Rentar en la Ciudad de México en 2026: así funcionan las nuevas reglas que impactan el mercado

Los cambios que ya están vigentes

Tres reformas fundamentales rigen el mercado de arrendamiento desde agosto de 2024 y octubre de 2025 cuando se hicieron públicas en la gaceta oficial de la CDMX.

La primera establece que el incremento anual de la renta nunca podrá ser mayor a la inflación reportada por el Banco de México. Por ejemplo, si el año cerrara hoy, los contratos podrían aumentar hasta 3.69%.

"El incremento por inflación ya está fijo, es el de Banxico que publica con el Inegi, ese ya está, no hay para dónde irse", explicó Arturo Rosales, director de Finanzas de Mica.Rent, empresa que administra más de 600 contratos mensuales en la capital.

La segunda, vigente desde octubre de 2025, prohíbe negar el arrendamiento por tener mascotas o hijos, eliminando cláusulas que antes se consideraban válidas, de acuerdo con el artículo 4 de la Ley de Vivienda para la Ciudad de México, que entró en vigor el 28 de octubre.

Esta medida responde a una práctica extendida. Muchos propietarios incluían cláusulas donde se prohibía tener mascotas o se exigían depósitos adicionales por posibles daños. Ahora esas cláusulas ya no son efectivas.

El especialista reconoció que la medida plantea nuevos retos de convivencia. Ahora es un tema de civismo, advirtió, porque existen perros sin educación adecuada y convivir con animales en torres de departamentos requiere aprender a manejar estas circunstancias.

Además de la renta base, pueden aparecer costos ocultos. El mantenimiento, por ejemplo, representa una parte importante del contrato de arrendamiento. Con más mascotas permitidas, este rubro podría incrementarse.

Reglas para los arrendatarios

La ley también establece un registro digital obligatorio de contratos, lo que representa otra transformación.

Los arrendadores tienen 30 días a partir de la firma para inscribir el contrato en la plataforma del gobierno capitalino.

Quienes no lo hagan enfrentan consecuencias: si surge un conflicto con el inquilino, resulta más difícil accionar los mecanismos legales de protección porque el contrato no está registrado, dice Rosales.

De acuerdo con la Gaceta Oficial, los contratos vigentes al momento de la reforma (28 de agosto de 2024) tuvieron 90 días para regularizarse. El registro opera bajo criterios de transparencia y protección de datos personales, y solo puede hacerse público por resolución judicial.

La aplicación de las reformas, que ya están en vigor, enfrenta un obstáculo: la fiscalización. Verificar que se cumplan estas disposiciones en miles de contratos que se firman cada mes resulta complejo para la autoridad.

"Va a estar la ley, pero va a ser difícil el mecanismo que tenga la autoridad para ver que se cumpla todo", reconoció Rosales.

El registro obligatorio de contratos representa un primer paso hacia mayor control. Los propietarios ahora deben declarar formalmente sus ingresos por arrendamiento, algo que muchos evitaban. El registro les hace sentir más controlados por el Estado, dice el especialista.

Los costos que nadie esperaba

Rosales prevé un fenómeno paralelo a estas regulaciones que podría jugar de forma adversa al inquilino.

Al limitar el depósito de garantía a un mes, los propietarios pierden un mecanismo de protección patrimonial. Su respuesta puede ser incrementar la renta inicial.

"La consecuencia negativa para el inquilino es que esto puede traer incluso incrementos en la renta porque el propietario va a buscar proteger su patrimonio", explicó Rosales.

Un departamento en la colonia Del Valle que antes se rentaba en 20,000 pesos mensuales sin mascotas, ahora podría ofrecerse en 22,000 o 24,000 pesos para compensar el mes extra de garantía que antes existía y que podía devolverse al inquilino, por ejemplo.

También pueden generarse mecanismos para recolectar otro mes de renta de forma simulada. Un contrato de 12 meses con un mes de garantía, pero donde el propietario solicita adelantar un mes de renta adicional por considerar que el inquilino representa un riesgo alto.

"No es lo mismo un mes de renta adelantado que una garantía", aclaró el director de finanzas de Mica.Rent.

El tope al incremento anual también tiene efectos colaterales. Algunos propietarios solían aumentar 10% o más la renta para presionar la salida de inquilinos y rentar a alguien con mayor poder adquisitivo. Ahora esa práctica está limitada.

Ahora el costo se trasladará a los contratos nuevos, pronostica Rosales, con aumentos del 7 al 15% en alcaldías con mucha movilidad, "¿Por qué? Los propietarios van a buscar proteger sus intereses", explicó.

La medida tiene precedentes en otras ciudades. Berlín implementó un control similar en 2020, pero el Congreso lo derogó un año después al considerar que no correspondía a la realidad del mercado.

Nueva York, en cambio, mantiene un control de rentas gubernamental con rentas mínimas, aunque permite subir el precio cuando termina la relación entre inquilino y propietario.

La economía de quienes rentan en la capital está muy apretada, con poca holgura para otras actividades. Rosales ve una consecuencia directa en los bolsillos de millones de personas que arriendan en México.

El Mundial y las rentas de corto plazo

El Mundial de 2026 aparece como un factor que impactará el mercado, especialmente en arrendamientos temporales. Rosales anticipa incrementos en estancias cortas de entre 40 y 50% durante el evento.

Muchos inversionistas ya remodelaron departamentos en los últimos dos o tres años para prepararse. Una remodelación puede costar desde 100,000 hasta un millón de pesos, dependiendo de la zona y el alcance del proyecto.

"¿Qué va a pasar después de que se acabe el Mundial? Bueno, pues la gente igual va a buscar de alguna forma seguir incrementando su rentabilidad, y pues un departamento que ya está bonito, que ya tiene mejores acabados, recién pintado, pues evidentemente va a estar disponible para renta", señaló.

En rentas de largo plazo, el efecto será indirecto pero visible. Esos departamentos renovados ingresarán al mercado con precios más altos, justificados por mejores acabados.

Las alcaldías donde más se mueve el mercado

Cuauhtémoc, con colonias como Roma y Condesa, continúa registrando alta movilidad, principalmente de extranjeros. Benito Juárez también muestra gran actividad. Miguel Hidalgo, con numerosos espacios de coworking, mantiene su atractivo, dice el especialista de Mica.Rent.

En contraste, alcaldías como Iztapalapa y Azcapotzalco presentan menos formalidad en los contratos. Allí se prestan más a acuerdos de palabra o contratos sin tanta estructura legal, lo que las hace menos susceptibles al impacto de las nuevas regulaciones.

"Yo creo que estas son las más importantes. La demanda se va a mantener prácticamente igual. Hay mucha rotación. Gente sigue viniendo a México. Es un buen momento para estar aquí, para emprender", comentó Rosales.

La producción pública de vivienda en renta

Las reformas de 2024 también introdujeron un concepto poco explorado: la producción pública de vivienda para arrendamiento. El gobierno capitalino tiene ahora el mandato de garantizar vivienda en renta asequible para personas de menores ingresos.

La Ley de Vivienda establece que el Instituto de Vivienda debe promover este tipo de proyectos y proponer facilidades administrativas o fiscales para su construcción. Los programas deben dirigirse a población vulnerable, en situación de pobreza y de bajos recursos económicos.

La medida busca generar una redistribución del ingreso para garantizar el derecho a la vivienda de los sectores de más bajos ingresos, trabajadores, madres solteras y personas jóvenes entre 18 y 35 años.

Sin embargo, la implementación de estos programas apenas comienza. El decreto establece principios y obligaciones, pero el desarrollo de proyectos concretos aún está por verse.

Lo que viene

El 2026 llega con un mercado de arrendamiento en transformación. Las reglas buscan equilibrar la protección del inquilino con los intereses del propietario, aunque la aplicación práctica enfrenta retos.

"Se viene un año muy bueno en todos los aspectos por este tema Mundial, hay que aprovecharlo, hay que cuidar el bolsillo también y pues dejemos que todo sea para bien", concluyó Rosales.

El mercado se adapta. Los inquilinos ganan protecciones legales que antes no tenían. Los propietarios buscan formas de proteger su patrimonio dentro de las nuevas reglas. Y la autoridad enfrenta el desafío de fiscalizar un sector históricamente informal, donde miles de contratos se firman cada mes sin registro ni supervisión.