Un mayor peso del sector industrial, la depuración de activos menos rentables, adquisiciones selectivas y contratos dolarizados a largo plazo son factores que propiciaron que los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) cerraran con ocupaciones del 91 % en sus portafolios, en 2025.
Este sólido desempeño ocurrió a pesar de que el dominio del debate arancelario entre México y Estados Unidos puso en duda la continuidad del auge industrial iniciado tras la pandemia.
De acuerdo con Jorge Ávalos Carpinteyro, presidente de Amefibra, estos instrumentos tuvieron un rendimiento compuesto de entre 37 y 38% al sumar la apreciación del precio con los dividendos distribuidos.
El resultado superó al Índice de Precios y Cotizaciones (IPC) de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) y al índice Standard & Poor's (S&P). En términos de rendimiento compuesto anual de los últimos cinco años, las Fibras promediaron cerca del 15%, casi el doble del que registró la bolsa en el mismo periodo, de acuerdo con datos que Ávalos Carpinteyro compartió en entrevista.
El año también trajo una novedad estructural: la llegada de Fibra Next al mercado público, el vehículo de Fibra Uno (FUNO) orientado exclusivamente al segmento industrial.
Las 15 Fibras que operan en el país suman alrededor de 30 a 32 millones de metros cuadrados de área bruta rentable (ABR), con crecimiento de activos que se incorporaron al sector durante el año.
Para fondear esa expansión, la industria alcanzó en 2025 un récord en colocación de deuda, tanto bancaria como pública, que superó los 100,000 millones de pesos, mientras que la inversión total en nuevos activos rondó los 5,000 millones de dólares, según cifras de Amefibra.
El flujo de caja creció 7% por encima de la inflación, una referencia que Ávalos Carpinteyro atribuye en parte a los incrementos de renta en el segmento industrial. La escasez de espacio disponible derivó en alzas de doble dígito, aunque el comportamiento fue diferenciado por zonas.
“Como siempre digo, no toda la vaca es filete”, señaló el directivo, en referencia a la disparidad entre mercados.
Mientras ciudades fronterizas como Juárez y Tijuana presentaron niveles de desocupación industrial cercanos al 10% por una sobreoferta de desarrollo especulativo, el promedio nacional se mantuvo alrededor del 5%, algo que Ávalos Carpinteyro calificó como un punto sano.
Desde la perspectiva del mercado de capitales, las Fibras se consolidaron como el emisor más recurrente de la bolsa mexicana en los últimos 15 años, con colocaciones tanto de capital como de deuda.
La transparencia y los estándares de gobierno corporativo, que ubican a los fideicomisos entre las emisoras mejor evaluadas del mercado, figuran entre los factores que los inversionistas y bancos valoran para otorgar financiamiento, dice el presidente de la asociación.
México cuenta con 90 millones de metros cuadrados de naves industriales clase A, distribuidos en cerca de 480 parques. En 2024, la absorción llegó a 5 millones de metros cuadrados, cifra que contrasta con los 2 a 2.5 millones que se registraban antes de la pandemia.
En 2025, en medio de las tensiones arancelarias, la absorción cerró entre 3.5 y 3.8 millones de metros cuadrados, una desaceleración respecto al año anterior. Aún así estos márgenes superaron los niveles históricos previos al período pandémico, de acuerdo con Ávalos Carpinteyro.
Durante el año, los inquilinos industriales adoptaron una postura de espera ante la incertidumbre sobre el futuro del T-MEC. Al cierre del ejercicio, esa espera ya comenzó a ceder.
"Ahorita están en un modo de I cannot wait any longer (no puedo esperar más)”, describió Ávalos Carpinteyro, al señalar que las negociaciones para la revisión del tratado, cuyo arranque formal se anunció para el 16 de marzo de 2026, apuntan a un acuerdo favorable para México.
En ese contexto, el directivo anticipó una segunda ola de manufactura y exportación a partir de 2027 o 2028.
Esta perspectiva está respaldada en los desarrollos que actualmente están en marcha: alrededor de 110 parques industriales nuevos en el país, muchos de ellos impulsados por desarrolladores que llevaban décadas sin apostar por proyectos especulativos.
Si 2023 y 2024 marcaron la época de oro del sector industrial gracias al nearshoring, 2025 mostró señales de diversificación.
Surgieron nuevas Fibras en segmentos distintos al industrial: Agrofibra, orientada a terrenos de uso agropecuario; ParkLife, una futura Fibra para renta de vivienda y; FibraeMX, de infraestructura, que realizó una rinda de financiación de aproximadamente 6,500 millones de pesos.
Ávalos Carpinteyro subrayó que el ciclo inmobiliario de cada tipo de activo es distinto y que el sector se encuentra todavía en una etapa temprana.
“México tiene espacio para tener 20, 30 fibras más en el mercado público”, afirmó.
Uno de los catalizadores que representa mayor potencial está en el sistema de pensiones: las Afores administran más de 350,000 millones de dólares en activos, pero han invertido menos del 4% en estructurados, cuando el porcentaje autorizado para ese cajón alcanza aproximadamente el 12%.
Pero la consolidación de esta segunda ola también tiene retos. Jorge Ávalos Carpinteyro identificó tres ejes: energía, tanto generación como transmisión, disponibilidad hídrica y seguridad.
Sobre el primero, destacó una colaboración inédita entre la iniciativa privada, las asociaciones del sector y el gobierno federal, incluyendo trabajo conjunto con la Comisión Nacional de Energía -organismo que absorbió a la Comisión Reguladora de Energía- y la Comisión Federal de Electricidad, para modificar los umbrales de autogeneración.
En el ámbito regulatorio, Amefibra reportó avances en la digitalización de trámites con la Secretaría de Economía y en temas fiscales con el SAT, como la devolución de IVA y el tratamiento de ganancias en venta de inmuebles.
Ávalos Carpinteyro señaló que también trabajan con diversas dependencias para identificar los polos de desarrollo que el gobierno busca detonar a través del Plan México.
Con la renegociación del T-MEC en marcha y la incertidumbre geopolítica como denominador común en los mercados globales de 2026, Ávalos Carpinteyro ve en las Fibras un refugio estratégico, con activos respaldados por inmuebles físicos y un flujo periódico de rentas.
“Cuando tú tienes empresas que no tienen flujo constante o que la actividad económica de la empresa depende de una cadena de suministro, pues tu volatilidad en los flujos puede ser duramente impactada”, apuntó.
Es por ello que a pesar de los pendientes estructurales que aún arrastran, el horizonte en el mediano plazo para las Fibras, según los datos del propio sector, podría dar pie a la diversificación y una segunda ola de instalación de naves industriales.
