Vivienda en zonas industriales, el nuevo atractivo para las desarrolladoras
Inmuebles cercanos a zonas de manufactura y logística registran un interés de más de 30% respecto a las viviendas tradicionales, pero la oferta solo crece a 8% anual.
Trabajadores buscan vivienda cercana a sus zonas de empleo, pero la oferta es poca.(Archivo Expansión)
Diana Zavala
La expansión de parques industriales en el país genera un fenómeno paralelo en el mercado de vivienda. A medida que nuevos trabajadores llegan a los corredores del norte, el Bajío y el sureste, las búsquedas para vivir cerca de los parques industriales se transforman en una oportunidad para los desarrolladores que ya detectan cambios en la demanda, en la ubicación de las colonias más cercanas y en las características de las unidades disponibles.
La plataforma Inmuebles24 observa este desplazamiento desde su inventario nacional, y lo describe como un movimiento directo de los polos industriales hacia zonas habitacionales que antes no figuraban en los mapas de expansión inmobiliaria.
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Un crecimiento acelerado en la demanda
La búsqueda de vivienda en el país crece alrededor de 16% anual. Sin embargo, en polos industriales como Monterrey, Querétaro, Guanajuato, Tijuana o Saltillo, el incremento se triplica.
“En algunos de los polos industriales (…) estamos encontrando incrementos de búsquedas de vivienda de hasta el 50% anual”, dijo Julio César Mendoza, gerente comercial de Inmuebles24.
Esta diferencia responde a la llegada de nuevas plantas y trabajadores que se reubican desde otros estados o incluso desde el extranjero. No obstante, el mercado no satisface sus necesidades.
Una de las zonas que ya experimenta una convivencia estrecha entre parques industriales y desarrollos de vivienda es el corredor entre el aeropuerto de Querétaro y El Marqués, donde la construcción de vivienda horizontal comienza a ubicarse a pocos kilómetros de las naves.
Los usuarios realizan búsquedas de compra o renta desde fuera de estas ciudades y encuentran menos inventario del que requieren. Esto genera un desfase entre oferta y demanda, especialmente para quienes buscan vivienda usada, que aún tiene poca presencia digital.
La oferta total en estas regiones aumenta alrededor de 8% anual. No obstante, la empresa identifica dos límites: la baja digitalización de la vivienda usada y la necesidad de ampliar la construcción de vivienda nueva.
“Al no encontrar esta oferta en nuestro portal, normalmente se traduce en un déficit de oferta contra la demanda”, explicó Julio Mendoza.
Esto además presiona el precio de las unidades a la alza. El valor de la vivienda en zonas industriales incrementa entre 13% y 14% anual, según datos de la plataforma. En otras regiones del país el aumento es de alrededor de 6%. La diferencia refleja la intensidad de la demanda en los corredores industriales.
El efecto se extiende también a la vivienda usada, cuyos propietarios obtienen apreciaciones por encima de la media nacional.
Ante la falta de oferta, el valor de la vivienda en zonas industriales incrementa de forma acelerada-(Altaf Shah/Getty Images)
¿Qué buscan en las viviendas?
El segmento predominante cerca de parques industriales es el de interés social, con precios que parten de 500,000 pesos y llegan a 1.5 millones.
A nivel nacional, las unidades que se comercializan en estos entornos reportan un valor promedio de 1.9 millones. Sin embargo, los valores cambian según el mercado local, de acuerdo con el especialista.
En Monterrey y Saltillo, por ejemplo, la plataforma identifica unidades que se venden hasta en 2.5 millones, mientras que en Querétaro el promedio ronda los 2 millones.
El mercado de renta también se ajusta a las dinámicas laborales. Las unidades usadas o nuevas adquiridas por inversionistas para arrendarlas se mueven entre 12,000 y 15,000 pesos mensuales.
Los periodos de ocupación suelen ser breves. Algunos trabajadores se quedan por seis meses o un año, otros comparten el espacio o lo usan únicamente para dormir entre jornadas industriales.
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La cercanía como prioridad
Aunque las zonas industriales están fuera de los centros urbanos, la vivienda disponible comienza a ubicarse entre 15 y 25 minutos de los parques. En distancia lineal, la mayoría se localiza a 3 o 4 kilómetros de las fábricas.
La necesidad de reducir tiempos de traslado impulsa a los desarrolladores a incorporar elementos que respondan a las rutinas de los trabajadores, “encontramos beneficios adicionales que se ofrecen a los colaboradores, como transporte directo a cierta colonia”, dijo Julio Mendoza.
En los nuevos proyectos además aparecen gimnasios, áreas verdes, casas club sencillas, espacios de trabajo y zonas para mascotas. Estas amenidades buscan generar comunidad entre habitantes que suelen llegar de distintas regiones del país.
El caso del sureste y los nuevos polos de desarrollo
Los polos de desarrollo del sureste (Podebis), vinculados al impulso de infraestructura y transporte, también muestran un aumento en la oferta de vivienda. La plataforma registra un crecimiento aproximado de 50% anual en las publicaciones relacionadas con estas zonas.
De esta vivienda, cerca del 60% corresponde a unidades usadas que inversionistas ponen en el mercado para obtener ingresos mediante la renta. El resto es vivienda nueva, aunque la empresa identifica que aún existe margen para ampliar la oferta.
Los Podebis también son zonas potenciales para el desarrollo de vivienda, pero se enfrentan a problemas regulatorios.(CLAUDIO CRUZ/AFP)
Los obstáculos se encuentran en los procesos regulatorios: habilitación de suelo, permisos y trámites locales. Estos elementos definen la capacidad de expansión en los polos donde se busca atraer nuevas inversiones industriales.
“Sigue siendo complicado todo lo que involucra habilitar el suelo y tener los permisos necesarios”, dijo Julio Mendoza.
Un terreno abierto para desarrolladoras
El crecimiento industrial y la demanda de vivienda cercana a los parques abre una ventana para los desarrolladores, quienes observan un mercado que requiere unidades asequibles y bien conectadas, de acuerdo con el especialista.
Julio Mendoza consideró que el potencial se ampliará si se materializan los planes para incorporar nuevas entidades al programa federal asociado a estos polos.
También mencionó que una clave será la capacidad de las empresas para atender a los trabajadores que buscan vivienda accesible dentro de estos corredores.
