CDMX defiende tope a rentas y niega impacto en inversión inmobiliaria

Preocupación de privados por oferta, inversión y nuevas reglas

El sector de vivienda en renta reconoce la presión sobre el mercado, pero advierte sobre los efectos de la regulación. “Necesitamos que las reglas del juego siempre estén claras”, señaló Carlos Valladares, representante de la Asociación de Vivienda en Renta.

Una de las principales preocupaciones es el impacto en la oferta. Valladares advirtió que este tipo de medidas puede generar efectos distintos según el momento del mercado. “Beneficia más al inquilino de hoy a costa del inquilino de mañana”, dijo.

El sector también cuestiona el diseño institucional. La creación de un organismo para regular las relaciones inquilinarias, aún sin reglas claras, genera reservas. “Si tiene facultades sancionadoras amplias y criterios discrecionales, puede convertirse en un mecanismo de presión”, añadió Valladares.

Gobierno: no es control de precios ni freno a la inversión

Frente a estas inquietudes, el gobierno capitalino sostiene que la reforma no implica un control de precios ni una intervención que frene la inversión, sino un ajuste al ritmo de crecimiento del mercado.

El punto central, explicó el secretario Inti Muñoz, es que las rentas han crecido por encima de los ingresos. En ese sentido, el funcionario subrayó que el problema no es la existencia del mercado, sino la velocidad y magnitud de los incrementos, que en algunos casos han multiplicado los precios en periodos cortos, presionando la economía de los hogares y la operación de la ciudad.

“No se congelan las rentas, simplemente se regula su aumento”, reiteró. El planteamiento consiste en que los contratos solo puedan actualizarse conforme a la inflación, lo que permite mantener la dinámica del mercado sin aumentos abruptos.

Muñoz rechazó que esto afecte la propiedad privada. “No es una ley que vulnere el derecho a la propiedad privada”, dijo. También añadió que el objetivo es dar certidumbre jurídica a las relaciones inquilinarias, evitando cambios inesperados en los precios que hoy generan incertidumbre tanto para inquilinos como para propietarios.

El funcionario también enfatizó que la medida no debe leerse de forma aislada. Explicó que la regulación de rentas forma parte de una estrategia más amplia que incluye aumentar la oferta de vivienda, particularmente en segmentos asequibles, mediante la participación directa del Estado.

En ese sentido, la participación privada no se excluye, sino que se reconfigura. La política, dijo, es una “tarea compartida” donde el sector público amplía la oferta asequible y el privado participa dentro de un marco más claro.

Muñoz también cuestionó la idea de que la regulación desincentive la inversión. Argumentó que un mercado con incrementos acelerados no es sostenible, ya que genera efectos en cadena como mayores tiempos de traslado, presión sobre servicios urbanos y pérdida de equilibrio en la ciudad. Bajo esa lógica, estabilizar las rentas también contribuye a un entorno más predecible para la inversión.

Un nuevo enfoque a la vivienda

Más allá del debate con el sector privado, la reforma introduce cambios en la forma en que se entiende el mercado de vivienda.

Para Silvia Emanuelli, de la Coalición Internacional para el Hábitat, el planteamiento reconoce que el problema no se resuelve con una sola herramienta. “No es posible confrontar la crisis de la vivienda con una única medida”, explicó.

En ese sentido, Emanuelli señaló que la propuesta combina distintos frentes: regulación de precios, aumento de la oferta y mayor intervención del Estado en la producción de vivienda, lo que busca incidir tanto en el acceso como en la permanencia en la ciudad.

También destacó que uno de los cambios de fondo es que la vivienda deja de entenderse únicamente como un bien de mercado. La reforma, dijo, plantea un equilibrio entre la ganancia y el derecho a habitar la ciudad, lo que implica reconocer la función social de la vivienda dentro del marco legal.

Además, el fortalecimiento de la vivienda pública en renta, incluida en la estrategia, puede ser un elemento que, en el tiempo, incida en los precios del mercado privado, al generar mayor oferta en segmentos accesibles.

El papel del mercado en la gentrificación

Desde el urbanismo, la reforma se interpreta como una respuesta a dinámicas que han elevado los precios más allá de la capacidad de pago.

El especialista Claudio Nieto explicó que el mercado inmobiliario no siempre responde a la necesidad de vivienda, sino a procesos de especulación. “Esto va a evitar o a dificultar que la gente que vive ahí ya no le alcance para vivir”, señaló.

El especialista añadió que la ciudad no siempre se desarrolla en función de la demanda habitacional, sino también por intereses económicos que influyen en el valor del suelo y en la forma en que se comercializa la vivienda.

En ese contexto, consideró que la regulación puede funcionar como un contrapeso frente a esas dinámicas, al limitar incrementos que no necesariamente responden a mejoras en la oferta o en las condiciones urbanas.

El impacto principal de estas medidas no estará en la cantidad de vivienda que se construye, sino en cómo se vende y se renta, es decir, en los mecanismos de acceso más que en la producción.

Sin embargo, la efectividad dependerá de los detalles de implementación, ya que conceptos como gentrificación o arraigo aún no cuentan con definiciones operativas claras dentro de la propuesta.