Ley de Rentas Justas obligará a registrar contratos y detonará una mayor vigilancia fiscal sobre ingresos inmobiliarios

El alcance de la propuesta es relevante en un mercado donde la informalidad sigue extendida. La proptech Morada Uno estima que 46% de los inmuebles en renta en México carece de un contrato formal vigente, una situación más frecuente entre las propiedades cuyo alquiler mensual es inferior a 10,000 pesos. Además, según estimaciones de la empresa, alrededor de 75% de los propietarios que rentan viviendas no paga impuestos por esta actividad.

Registro digital podría aumentar la vigilancia fiscal

Santiago Morales, director general de Morada Uno, considera que el problema no radica necesariamente en que los propietarios paguen impuestos por sus rentas, sino en la incertidumbre sobre el uso de la información que deberán entregar para cumplir con la nueva regulación.

“El problema más grave que veo es la fiscalización y cómo lo va a recibir el sector, es que no sabemos si, por ejemplo, el SAT (Servicio de Administración Tributaria) podría acceder a esta información digital de contratos. Mientras no se aborde eso directamente, puede haber mucha fricción”, dijo.

La propuesta no especifica en la información disponible cómo se compartirían los datos del registro con otras dependencias ni establece que el Servicio de Administración Tributaria (SAT) tendrá acceso automático a ellos. Por ello, el posible uso fiscal de la información constituye una preocupación de los especialistas, no una facultad confirmada por el proyecto descrito.

Morales planteó establecer una tasa de cero del Impuesto sobre la Renta (ISR) para el primer inmueble que cada persona destine al arrendamiento, como un mecanismo para incentivar que más propietarios formalicen sus operaciones.

¿Cuáles serían las multas por no registrar contratos de renta en CDMX?

Además del registro digital, la iniciativa establece sanciones para quienes incumplan con las disposiciones. Los propietarios que no inscriban sus contratos dentro del plazo previsto podrían recibir multas equivalentes a entre uno y tres meses de la renta pactada.

La propuesta también contempla sanciones de entre 25 y 50 Unidades de Medida y Actualización (UMA) para quienes no entreguen al inquilino el contrato original. Con el valor de la UMA utilizado en el cálculo de la iniciativa, el monto equivale a entre 2,932.75 y 5,865.50 pesos.

Entre las demás disposiciones se encuentran una duración mínima de un año para los contratos de arrendamiento y la posibilidad de solicitar únicamente una garantía de cumplimiento. Asimismo, se propone crear una Defensoría de las Relaciones Inquilinarias para supervisar la aplicación de las reglas.

Las medidas buscan que las condiciones del alquiler queden documentadas y que ambas partes tengan elementos para acreditar los compromisos adquiridos. Para los propietarios, esto implicaría adaptar sus prácticas administrativas y cumplir con los nuevos requisitos en caso de que la iniciativa sea aprobada.

La importancia de contar con un contrato de renta

Para Jenny Rivas, presidenta nacional de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), un registro digital permitiría documentar las garantías, las condiciones del arrendamiento y las obligaciones de cada parte. La especialista considera que contar con contratos formales también ayuda a prevenir controversias legales y a proteger el patrimonio de los propietarios .

“En la medida en que incentivamos la formalidad también se detona la obligación fiscal y mayor recaudación para la autoridad. No estamos peleados con eso, al contrario, incentivamos el que esta industria sea cada vez más formal, al final se trata del patrimonio de muchas personas”, expuso.

Rivas señaló que los arrendamientos implican riesgos jurídicos relacionados con distintas disposiciones, entre ellas la legislación antilavado, la extinción de dominio y la Norma Oficial Mexicana 247, vinculada con la protección de los consumidores inmobiliarios.

Los acuerdos únicamente verbales pueden dificultar que los propietarios acrediten las condiciones en las que entregaron un inmueble y las medidas que adoptaron para documentar la operación. La falta de pruebas puede complicar la defensa de sus intereses ante una controversia.

La presidenta de la AMPI advirtió que, si una propiedad se utiliza para cometer un delito federal durante el arrendamiento, el dueño podría enfrentar consecuencias relacionadas con la legislación de extinción de dominio. La existencia de un contrato y de documentación que respalde la operación puede ser relevante para acreditar las circunstancias del arrendamiento, aunque no elimina por sí misma los riesgos legales.

“Hay mucho trabajo por hacer para compartir información, para que los inversionistas que están incentivando este mercado y los propietarios que están poniendo en renta sus viviendas midan los riesgos”, añadió.