La discusión sobre el tope a las rentas en la Ciudad de México dejó de ser un debate legislativo y se convirtió en un mandato constitucional. El pasado 25 de febrero de 2026 el Pleno de la Suprema Corte avaló la medida que limita los incrementos de los contratos de arrendamiento al crecimiento de la inflación del año inmediato anterior.
La medida que había circulado por años como práctica común, pero sin carácter obligatorio, ahora tiene el respaldo del máximo tribunal del país.
Según el comunicado oficial de la Corte, la norma busca proteger el derecho a una vivienda adecuada y prevenir incrementos que favorezcan procesos de gentrificación, sin eliminar la libertad de las partes para fijar el monto inicial de la renta. La inflación anual de 2025 fue de 3.69%, según el Banco de México, lo que significa que ese es el porcentaje máximo en que pueden ajustarse las rentas en los contratos que se renegocien a partir de ahora.
En la práctica, el efecto inmediato de la resolución depende de una condición que el propio mercado dificulta: la formalidad.
Leonardo González Tejeda, analista del mercado inmobiliario y CIO de Homepty, describe el sector de renta en México como un mercado que opera con un alto grado de informalidad y una elevada evasión fiscal. Para él, el cumplimiento pleno de la ley está necesariamente atado a la formalización de ese sector, algo que por ahora no existe.
Arturo Rosales, director de Finanzas de Mica.Rent, empresa de gestión de arrendamientos en la CDMX, estima que al menos 30% de las propiedades en renta en la ciudad no tienen trazabilidad: no hay contrato registrado, los pagos se hacen en efectivo y no existe discrepancia fiscal que delate el ingreso. En el Estado de México, dice, la cifra es aún mayor.
El gobierno de la ciudad ya había solicitado a los arrendadores registrar sus contratos en un padrón digital.
La SCJN también avaló la creación de ese Registro Digital de Contratos de Arrendamiento, aunque limitó los datos que puede recolectar: solo el monto de la renta, el incremento pactado, la colonia y la alcaldía del inmueble. Sin embargo, Rosales es escéptico sobre su efectividad:
No han publicado datos todavía. La verdad es que yo dudo mucho que en ese padrón haya muchos registros de contratos porque sabemos que es un ingreso que puede quedar por abajo del agua.
Tejeda coincide: para verificar que un arrendamiento es formal, un inquilino debería confirmar que existe contrato registrado, que el propietario emite facturas con CFDI y que paga el ISR correspondiente. Pocos lo hacen.
Antes de la resolución de la Corte, el incremento promedio en los contratos de renta en la CDMX se ubicaba entre 8 y 10% anual, según los datos observados por Mica.Rent. No había un mecanismo de control ni una obligación legal, era un acuerdo entre propietario e inquilino, con o sin intermediario.
Tejeda señala que en los cinco años previos a la pandemia, muchos contratos ya se ajustaban convencionalmente a la inflación, aunque sin la obligatoriedad que ahora establece la Corte. En ese sentido, lo que ocurrió el 25 de febrero es, en parte, la constitucionalización de una práctica que ya era común en el sector formal.
Jenny Althair Rivas, presidenta de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), confirma esa lectura. Señala que desde hace un par de años, en varios estados de la República, los contratos de arrendamiento ya se actualizaban tomando como base la inflación del año anterior.
Esto no es un tema nuevo, es un tema que desde hace años se ha venido incluso aplicando, se ha llevado a la práctica y creo que no nos tomó por sorpresa porque ya lo estábamos realizando.
El tope genera un efecto secundario que varios actores del mercado anticipan: algunos propietarios optarán por no renovar contratos en lugar de someterse al límite de incremento.
Es decir, si un propietario que rentaba en 15,000 pesos al mes solo puede aumentar 3.69%, el incremento es de poco más de 550 pesos. Antes, con un ajuste del 10%, habría sido 1,500 pesos.
Rosales describe el escenario probable: el propietario termina el contrato vigente y renta a un nuevo inquilino con un precio de mercado actualizado, que podría ser entre 10 y 15% mayor al anterior. En zonas de alta demanda como Roma, Condesa o Hipódromo, el inmueble se arrienda rápido.
El director de finanzas de Mica.Rent señala que la demanda en esas colonias es real: departamentos publicados por encima de los 60,000 pesos mensuales se rentan en menos de una semana. Ante la escasez relativa de oferta, hay quienes están dispuestos a pagar.
El problema, señala, es para quienes no pueden. Personas que comparten vivienda para dividir gastos o que terminarán desplazándose a zonas más lejanas, con el costo de traslado que eso implica.
Leonardo González Tejeda distingue entre el mercado en su conjunto y el impacto puntual en colonias con alta plusvalía.
En zonas donde los precios venían creciendo por encima de la inflación, como Condesa, Hipódromo Condesa o barrios emergentes, el tope tendrá un efecto más visible, porque antes esos incrementos respondían a la demanda y no a un índice inflacionario.
El analista señala que fijar un tope artificial también puede desalinear los incentivos de inversión.
Si la renta está controlada, el propietario pierde estímulos para realizar mejoras al inmueble, ya que no podrá recuperar esa inversión vía precio. A largo plazo, esto puede generar obsolescencia del parque habitacional, apunta.
Rosales considera que en el corto plazo no hay mecanismos reales para hacer cumplir la ley al pie de la letra. El propietario tiene la posibilidad de dar por terminado el contrato, ocupar el inmueble o simplemente no registrarlo.
El inquilino, por su parte, puede invocar la ley, pero enfrenta el riesgo de quedarse sin lugar donde vivir.
Tejeda apunta que la medida tiene carácter coercitivo máximo al estar avalada por la Corte, lo que significa que los propietarios que incumplan están expuestos a demandas, moras, penalizaciones e intereses.
En el mediano plazo, anticipa que podría surgir un mecanismo similar al buró de crédito, pero para arrendadores e inquilinos, con consultas públicas sobre el historial de cada parte en los contratos de renta.
Por ahora, la ley existe. Su cumplimiento depende, en buena medida, de qué tan rápido un mercado que opera mayoritariamente en efectivo y sin registros decide salir a la luz.
El control o tope a las rentas no es nuevo. En distintos mercados se aplican esquemas para acotar incrementos, sobre todo para inquilinos con contratos vigentes, pero los resultados suelen concentrarse en el universo regulado y no necesariamente se trasladan a todo el mercado.
En Irlanda, la evidencia apunta a una moderación del crecimiento. Un análisis del Economic and Social Research Institute (ESRI) sobre el régimen de Rent Pressure Zones -o zonas de mayor encarecimiento- (RPZ) documenta que, al comparar la evolución y controlar fundamentos, el esquema se asocia con una moderación en la inflación de rentas.
Un estudio posterior, elaborado por el ESRI para la Residential Tenancies Board (RTB), también reporta que los aumentos a nivel propiedad fueron significativamente más bajos dentro de las RPZ que fuera de ellas en el periodo analizado.
El propio debate irlandés incluye el posible ajuste del lado de la oferta, con propietarios que salen del mercado o un menor incentivo para construir vivienda en renta.
En Francia, el caso de París muestra un freno respecto a un escenario sin control. La Agencia de Urbanismo de París (APUR) publicó en 2025 una evaluación que estima una reducción del nivel de renta por metro cuadrado frente a un lo que dictaba la tendencia de mercado, con efectos más marcados en segmentos con mayor “presión” y resultados visibles en unidades pequeñas.
En Estados Unidos, el caso de San Francisco se volvió referencia por medir beneficios y costos en paralelo. Una investigación de Rebecca Diamond, Tim McQuade y Franklin Qian documenta que el control de rentas aumentó la permanencia de los inquilinos y redujo el desplazamiento para quienes se beneficiaron con la medida.
Los propietarios redujeron oferta de renta a través de ventas a ocupantes o reconversiones, un canal que puede presionar precios fuera del control.
En conjunto, la experiencia comparada sugiere que los topes pueden frenar incrementos dentro de los contratos regulados. La magnitud y el “derrame” hacia todo el mercado dependen del diseño, la supervisión y la respuesta de la oferta, un punto que en la Ciudad de México se cruza con el nivel de informalidad del arrendamiento.
