La vivienda es cada vez más pequeña en México: no es barata y tiene un costo invisible en salud mental

La respuesta, según quienes estudian el espacio desde la neurociencia y el mercado, es que importa bastante y de maneras que no siempre se miden en precios por metro cuadrado.

El espacio que el cuerpo registra

Karina Lozano, presidenta del capítulo México de la Academy of Neuroscience for Architecture (ANFA) y directora de Arquimista (despacho enfocado en diseño arquitectónico desde la perspectiva del desarrollo humano), explica que el entorno construido incide en el sistema nervioso de quienes lo habitan.

Uno de los elementos que incide es la densidad percibida. Un espacio puede sentirse lleno por dos razones distintas: porque es reducido, o porque hay demasiadas personas en él.

Ambas condiciones activan respuestas similares en el sistema nervioso, pero la segunda, dice Lozano, tiende a ser más agotadora porque no deja margen de recuperación.

"Cuando el espacio se considera insuficiente para la cantidad de personas, puede tornar en comportamientos antisociales", señaló Lozano.

La nueva Fibra Park Life busca convertir la vivienda en renta en apuesta bursátil en un entorno regulado El fideocomiso prepara su Oferta Pública Inicial con la idea de que la institucionalización del alquiler no beneficiará solo a los inversionistas, sino a todo el ecosistema inmobiliario.

El problema, según la arquitecta, no es solo la superficie sino lo que ocurre cuando varios factores adversos coinciden: espacio reducido, poca iluminación natural, ventilación limitada y vistas cerradas.

Cada uno por separado representa un estresor, combinados, afectan la concentración, el descanso, el estado de ánimo y la convivencia familiar.

La ventilación, en particular, va más allá de la percepción. Un espacio mal oxigenado incide en la claridad mental y en el estado de ánimo por razones biológicas, no solo de confort.

Karina Lozano señala que hoy muchos departamentos tienen ventanas fijas o con apertura mínima, lo que compromete la calidad del aire y, por tanto, el funcionamiento cognitivo de sus habitantes.

De lo individual a lo colectivo

Lo que la especialista advierte con mayor énfasis no es el efecto sobre una persona o familia, sino la escala a la que ese efecto opera cuando millones de hogares enfrentan las mismas condiciones.

"Una comunidad grande de personas que perciben su espacio insuficiente, o que están con un sistema nervioso desregulado por no contar con espacios de recuperación adecuada, podría modificar a la larga la personalidad o el carácter de una colectividad", dijo.

En ese contexto, la arquitecta plantea que el equilibrio entre unidades pequeñas y áreas comunes dentro de un edificio o desarrollo es un factor crítico.

Las amenidades, gimnasios, roof gardens, espacios compartidos, pueden funcionar como válvula de alivio, pero, en su opinión, difícilmente compensan del todo la insuficiencia del espacio individual, especialmente cuando esos espacios están diseñados para servir a cien departamentos a la vez.

Lozano también menciona un concepto que la investigación en neurociencia utiliza para entender estas dinámicas: el espacio peripersonal, es decir, el volumen libre que cada persona necesita alrededor de sí misma para no percibir su entorno como invadido.

Ese umbral varía entre culturas, y en México, dice, aún no está del todo documentado cómo está evolucionando con los nuevos patrones de vivienda.

Los números detrás de la tendencia

Marisol Becerra, directora de Estrategia de Datos y Consultoría en Monopolio, analiza el mercado hipotecario mexicano con una base de más de 3.5 millones de registros de avalúos entre 2019 y 2025. Sus datos revelan la anatomía de un mercado que se achica por arriba y por abajo al mismo tiempo.

El descenso de 4.4 m2 en el promedio general entre 2022 y 2025 no es solo un ajuste estadístico, comenta, refleja que la vivienda nueva sale al mercado con menos metros que la que se construía hace una década, y que la vivienda usada, que aún conserva superficies mayores, gana terreno.

En 2025, el 57% de las hipotecas se destinaron a vivienda de segunda mano, con un promedio de 93.7 m2, frente a los 81.8 m2 de la nueva.

"La vivienda usada que circula en el mercado secundario refleja los estándares de construcción de hace 10 o 15 años, cuando el terreno era más accesible y las densidades eran menores", explicó Becerra.

El segmento de vivienda menor a 60 metris cuadrados representa el 42.8% de todas las transacciones hipotecarias en 2025: casi 219,000 viviendas. De ese universo, el 84.8% tiene dos recámaras.

Lo que el mercado produce, entonces, no es tanto el loft de una sola planta pensado para un profesionista soltero, sino vivienda compacta con dos cuartos, muchas veces de interés social, que comprime en menos de 60 m2 lo que antes cabía en 80 o 90.

Los estados con vivienda de menor superficie en 2025 son Quintana Roo, Baja California, Tamaulipas y Jalisco. En este último, municipios como El Salto con 52.1 m2 en promedio e Ixtlahuacán de los Membrillos con 42.8 m2 concentran buena parte de la vivienda de interés social con superficies más reducidas del país.

El tope de rentas se cruza con la informalidad de los arrendamientos en la CDMX La Suprema Corte avaló el límite a los incrementos de renta vinculado a la inflación, pero su cumplimiento enfrenta un mercado donde la mayoría de las transacciones ocurren fuera del registro formal.

En el extremo opuesto, Yucatán, Campeche y Querétaro mantienen promedios superiores al centenar de metros.

¿Por qué se reduce el espacio? Becerra identifica cuatro factores que convergen: el encarecimiento del suelo urbano, que obliga a los desarrolladores a comprimir metros para mantener precios accesibles al crédito, las políticas de densificación que promueven la vivienda vertical en ciudades como la CDMX, Guadalajara y Monterrey, el poder adquisitivo que no crece al ritmo del precio por metro cuadrado, que se duplicó entre 2019 y 2025, de 11,882 a 20,688 pesos, y el cambio en la composición de los hogares mexicanos, que son cada vez más pequeños.

Según datos del INEGI, el promedio de integrantes por hogar bajó de 4.4 personas en 2000 a 3.4 en 2024. Los hogares unipersonales pasaron del 7% al 12.4% en ese período. Y la relación de divorcios por cada 100 matrimonios se cuadruplicó: de 7.4 en 2000 a 33.3 en 2024, lo que genera más núcleos habitacionales independientes.

Lo que piden los mínimos de habitabilidad

Más allá del mercado, existe un marco técnico de referencia sobre lo que se considera espacio suficiente para vivir.

En México no existe una norma federal que fije un metraje mínimo universal de vivienda, pero el Código de Edificación de Vivienda (CEV) de la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI), de adopción voluntaria por parte de los gobiernos locales, establece áreas mínimas por función: 7.29 m2 para estancia, 7.29 m2 para recámara, 4.41 m2 para comedor, 3.30 m2 para cocina y 2.73 m2 para baño. También fija alturas mínimas según zona climática: 2.3 metros para la Ciudad de México y 2.7 metros en climas cálido-húmedos.

El reglamento de construcción de la CDMX, por su parte, distingue obligaciones de muebles sanitarios para viviendas menores de 45 m2 y mayores de esa superficie, pero no fija un mínimo absoluto de m2. En la práctica, el mínimo varía por entidad, municipio y norma técnica aplicable.

A nivel internacional, el derecho a una vivienda adecuada tampoco impone un metraje único. Los estándares de la Organización Mundial de la Salud abordan el problema desde el concepto de hacinamiento, medido por número de personas por cuarto, no por m2.

La Unión Europea utiliza un índice similar, basado en el número mínimo de cuartos según la composición del hogar.

México frente al mundo

El contraste con otros mercados ayuda a dimensionar la situación. En los Países Bajos, la superficie promedio del parque habitacional supera los 120 m2, según datos del CBS (Estadísticas de los Países Bajos) de 2025.

En Inglaterra, el área útil promedio de las viviendas es de 96 m2, de acuerdo con la Encuesta de Vivienda inglesa de 2023. En Estados Unidos, la vivienda unifamiliar nueva promedia 221 m2, según el U.S. Censo de 2024.

Frente a esas referencias, los 88.6 m2 del promedio hipotecario mexicano, y los 81.8 m2 de la vivienda nueva, ubican al país en un rango considerablemente más estrecho, aunque las condiciones de precio, suelo y demografía hacen que la comparación directa tenga límites.

Señales del mercado y caminos posibles

Los datos inmobiliarios también registran algo que las encuestas de opinión ya revelaban: que vivir en espacios pequeños no siempre es una elección. Expansión consultó en redes sociales a sus lectores sobre sus condiciones de vivienda, y, aunque hay personas que argumentan que vivir en espacios pequeños es más práctico y tranquilo, una parte importante señaló que habita espacios de menos de 60 m2 por razones de precio, no de preferencia.

Becerra coincide en que el mercado da señales en ese sentido. El precio por metro cuadrado de las viviendas menores a 60 m2 fue de 19,023 pesos en 2025, apenas por debajo del promedio general de 20,688 pesos.

En otras palabras, comprar pequeño no es proporcionalmente más barato: se paga casi lo mismo por metro cuadrado, simplemente se compran menos metros.

“Para una persona soltera, una pareja joven sin hijos o un adulto mayor que ya no necesita tres recámaras, una vivienda de 50 o 60 metros bien diseñada puede ser una elección genuina, no una concesión. El tema es cuando una familia de cuatro o más integrantes vive en ese mismo espacio porque no tiene otra opción. Ahí sí estamos frente a una restricción de mercado, no a una preferencia", indica Becerra.

Desde la perspectiva de la neuroarquitectura, Lozano plantea que las regulaciones urbanas podrían incorporar más evidencia científica en sus criterios de densidad y alturas permitidas.

También menciona que vivir en pisos más altos de un edificio tiene implicaciones documentadas en la estabilidad emocional de las personas, un factor que raramente se considera en los planes de desarrollo urbano.

La arquitecta subraya que la discusión no debe quedar solo en el ámbito del diseño o del mercado: cuando la calidad del espacio edificado afecta la salud mental y la productividad de las personas, se convierte en un asunto de salud pública con consecuencias económicas para la ciudad.

"La calidad de vida incide en el desempeño de la persona, y la calidad de vida sí se ve influenciada por el entorno: el macro que es la ciudad, y el micro que es el espacio doméstico mínimo que habitamos", concluyó Lozano.