México reconfigura el acceso a vivienda turística de lujo ante alza de precios
Modelos como el tiempo compartido permanecen, a pesar de su mala reputación, y la vivienda fraccionada tiene presencia ante mayores complejidades para adquirir una segunda casa.
Cancún es uno de los destinos en donde predominan modelos como vivienda compartida.(Gerardo Cortina Gudinni)
Diana Zavala
El turismo vacacional ocupa un papel central en la economía mexicana. Aporta 8.6% del PIB, genera 5 millones de empleos y capta 33,000 millones de dólares en divisas al año, de acuerdo con el gobierno federal.
Es un de los sectores más dinámicos en el país, pero que también se tiene que adaptar ante las nuevas realidades financieras de los mexicanos. A medida que el valor de la vivienda avanza, surgen nuevas formas que permiten disfrutar destinos turísticos sin adquirir una casa completa, que van desde los tiempos compartidos hasta las ofertas actuales de propiedad fraccionada.
Publicidad
Ambas modalidades forman parte del alojamiento turístico formal que coloca a México como el octavo país con más habitaciones hoteleras en el mundo.
Sin embargo, su estructura de derechos y su evolución en el mercado obedecen a lógicas diferentes.
El tiempo compartido conserva una presencia significativa. México es el segundo destino mundial en ventas de propiedad vacacional, con 29% del total global. Su operación genera divisas equivalentes al 23.1% del turismo aéreo y aporta 5,100 millones de dólares al PIB turístico.
Un futuro que se reconfigura
A pesar de la magnitud económica de los tiempos compartidos, el mercado impulsa una transición hacia nuevas formas de acceso. Leonardo González Tejeda, consultor inmobiliario, explicó que el modelo “se fue quedando obsoleto”, pues algunos desarrollos presentaron “problemas de mantenimiento, de usabilidad” y enfrentaron prácticas que afectaron su reputación, “el mercado lo castigó dándole una muy mala reputación hoy a estas prácticas”.
En ese escenario, la propiedad fraccionada surge como alternativa para usuarios que buscan acceso vacacional, pero también resguardar una parte del inmueble. Aunque esta nueva vía, surgida en la década de los 90 y con expansión en la actual, es distinta.
“La diferencia básica tiene que ver con la propiedad de los inmuebles”, señaló Karim Oviedo, presidente nacional de AMPI México.
Su crecimiento responde a cambios estructurales. “El 60% está en la economía informal, ya no les alcanza para poder comprar la propia, lo que se tuvo que hacer es fraccionar la propiedad para que muchos pudieran acceder”, afirmó Oviedo.
El objetivo de los modelos es poder acceder a un espacio de descanso, pero sin pagar el inmueble completo.(Gerardo Cortina Gudinni)
Es decir, mientras antes las segundas o terceras casas para descansar eran una realidad, ahora realizar la inversión completa de una vivienda no es factible, por lo que el modelo surge para quienes quieren mantener el estilo de vida, pero con menores recursos involucrados.
El resultado es una industria vacacional que ya opera en una fase de transición, donde los consumidores buscan modelos más flexibles que respondan a la realidad económica y a nuevas herramientas digitales.
La trayectoria del tiempo compartido
El tiempo compartido se popularizó en México desde la década de los ochenta con un objetivo claro: permitir el uso de espacios vacacionales por periodos definidos dentro de hoteles y condominios, de acuerdo con Leonardo González Tejeda.
Este sistema tomó fuerza en un momento en el que la expansión turística llevó a destinos como Acapulco a atravesar su periodo de mayor actividad.
Publicidad
“El caso de Acapulco es paradigmático”, dijo, al señalar cómo el modelo se asoció directamente con el auge inmobiliario turístico de la ciudad. La industria mantuvo desde sus orígenes una alta penetración en el mercado.
Un análisis elaborado por la Asociación Mexicana de Desarrolladores Turísticos (Amdetur) junto con el Centro de Investigación Avanzada en Turismo Sostenible de la Universidad Anáhuac Cancún (STARC) estima que México es el segundo destino mundial en ventas de propiedad vacacional, solo por debajo de Estados Unidos, con una participación aproximada de 29% del total.
Esto significa que una parte importante de las membresías y usos vacacionales a nivel global se comercializa en el país.
La presencia del tiempo compartido se convierte en un componente relevante de destinos turísticos estratégicos. El estudio identifica al Caribe Mexicano, Los Cabos, Vallarta y Mazatlán como zonas donde se concentra la mayor oferta y venta de esquemas de propiedad vacacional y donde la penetración supera 67% del mercado de alojamiento turístico.
Esa actividad genera 8.3 millones de cuartos/noche al año, una cifra que contribuye de manera directa al uso de infraestructura turística instalada y al mantenimiento del flujo de visitantes.
Además, la operación de estas membresías y el uso de beneficios de los clubes representan millones de pesos en contribuciones fiscales, principalmente por conceptos como IVA e ISH. “Se estima una contribución fiscal de 6, 200millones de pesos”, documenta el estudio.
A estas cifras se suma el efecto en la economía regional, donde la industria moviliza 2,800 millones de dólares en proveeduría, desde servicios de mantenimiento hasta actividades recreativas y turísticas complementarias. También sostiene empleo formal vinculado al hospedaje, en un sector donde 452,687 trabajadores están afiliados al IMSS en este rubro.
Sin embargo, el crecimiento inicial del modelo no impidió la aparición de factores que hoy definen una percepción más crítica.
En la medida en que los tiempos compartidos ya vivían una fase de consolidación, también surgieron estos retos de extorsión, cobros indebidos o usos no autorizados.
Leonardo González Tejeda
El modelo de vivienda fraccionada se diferencia de los tiempos compartidos por sí ofrecer la propiedad de un inmueble.(Gerardo Cortina Gudinni)
De acuerdo con él, las prácticas comerciales agresivas y la falta de mecanismos de intercambio y operación tecnológica afectaron la confianza del consumidor. “El mercado lo castigó y ya no hay una percepción tan positiva”, comentó.
La vigencia del tiempo compartido permanece ligada a la capacidad de sus operadores para mantener instalaciones al día y ofrecer un modelo funcional dentro de un sector turístico que se transforma.
Su relevancia económica se sostiene, pero su reputación enfrenta la exigencia de mayor claridad contractual y procesos de comercialización más confiables para el usuario final.
Publicidad
La propiedad fraccionada: acceso parcial con derecho inmobiliario
La propiedad fraccionada se presenta como un modelo que permite adquirir una porción de un inmueble turístico y con ello un derecho de uso delimitado por semanas, meses o días, dependiendo del contrato.
“La diferencia básica tiene que ver con la propiedad de los inmuebles”, explicó Karim Oviedo, presidente de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), al señalar que la estructuración más formal se realiza bajo regímenes de condominio, con espacios determinados y determinables para cada propietario.
Aunque existe ese componente patrimonial, su motivación principal continúa siendo las vacaciones. “Normalmente el fraccional es un tema de vacaciones más que de inversiones”, dijo el representante de AMPI.
Para Oviedo, este crecimiento reciente está vinculado al mercado interno, en un contexto donde la compra de una segunda vivienda completa se vuelve lejana para gran parte de la población.
El 60% está en la economía informal, ya no les alcanza para poder comprar la propia. Lo que se tuvo que hacer es fraccionar la propiedad para que muchos pudieran acceder.
Karim Oviedo, presidente de la AMPI.
Este modelo divide el monto de entrada entre varios copropietarios, de manera que la compra se ajusta a un capital más reducido.
Los modelos mantienen impulso en una economía como la de México, en la que el turismo tiene un dinamismo particular.(Gerardo Cortina Gudinni)
No obstante, el rendimiento económico de la fracción se mantiene limitado. Karim Oviedo puntualizó que la recuperación por arrendamiento es baja porque los periodos de uso están repartidos entre varios titulares y la plusvalía se mide solo sobre la porción adquirida.
Por ello, las expectativas de retorno financiero suelen ser menores en comparación con la vivienda completa.
Además de su accesibilidad, la propiedad fraccionada se apoya en herramientas tecnológicas que buscan mejorar la gestión y el intercambio de las estancias.
Leonardo González Tejeda señaló que este modelo responde al escenario actual donde “los precios de la vivienda tienen una tendencia alcista” y se alejan cada vez más del poder adquisitivo de los usuarios.
Indicó que la posibilidad de fraccionar semanas de uso permite “democratizarlo hacia una comunidad propietaria de los inmuebles” y ajustar la inversión a la capacidad de cada comprador.
El especialista describió que este modelo ganó terreno al incorporar tecnologías como la tokenización y el blockchain, elementos que facilitan la comercialización y abren la vía a potenciales mercados secundarios.
Estos esquemas de inversión van asociados al uso de herramientas tecnológicas que permiten dar mayor viabilidad al proyecto inmobiliario, señaló.
Su adopción se concentra en destinos donde la demanda turística proviene de mercados acostumbrados a operaciones digitales y de inversión diversificada.
González Tejeda mencionó que los mejores resultados se observan en “plazas turísticas con alta presencia de visitantes extranjeros y un importante posicionamiento global, como el Corredor de los Cabos, el Corredor de Cancún, Playa del Carmen”.
Consideró que el modelo “opera mejor en mercados de alto grado de digitalización”, en referencia a compradores que ya utilizan plataformas tecnológicas para transacciones inmobiliarias.
Si bien existe interés creciente, la consolidación se mantiene en una fase inicial. Karim Oviedo advirtió que todavía hay reservas del consumidor frente a un modelo relativamente reciente en el mercado local.
Apenas está posicionándose, pero no es un esquema que a la gente le guste mucho, todos tienen la duda de qué pueda suceder.
Karim Oviedo, presidente de la AMPI.
El estudio identifica al Caribe Mexicano, Los Cabos, Vallarta y Mazatlán como las zonas donde se concentra la mayor oferta y venta de esquemas de propiedad vacacional y donde la penetración supera 67% del mercado de alojamiento turístico.(Gerardo Cortina Gudinni)
Para el representante empresarial, la confianza del público dependerá de la seguridad jurídica de las operaciones y de que los desarrolladores cuenten con la experiencia suficiente para entregar los inmuebles en tiempo y forma.
Además, anticipó crecimiento en los próximos años debido a que el ticket de entrada se vuelve “más accesible”.
El presidente de AMPI subrayó que la seguridad contractual es un factor decisivo para su consolidación. Recomendó verificar que los desarrolladores tengan experiencia y permisos en regla para evitar que el comprador “arriesgue su dinero”.
Dos esquemas conviviendo en la misma costa
México mantiene una industria vacacional que se reinventa conforme cambia la capacidad económica de los usuarios, la tecnología y la reputación de cada modelo. El tiempo compartido conserva peso económico y participación turística; la propiedad fraccionada se expande como una manera de hacer viable un patrimonio turístico parcial.
Ambos responden al mismo interés: acceder al descanso en destinos consolidados sin comprar una vivienda completa, en un país donde el turismo continúa siendo uno de los motores económicos principales.
