Las viviendas de menos de 3 millones de pesos en la CDMX pierden rentabilidad

Lo que más cambió no fue la cantidad, sino la composición. La vivienda media, aquella que cuesta entre 350 y 750 veces la Unidad de Medida y Actualización (UMA), lo que equivale a un rango de hasta 2.67 millones de pesos a precios de enero de 2026, pasó de representar 37.3% de la producción en 2020 a 26.7% en 2025.

En paralelo, el precio por metro cuadrado en la Ciudad de México alcanzó 58,055 pesos en marzo de 2026, el más alto del país y casi el doble del promedio nacional de 31,637 pesos por metro cuadrado, de acuerdo con el indicador de precios elaborado por Banorte.

Detrás de estas cifras hay varios factores: la tierra está cara, los permisos tardan, la normativa encareció la obra y, en consecuencia, las desarrolladoras migraron hacia segmentos más costosos donde el margen los protege del error.

El resultado es una ciudad con cada vez menos vivienda media nueva y con un inventario residencial que crece más rápido de lo que el mercado puede absorber.

El círculo de la escasez

Jorge Gordon Ramos, presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda ( Canadevi ) en el Valle de México, sitúa el origen del problema varios años atrás. Desde su perspectiva, el encarecimiento de la vivienda no es la causa.

El presidente de Canadevi Valle de México considera que la incertidumbre en los procesos de autorización desalienta la inversión, y sin inversión, la oferta no crece. Con menos oferta, los precios suben.

Y con precios más altos, el segmento medio, donde los márgenes son más estrechos, queda fuera del alcance de lo que es financieramente viable construir.

En la Ciudad de México,se suma el costo del suelo. Gordon Ramos señala que hacer vivienda por debajo de dos millones de pesos en la capital es, en la práctica, casi imposible, y enumera dos razones: la tierra es cara porque es escasa, y la normativa vigente limita el uso de muchos predios para desarrollo habitacional.

"No puedes hacer en un predio con uso industrial que reconviertas a vivienda, ya no puedes vender en 2 millones de pesos un departamento. Ahí hay una incongruencia", explica el presidente de Canadevi.

La regulación sísmica y el costo de construir hacia arriba

La capital del país tiene un elemento adicional y particular que juega en el encarecimiento de la construcción de viviendas: las normas sísmicas para edificios verticales implican una mayor inversión.

Desde la perspectiva del mercado, esa regulación, necesaria para proteger a los habitantes en una ciudad con alta actividad sísmica, se tradujo en costos de construcción significativamente más altos.

Francisco Escobosa, CEO y cofundador de RevoRE, firma consultora especializada en proyectos inmobiliarios, explica que la nueva regulación obliga a los desarrolladores de vivienda vertical a utilizar 30% más acero y concreto.

"Cambiaron la regulación, entonces ahora se necesita 30% más acero y concreto dados esos cambios, que es lo que se necesitaba antes, y eso es de las cosas que más encarece en un proyecto", afirma Escobosa.

Gordon Ramos reconoce que la normativa de construcción se robusteció lo que encarece la vivienda, especialmente en edificios de varios pisos.

Sin embargo, para él el factor determinante es la incertidumbre, ya que sin certeza de cuándo llegarán las autorizaciones, los desarrolladores no pueden asumir el riesgo de invertir en un segmento donde los márgenes dejan poco espacio para el error.

Permisos: el cuello de botella

Junto con el costo del suelo y la normativa constructiva, la demora en los procesos de autorización aparece como uno de los obstáculos más mencionados por los actores del sector.

En una industria donde el tiempo entre la adquisición del terreno y la primera venta se puede extender años, la incertidumbre sobre los plazos convierte lo que podría ser una oportunidad en un riesgo que muchos prefieren no tomar.

De acuerdo con Escobosa, aunque un desarrollador encuentre un terreno con posibilidades reales para vivienda media, sabe que entre permisos y trámites pueden pasar dos años antes de poder iniciar ventas.

El gobierno de Clara Brugada puso en marcha una ventanilla única inmobiliaria con el objetivo de simplificar y agilizar los trámites. Gordon Ramos, de la Canadevi, participó en reuniones para su implementación, y reconoce que el mecanismo existe, pero que aún no opera como fue diseñado.

"Se supone que en la ventanilla única inmobiliaria se evalúa el proyecto, se da una palomita si es que es procedente y deberían de ya fluir las siguientes autorizaciones sin cuestión. Fue aprobado, ya deberían de salir las autorizaciones, y esto no está sucediendo", señala.

Gordon Ramos cuenta que en marzo planteó el tema a la jefa de gobierno, quien instruyó a revisar el funcionamiento de la ventanilla y el gobierno capitalino trabaja para mejorarlo.

Las claves para que el segmento medio sea rentable

No es que la vivienda media sea un mal negocio. Los especialistas consultados coinciden en que, cuando se logra ejecutar, es uno de los segmentos con mayor rentabilidad relativa del mercado.

Según la estimación de Escobosa, un proyecto de segmento medio bien ejecutado puede alcanzar tasas internas de retorno (TIR) de entre 20% y 24%, niveles que superan con creces los rendimientos de instrumentos financieros de menor riesgo.

“Es mayor riesgo, pero siguen siendo proyectos muy rentables, siempre y cuando sean proyectos que estén bien ejecutados", indicó el CEO de RevoRE.

El matiz está en el acceso al terreno. En la Ciudad de México, encontrar suelo con el precio suficientemente bajo como para que los números funcionen en vivienda media se volvió, en palabras del propio Escobosa, la excepción y no la regla. Quienes lo logran, señala, obtienen buenos resultados. Pero son cada vez menos.

Sobreoferta residencial: el otro lado del desequilibrio

Mientras la vivienda media desaparece del mercado capitalino, el extremo opuesto acumula inventario.

Las desarrolladoras que continúan en la Ciudad de México se concentran en segmentos residencial y residencial plus, donde el margen por unidad es mayor y la capacidad de absorber imprevistos es más alta. Sin embargo, el mercado empieza a mostrar señales de saturación.

"La tierra que sí existe es para hacer residencial y residencial plus, pero ahí está tan sobre ofertado el mercado en las viviendas más caras, que no se te va a vender, aunque sí tenga buen margen", describe Escobosa.

Para medir la salud de un mercado inmobiliario, se usa una métrica que denomina meses de inventario, que se traduce en el tiempo que tardaría en venderse todo el inventario disponible al ritmo actual de operaciones.

En Guadalajara y Monterrey, ciudades donde el mercado de vivienda media conserva dinamismo, esa cifra está por debajo de los 30 meses, un umbral que considera saludable. En la CDMX, el tiempo se multiplica.

El contexto financiero complica aún más el panorama. De acuerdo con BBVA, la colocación de hipotecas para adquisición de vivienda del sector bancario cayó 4.8% en 2025, y las proyecciones apuntan a que la recuperación será lenta en 2026 y posiblemente en años posteriores.

La confianza del consumidor de vivienda registró una caída más pronunciada que la confianza general.

Financiamiento y autoajuste del mercado

El endurecimiento de las condiciones también alcanza a las fuentes de financiamiento. Los desarrolladores se fondean principalmente de créditos puente bancarios, recursos propios, inversionistas privados y preventas. En todos esos frentes, la Ciudad de México presenta mayor resistencia que otras plazas.

Paradójicamente, Escobosa observa en este endurecimiento un efecto de depuración: los desarrolladores menos profesionalizados, que antes podían acceder a capital con mayor facilidad, quedan fuera del mercado.

Los que permanecen son, en general, operadores con mayor experiencia y acceso a financiamiento. Para él, eso representa una forma de autoajuste que podría reducir la sobreoferta en el mediano plazo.

Las consecuencias: menos empleo y desarrolladoras que se mueven

La desaceleración de la construcción en la Ciudad de México tiene efectos más allá del mercado inmobiliario. Escobosa señala que la reducción en la actividad constructiva se traduce directamente en menor generación de empleo en el sector.

Gordon Ramos confirma otra tendencia que empieza a observarse, las empresas que antes construían en la capital optan por trasladarse a otros estados. La Ciudad de México, dice, pierde inversión privada en desarrollo habitacional hacia otras entidades.

"Lo que está pasando es que la gente y las empresas que construían en la Ciudad de México se están yendo a otros estados a construir", apunta el presidente de Canadevi Valle de México.

¿Qué tendría que cambiar?

Los actores consultados coinciden en dos condiciones básicas para que la vivienda media vuelva a tener viabilidad en la Ciudad de México, primero que los procesos de autorización se agilicen de forma real y que la normativa de construcción se calibre sin sacrificar la protección a los usuarios.

Escobosa propone revisar las exigencias de acero y concreto en la regulación sísmica para edificios verticales, con el objetivo de mantener la protección contra temblores pero reducir los costos que hacen inviable la vivienda asequible. Agrega que una regulación más inteligente en ese sentido sería, en su opinión, uno de los primeros pasos concretos que se podrían dar.

Gordon Ramos, por su parte, insiste en la congruencia entre el discurso y la acción gubernamental. Reconoce que hay voluntad declarada de apoyar la construcción de vivienda, pero sostiene que esa voluntad debe materializarse en autorizaciones que lleguen en tiempo y forma.

"Si no generamos una atracción positiva donde la autoridad estimule y apoye y el discurso sea congruente con la realidad, es decir, que se apoye realmente y se obtengan las licencias, no va a haber por parte de la iniciativa privada intención en invertir", sostiene el presidente de la Canadevi.