es asociarse con las personas dueñas de los inmuebles.
