La nueva Fibra Park Life busca convertir la vivienda en renta en apuesta bursátil en un entorno regulado
El fideocomiso prepara su Oferta Pública Inicial con la idea de que la institucionalización del alquiler no beneficiará solo a los inversionistas, sino a todo el ecosistema inmobiliario.
Park Life es la primera Fibra de renta institucional en México.(pixelrgb/Getty Images)
Diana Zavala
En un momento en el que la renta de vivienda concentra parte del debate público en la Ciudad de México, un nuevo jugador busca llevar ese negocio al mercado bursátil, tradicionalmente operado por propietarios individuales: Fibra Park Life.
El fideicomiso prepara su oferta pública inicial con una estrategia centrada en vivienda en renta administrada de manera profesional, en ciudades como la capital del país y Querétaro, bajo un entorno que ahora limita el crecimiento anual de las rentas a la inflación.
Publicidad
Gustavo Tomé, quien encabezará el comité técnico del fideicomiso y también preside Fibra Plus, sostiene que la idea parte de una lectura estructural del mercado. “Es una clase de activo muy particular… tiene unos factores que le llamamos de viento en cola muy fuertes”, dijo en entrevista.
Entre ellos mencionó la formación de hogares, la brecha de asequibilidad y la movilidad laboral.
La propuesta no es construir vivienda nueva. Park Life adquiere inmuebles ya desarrollados y en operación. “Fibra Parklife no desarrolla, no construye edificios, podrá habilitarlos, pero no construirlos”, afirmó Tomé.
El planteamiento es comprar activos estabilizados, con flujos conocidos, y operarlos de forma interna, bajo un modelo que distribuye 95% del resultado fiscal neto.
Gustavo Tomé lidera el Comité Técnico del fideicomiso.(Foto: Cortesía.)
De mercado individual a vehículo bursátil
En México, la renta de vivienda existe desde hace décadas, pero en su mayoría bajo esquemas individuales. Propietarios que administran uno o varios departamentos forman parte de ese universo. Gustavo Tomé lo llama un mercado “individual”, en el que conviven esquemas formales e informales.
Publicidad
En la Ciudad de México, por ejemplo, la vivienda alquilada representa 24.46% de las propiedades habitadas, que son 2.7 millones en 2020. Es decir, casi una cuarta parte del inventario habitacional. La cifra está en ascenso. En 2000, la proporción era de 20.34% y en 2010 aumentó a 21.60%, de acuerdo con datos del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI).
Park Life busca institucionalizar esa actividad mediante un operador profesional, tanto en la administración de la emisora como en la operación diaria de los inmuebles.
La propuesta no es construir vivienda nueva. El fideicomiso adquiere inmuebles ya desarrollados y en operación. “Fibra Parklife no desarrolla, no construye edificios, podrá habilitarlos, pero no construirlos”, afirmó Tomé.
El objetivo es comprar activos estabilizados, con flujos conocidos, y operarlos de forma interna, bajo un modelo que distribuye 95% del resultado fiscal neto.
El portafolio inicial de la Fibra es de cuatro propiedades con 281 unidades. El flujo comercial de su segunda fase este 2027 es de siete inmuebles con 366 departamentos y en la tercera, de 2027 a 2028, habrá siete más con 524 viviendas.
Publicidad
El impacto del tope a rentas en la CDMX
La salida al mercado ocurre en paralelo a cambios regulatorios en la Ciudad de México, uno de los principales mercados del fideicomiso, que establecen que el aumento anual de las rentas no debe superar la inflación.
Gustavo Tomé asegura que el modelo de Park Life ya contempla ese parámetro. “Para el modelo de negocios de Parklife, es estándar el crecimiento de las rentas a través de la inflación con el paso de los años. Entonces, más bien está alineado a una práctica comercial”, dijo.
En ese sentido, el límite legal no modifica la estructura base del plan financiero. El crecimiento inflacionario forma parte de sus contratos tipo, de acuerdo con el directivo.
En cuanto al debate de la gentrificación, el directivo considera que una de las estrategias es combatir la escasez de vivienda mediante la colocación de más unidades al mercado.
Creemos que una administradora de activos de vivienda en renta profesionales viene a apoyar las iniciativas de la autoridad y la necesidad inminente de nueva vivienda (...) Somos una solución a la demanda de vivienda. Somos unos ofertantes claros de vivienda con unas condiciones puntuales. Es renta administrada profesionalmente, pero al fin y al cabo es vivienda.
Gustavo Tomé
Segmentos, marcas y precios
La estrategia comercial se organiza en tres marcas. Park Life, en el segmento más alto, ofrece servicios incluidos y se ubica en zonas céntricas. Citylife apunta a un segmento intermedio, con diseño funcional y menos amenidades. Townlife se enfoca en desarrollos horizontales en ciudades donde la verticalidad aún no domina.
Las primeras unidades de la emisión pertenecen al segmento Park Life. Se ubican en zonas como Condesa, Santa Fe y Polanco, aunque el directivo mencionó otras áreas donde podrían participar, como Narvarte, Juárez, Roma, Del Valle o Santa Fe.
El rango de renta previsto va de 9,000 a 35,000 pesos mensuales, según la información compartida en la entrevista. La intención, explicó Tomé, es comenzar en un segmento y, conforme crezca el portafolio, ampliar la penetración hacia otros niveles del mercado.
De esta manera el fideicomiso espera abarcar el ancho de la demanda de vivienda.
El portafolio comenzó a formarse con propiedades ubicadas en zonas como Polanco en la Ciudad de México.(Paula Aristizabal/Getty Images)
Selección de activos y operación
La elección de inmuebles parte de tres criterios: ubicación, eficiencia y acabados. Deben estar insertos en zonas con actividad urbana y capacidad peatonal, donde el inquilino pueda desplazarse a servicios y centros de trabajo.
Los primeros tres activos ya están construidos y operan con historial de ingresos. “La capacidad de flujo efectivo de los edificios es conocida a través del tiempo”, señaló.
A futuro, contemplan proyectos de renovación urbana, que implican la transformación de edificios existentes.
En cuanto a los contratos, la estrategia combina estancias medianas y largas. Tomé explicó que la media se ubica entre tres y seis meses, aunque existen contratos anuales. La asignación se ajusta según cada edificio y se apoya en sistemas de análisis para prever la demanda.
