Querétaro se expande a un ritmo que redefine su escala. De acuerdo con un análisis de la consultora 4S Real Estate, la Zona Metropolitana incrementó su población 40% en la última década y mantiene una proyección de crecimiento de 24% para 2030.
El cálculo a 2050 anticipa un aumento acumulado de 124%, una proporción que solo alcanza un puñado de ciudades del país. La expansión no solo describe un cambio demográfico: transforma precios, oferta y distribución del territorio.
Los nuevos habitantes se integran a una estructura económica donde más de 70% de los hogares se concentra en niveles C, C+ y D+, con posibilidades de compra que inician en 300,000 pesos y alcanzan 2.8 millones.
Sin embargo, el inventario nuevo disponible se ubica mayoritariamente por encima de ese rango. En vivienda vertical (departamentos), cerca de 90% de los productos actualizados supera los 2 millones de pesos. La capacidad real de compra de la ciudad y los precios de salida muestran caminos distintos.
Las cifras de ventas confirman la distancia. En 2020, el mercado vertical registró su mejor año con 2,261 colocaciones. Desde entonces, la tendencia muestra un descenso sostenido: 603 unidades en 2024 y 675 durante los dos primeros trimestres de 2025.
La demanda no desaparece, pero sí se desplaza. A nivel nacional, la vivienda existente registra un aumento de 16% en operaciones y, en el caso vertical, el crecimiento llega a 19.6%. Según la consultora, la demanda se dirige hacia lo que encuentra disponible y accesible.
En Querétaro, este comportamiento acentúa el desajuste entre población, ingresos y nuevas construcciones.
La geografía de la ciudad revela el contraste con mayor claridad. Las zonas con más ventas verticales en el primer semestre de 2025, Zakia, Zibatá y Milenio III, muestran que el interés se orienta hacia polos con planeación reciente y servicios consolidados.
Aún así, el volumen no equipara las necesidades que el crecimiento poblacional genera. En inventario, la zona Sur encabeza la lista con más de 700 unidades vigentes, seguida de Milenio y Zibatá. La oferta se distribuye, pero no siempre coincide con los rangos de precio que demanda la mayoría de los hogares, indica el análisis.
El mercado horizontal (casas) ofrece otro ángulo. Las ventas aumentan 8% en 2025 frente al año previo, con un producto dominante por debajo de los 4 millones de pesos.
Los segmentos entre 1.2 y 4 millones concentran 62% de las operaciones, mientras que las opciones superiores representan proporciones menores. Esta tendencia refleja que los compradores sí encuentran alternativas en la periferia o en desarrollos recientes, pero también evidencia el límite económico que la población enfrenta.
El análisis de 4S Real Estate dibuja un mercado dividido: por un lado, una ciudad que atrae población por su actividad industrial y de servicios, por otro, una oferta que se orienta hacia productos de valor más alto que el ingreso promedio permite.
