Llevo varios años trabajando con desarrolladores, inversionistas y empresas de tecnología inmobiliaria, y cada vez estoy más convencida de que el sector está formulando las preguntas equivocadas. Seguimos discutiendo precios por metro cuadrado, disponibilidad de inventario y plusvalías proyectadas, cuando quizá la conversación debería ser otra: ¿qué es exactamente lo que estamos comprando cuando invertimos en un inmueble?
El metro cuadrado ya no es el activo más valioso de México
Quizá la verdadera transformación del sector inmobiliario no sea tecnológica, sino conceptual. Lo que está cambiando no son únicamente las herramientas, sino los criterios con los que se asigna valor.
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Durante décadas la respuesta parecía obvia. Una propiedad valía por su ubicación, por la calidad de su construcción o por la escasez del suelo donde estaba edificada. Sin embargo, esa lógica empieza a mostrar límites frente a un mercado que opera bajo condiciones muy distintas a las de hace apenas diez años. Hoy, la diferencia entre dos activos aparentemente similares no necesariamente está en lo que vemos, sino en lo que sabemos de ellos.
No porque los datos hayan reemplazado al ladrillo, sino porque comienzan a redefinir la manera en que entendemos el riesgo. Al final, un inmueble no genera valor por existir; lo genera por la capacidad que tiene de producir ingresos, atraer ocupantes, mantener eficiencia operativa y adaptarse a cambios del entorno. La pregunta es que ahora esas variables pueden medirse con una profundidad que antes simplemente no existía.
Quizá por eso la verdadera transformación del sector inmobiliario no sea tecnológica, sino conceptual. Lo que está cambiando no son únicamente las herramientas, sino los criterios con los que se asigna valor. Un edificio deja de ser solamente una estructura física para convertirse en una fuente constante de información sobre su propio desempeño. Y cuando eso ocurre, el activo deja de evaluarse únicamente por lo que es para empezar a evaluarse por lo que puede demostrar.
El nearshoring está acelerando esa discusión. Se habla mucho del crecimiento de la demanda industrial, de la presión sobre ciudades como Monterrey, Querétaro o Tijuana, pero se habla menos de la consecuencia más importante: la complejidad. Porque cuando la velocidad del mercado aumenta, la intuición deja de ser suficiente. Administrar portafolios cada vez más grandes, responder a inversionistas más sofisticados y operar activos sometidos a mayor presión obliga a trabajar con información en tiempo real.
En ese sentido, la adopción tecnológica del sector inmobiliario mexicano no parece estar respondiendo a una moda, sino a una necesidad económica. Los mercados suelen adoptar tecnología cuando mejora la eficiencia; la adoptan mucho más rápido cuando la alternativa es perder competitividad.
Algo similar ocurre con la tokenización. La discusión suele concentrarse en la posibilidad de democratizar la inversión inmobiliaria, pero quizá el cambio más relevante esté ocurriendo en otro lugar. Cuando una propiedad puede dividirse en cientos de participaciones digitales negociables, comienza a comportarse menos como un activo inmobiliario tradicional y más como un instrumento financiero.
Eso obliga a replantear conceptos que el sector daba por sentados. La propiedad, la gobernanza y la liquidez dejan de ser elementos estáticos para convertirse en variables dinámicas. Y conforme esa frontera entre mercado inmobiliario y mercado financiero se vuelve más difusa, también aparecen preguntas regulatorias que todavía no tienen respuestas claras.
Por eso me parece que la conversación sobre PropTech no debería centrarse únicamente en innovación. La tecnología es el vehículo, pero no el fenómeno. Lo que realmente está cambiando es la forma en que se construye, se mide y se captura valor dentro del sector inmobiliario.
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México tiene frente a sí una oportunidad difícil de repetir. Sin embargo, la pregunta ya no es quién construirá más metros cuadrados, sino quién entenderá primero qué es lo que realmente genera valor en ellos.
Porque el ladrillo seguirá siendo importante, pero quizá la próxima gran ventaja competitiva no esté en el terreno que se posee, sino en la información que ese terreno es capaz de producir. Y cuando cambia aquello que genera valor, cambia también la industria.
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Nota del editor: Venus Saavedra es Directora México, WeThink4 y Activos Exitosos. Las opiniones publicadas en esta columna corresponden exclusivamente a la autora.
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