Por primera vez, este 2025 la vivienda usada se encareció más rápido que la nueva

Las razones detrás del cambio

"Es un fenómeno que ya lleva varios años desarrollándose", explica Juan Carlos Hartasanchez, gerente de País y Director Global de Asuntos Corporativos en México de TuHabi. La diferencia ahora es que la tendencia se agudiza y alcanza un punto donde el crecimiento de la vivienda usada supera claramente al de la nueva.

Las causas responden a tres factores principales. El primero tiene que ver con lo que buscan los compradores. Las preferencias cambiaron: la ubicación ganó terreno sobre el espacio.

Las familias valoran más estar cerca del transporte público, de servicios, empleos y escuelas. Esas ubicaciones privilegiadas se encuentran en zonas consolidadas de las ciudades, donde la mayor parte de la oferta disponible es vivienda usada, señala Hartasanchez.

Es un fenómeno que no solo ocurre en México, sino que se replica a nivel global, donde los compradores priorizan la conectividad sobre tener una casa más grande o con más espacio.

La segunda causa opera desde la oferta. En las grandes ciudades ya no hay mucha disponibilidad de tierra a buen precio. Los desarrolladores se ven empujados hacia las periferias, a terrenos cada vez menos óptimos y menos demandados.

A esto se suman las barreras que las propias ciudades han impuesto para la construcción de vivienda nueva, desde restricciones ambientales hasta obstáculos políticos.

El resultado es una ecuación simple: menos vivienda nueva donde se concentra la demanda.

El tercer factor es económico. Aunque la vivienda usada crece más rápido en valor, sigue siendo más accesible en precio absoluto. En un contexto donde los hogares actúan con prudencia, muchas familias prefieren una opción que les permite comprar algo mejor ubicado a un costo menor.

"Dentro de un contexto económico, esto quizás sí es algo más relativo al 2025", apunta Hartasanchez. Las familias están siendo más cautelosas y la vivienda usada representa una alternativa que se ajusta mejor a sus posibilidades.

¿Quién compra vivienda usada?

Desde su experiencia en el segmento de vivienda social (propiedades con valor cercano al millón de pesos), la gran mayoría de los compradores busca habitar esas casas. Los compradores buscan opciones que se ajusten mejor a su estilo de vida.

Algunas familias crecieron y necesitan más espacio, por lo que cambian de una casa pequeña a una más grande. Otras se mudan para estar más cerca de su trabajo.

"La gente ya no está queriendo desplazarse durante dos, tres horas para llegar a su trabajo", explica Hartasanchez. La búsqueda de ubicaciones más cercanas o mejor conectadas se volvió una prioridad.

También están los jóvenes que buscan su primer hogar. Para ellos, la vivienda usada representa más oportunidades, tanto por estar en mejores ubicaciones como por tener costos más accesibles.

El crecimiento de las transacciones

Las cifras de transacciones confirman el cambio en el mercado. Según el último reporte de la SHFl, 64% de las viviendas vendidas con crédito fueron usadas contra 36% nuevas.

El Infonavit también registró un hito. El año pasado, por primera vez, el instituto dio más créditos para la compra de vivienda existente que para vivienda nueva. Históricamente, el Infonavit financiaba sobre todo la compra de vivienda nueva a través de convenios con desarrolladores.

"Esto otra vez yo creo que indica una oportunidad enorme", señala Hartasanchez. El especialista considera que el gobierno debe prestar atención a este mercado que acumula muchas transacciones pero que sigue siendo opaco.

La gente no conoce bien el valor de sus propiedades, el mercado es poco líquido (menos del 11% de las propiedades en México tienen una hipoteca) y está sujeto a informalidad y fraudes.

Los retos de la vivienda usada

Roberto Ordorica, CEO de Alignmex Capital, señala uno de los problemas más comunes en el mercado de vivienda usada: la falta de certeza sobre lo que se está comprando.

A diferencia de un automóvil que se puede probar o un par de zapatos que se pueden medir, en el mercado tradicional las familias compran departamentos basándose en promesas.

"Cuando compras un producto nuevo, muchas veces lo que te están vendiendo son promesas, son ilusiones", explica Ordorica. El resultado son sorpresas desagradables: vicios ocultos, entregas tardías, costos que terminan siendo mayores a los planeados.

En el caso de la vivienda usada, el panorama es diverso. Hay departamentos que alguien habitó durante 15, 20 o 30 años y que salen a la venta por distintas razones. La edad y el estado de conservación varían enormemente.

Ordorica subraya que uno de los principales obstáculos para la compra de vivienda en México no son las hipotecas.

"Las hipotecas sobran", afirma. Hay suficiente competencia en el mercado y opciones accesibles. El verdadero reto de las familias mexicanas es acumular el capital necesario para hacer el enganche, ese 15 o 20% que se requiere para poder comprar.

La planificación y el ahorro previo se vuelven fundamentales para las familias que buscan adquirir una vivienda, sea nueva o usada.

Las perspectivas para 2026

El mercado seguirá moviéndose en la misma dirección, según las proyecciones. La vivienda usada continuará valorizándose porque las tendencias que impulsan su crecimiento no van a cambiar.

El gobierno planea construir 1.8 millones de viviendas en el sexenio a través del plan de Vivienda para el Bienestar. Sin embargo, esas viviendas están enfocadas en población de salarios muy bajos, con un valor de 600,000 pesos. A nivel promedio, esto evitará que la vivienda nueva tenga aumentos altos en precio.

La inflación también disminuyó. Durante periodos de inflación alta, la vivienda nueva aumentaba más de valor año con año. "Esa presión inflacionaria ya no está tan fuerte", comenta Hartasanchez. Los desarrolladores no tendrán que aumentar tanto los precios.

La vivienda usada, en cambio, responde a elementos de demanda más naturales y a la limitante de vivienda nueva en las ciudades. "Lo que esperamos en el 2026 es que las familias mexicanas sigan buscando adquirir viviendas a buen precio y bien ubicadas", proyecta Hartasanchez.

Tal vez sacrificando la novedad y el metraje para estar en mejores ubicaciones. El mercado de la vivienda usada seguirá creciendo, consolidándose como una alternativa cada vez más relevante para las familias que buscan un hogar.