En la alcaldía Miguel Hidalgo, en pleno corazón de la Ciudad de México, una familia paga en promedio 14,850 pesos al mes por rentar un departamento. A menos de 30 kilómetros de distancia, en Iztapalapa, otra familia destina 3,840 pesos mensuales para habitar una vivienda con más cuartos, pero con décadas de antigüedad.
Esta brecha no es casualidad: es el reflejo de un mercado de renta heterogéneo donde la ubicación, la modernidad y el estrato socioeconómico definen quién vive dónde y a qué precio.
Los datos de la Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares (ENIGH) 2024 revelan un mapa del mercado de renta en México que concentra su oferta en las grandes metrópolis, pero distribuye sus costos de manera desigual.
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La Ciudad de México y el Estado de México acaparan más de 5,000 registros de viviendas en renta, mientras que zonas como Jalisco y Nuevo León emergen como polos regionales con alta demanda y precios elevados.
Las zonas más caras para rentar en México
Miguel Hidalgo no solo encabeza la lista de las alcaldías más costosas de la capital, sino que se posiciona como el municipio con la renta promedio más alta de todo el país.
Le sigue Benito Juárez, con un promedio de 12,600 pesos mensuales, y San Pedro Garza García, en Nuevo León, donde las familias desembolsan 11,920 pesos al mes.
Estas tres zonas comparten características: concentran colonias de alta plusvalía, edificios modernos y una demanda sostenida de profesionistas y familias con poder adquisitivo.
En Miguel Hidalgo y Benito Juárez, los desarrollos habitacionales tienen en promedio 18 y 16 años de antigüedad, respectivamente, lo que indica una renovación constante del parque inmobiliario.
Coyoacán, con una renta promedio de 10,450 pesos, y Zapopan, con 9,870 pesos, completan el top cinco de los municipios más caros.
Ambas zonas combinan ubicaciones estratégicas con infraestructura consolidada, aunque Zapopan destaca por ser la más moderna del grupo, con viviendas que promedian apenas 15 años de construcción.
Ciudad de México y Estado de México, en donde más se renta
La capital y su área conurbada concentran la mayor oferta de vivienda en renta del país. La Ciudad de México registra 2,752 viviendas en el mercado de arrendamiento, mientras que el Estado de México suma 2,34. Juntos representan más de la mitad de la oferta en las principales zonas urbanas.
La CDMX es la entidad en donde más se renta vivienda.(Cuartoscuro)
Iztapalapa lidera como el municipio con más viviendas en renta: 743 registros que contrastan con su bajo costo promedio. Gustavo A. Madero le sigue con 496 viviendas, y Ecatepec de Morelos, en el Estado de México, suma 454.
Estas tres demarcaciones comparten un perfil: alta densidad poblacional, estratos socioeconómicos bajos o medio-bajos, y viviendas con más de dos décadas de antigüedad.
El fenómeno se replica en otras zonas metropolitanas. Guadalajara, Monterrey y Puebla aparecen entre los 10 municipios con mayor oferta, con 425, 387 y 289 registros, respectivamente. Sin embargo, sus precios son significativamente más altos que los de la periferia del Valle de México.
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Los estados con la renta más cara de México
A nivel estatal, la Ciudad de México encabeza el ranking de rentas promedio con 7,425 pesos mensuales. Le siguen Nuevo León, con 6,840 pesos, y Jalisco, con 6,120 pesos. Estos tres estados no solo presentan los precios más altos, sino que también concentran las mayores ofertas de vivienda en arrendamiento.
Baja California, con 5,950 pesos de renta promedio, y Quintana Roo, con 5,480 pesos, se posicionan en el cuarto y quinto lugar.
En ambos casos, el fenómeno responde a factores específicos: en Baja California, el costo de vida en zonas fronterizas presiona los precios al alza, en Quintana Roo, la demanda turística y la presencia de población extranjera elevan el valor de los arrendamientos.
El Estado de México, a pesar de ser el segundo estado con más viviendas en renta, ocupa el séptimo lugar en precio con 4,910 pesos mensuales.
Esto sugiere una oferta diversa que incluye desde zonas periféricas económicas hasta municipios con mayor desarrollo inmobiliario.
Jalisco y Nuevo León: los polos regionales
Después de la zona central del país, Jalisco y Nuevo León emergen como los mercados de renta más dinámicos. Jalisco suma 1,480 registros de viviendas en arrendamiento, con Guadalajara y Zapopan como los principales generadores de oferta.
Nuevo León, con 1,215 registros, se concentra en Monterrey y su área metropolitana.
Ambos estados comparten características: son zonas metropolitanas consolidadas, con fuerte actividad industrial y comercial, y una demanda constante de vivienda por parte de trabajadores que migran desde otras regiones.
En Monterrey, la renta promedio alcanza los 7,100 pesos, mientras que en Guadalajara se ubica en 6,450 pesos.
Puebla, Veracruz y Guanajuato completan el grupo de estados con mayor oferta de vivienda en renta, con 1,023, 987 y 942 registros, respectivamente. En estos casos, las ciudades capitales y las zonas industriales concentran la mayor parte de la demanda.
La edad de la renta: las viviendas más nuevas y antiguas en alquiler
Las viviendas en zonas de renta alta promedian 12 años de antigüedad, mientras que en las zonas económicas la cifra se eleva a 23 años.
Esta diferencia refleja dos dinámicas distintas, en las áreas premium, como Miguel Hidalgo o Zapopan, hay una rotación constante hacia desarrollos nuevos y en municipios como Iztapalapa o Nezahualcóyotl, la vivienda es resultado de procesos de autoconstrucción o colonias ya consolidadas.
Coyoacán presenta una particularidad, a pesar de tener viviendas con más de 28 años de antigüedad, mantiene rentas superiores a los 10,000 pesos mensuales.
Esto rompe la regla de que lo más nuevo es más caro, y se explica por el valor histórico y la ubicación privilegiada de la alcaldía.
En cuanto a materiales de construcción, las zonas de renta alta presentan 99% de viviendas con materiales industriales como concreto y ladrillo.
En las zonas económicas, aunque la mayoría también cuenta con estos materiales, aparece un pequeño porcentaje de construcciones con materiales más sencillos o provisionales.
¿Dónde obtienes más espacio por tu renta?
En las zonas económicas, como Iztapalapa y Ecatepec, las viviendas tienen en promedio 4.2 cuartos y una renta de 3,800 pesos, lo que equivale a 905 pesos por cuarto.
En las zonas premium, como Miguel Hidalgo y Zapopan, las viviendas promedian 5.5 cuartos con rentas de 12,500 pesos, es decir, 2,272 pesos por cuarto.
Esto significa que en las zonas caras se paga 2.5 veces más por cada cuarto que en una zona económica. El valor no está en el número de paredes, sino en la ubicación y las amenidades que ofrece el desarrollo.
Ciudades como Puebla o León presentan el mejor equilibrio entre espacio y costo. Tienen un promedio de casi cinco cuartos por vivienda con rentas que se mantienen por debajo de los 5,000 pesos mensuales. Es donde las familias obtienen más espacio por su presupuesto.
En las zonas de vivienda económica suele hay menos habitaciones por inmueble.(vicnt/Getty Images/iStockphoto)
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En la Ciudad de México, particularmente en Cuauhtémoc, se registran viviendas de solo dos o tres cuartos con rentas superiores a los 9,000 pesos.
Esto confirma la alta demanda de departamentos compactos en zonas céntricas, donde el espacio se reduce pero la cercanía con el empleo y los servicios justifica el costo.
Densidad habitacional: quién vive en cada vivienda
En Miguel Hidalgo viven en promedio 2.6 personas por vivienda rentada. En Nezahualcóyotl, la cifra se eleva a 4.1 residentes.
Esta diferencia refleja no solo el tamaño de las familias, sino también el tipo de hogar. En las zonas caras predominan los hogares unipersonales o familias pequeñas con mayor poder adquisitivo; en las zonas económicas, las familias numerosas comparten espacios más reducidos.
Cuauhtémoc, con 2.5 residentes por vivienda, presenta el promedio más bajo de la Ciudad de México. Esto coincide con la presencia de profesionistas jóvenes y estudiantes que rentan departamentos individuales en la zona central.
En las alcaldías del sur y oriente de la capital, como Milpa Alta, Tláhuac y Xochimilco, el promedio de ocupantes llega a 4.2 personas por casa. Estas zonas también registran las rentas más bajas: entre 2,850 y 3,650 pesos mensuales.
El mapa del estrato socioeconómico
Los datos de la ENIGH 2024 muestran una división clara en el mercado de renta. Zapopan es el único municipio del top 10 con mayor oferta cuyo estrato socioeconómico predominante es alto.
Iztapalapa y Ecatepec están dominados por el estrato bajo, mientras que Monterrey y Guadalajara se mantienen en un equilibrio de medio-alto.
Las familias que rentan vivienda en Monterrey pertenecen, principalmente, a un nivel socioeconómico medio-alto.(Tomado de Flickr/Tigger 2008)
En la Ciudad de México, el poniente y centro-sur concentran los estratos alto y medio-alto. Miguel Hidalgo, Benito Juárez, Cuajimalpa, Coyoacán y Álvaro Obregón. El oriente y el extremo sur, en cambio, se mantienen en bajo y medio-bajo: Iztapalapa, Xochimilco, Tláhuac y Milpa Alta.
Esta distribución coincide directamente con el acceso a servicios y la antigüedad de las viviendas. Las alcaldías con estratos más altos presentan construcciones más modernas, mejor infraestructura y rentas significativamente más elevadas.
La paradoja del volumen y el precio
Los municipios con más viviendas en renta no son necesariamente los más caros. Iztapalapa, Gustavo A. Madero y Ecatepec lideran en cantidad de oferta, pero sus precios están entre los más bajos del país.
Son zonas de alta densidad, donde más personas viven en menos espacio, y de estratos socioeconómicos bajos o medio-bajos.
La excepción la marcan Zapopan y Monterrey, que logran combinar alto volumen de oferta con precios elevados. Ambos municipios han experimentado un crecimiento económico sostenido en las últimas décadas, lo que ha generado una demanda constante de vivienda en todos los segmentos del mercado.
El Estado de México, con 2,341 registros, es el segundo estado con más oferta, pero su renta promedio de 4,910 pesos lo coloca por debajo de Baja California Sur, Quintana Roo y Sinaloa.
Esto sugiere una oferta diversa que incluye desde municipios periféricos económicos hasta zonas con mayor desarrollo inmobiliario como Naucalpan o Tlalnepantla.
