(Obras) - Los avalúos son chaquetas. Alguien lo tenía que decir. Y ahora que lo saqué de mi pecho, te explico por qué.
Primero, por chaqueta entiéndase una ilusión o fantasía que por más que nos gustaría que fuera realidad, no lo es. Y cuando hablo de avalúo inmobiliario, me refiero al documento emitido por un especialista certificado que dice –según su criterio y análisis– cuánto “vale” una propiedad.
No es cosa fácil, un perito valuador muchas veces es una persona preparada y con experiencia, pero al final, el mercado inmobiliario es tan impredecible como el clima y los meteorólogos hacen su mejor pronóstico con la información que tienen disponible.
Ese es el problema: la base de esta “investigación” suele ser anuncios de propiedades actualmente en Venta por la zona. Es decir, las que siguen sin venderse ¡muchas veces por estar fuera del rango del mercado! Como si yo me pusiera a entrevistar solteras para hacer un estudio sobre el matrimonio.
Lo malo, es que esa es la única información pública a la mano. Una referencia más confiable podrían ser las compra-ventas recientes, pero es información difícil de obtener porque no siempre se escritura al precio real de la operación, así que un Tinder inmobiliario sigue siendo nuestro peoresnada.
He escuchado gente decir “Puedo conseguir un avalúo con el valor que yo diga” y sí les creo. Seguramente tú puedes conseguir un justificante médico para faltar un día a clases o al trabajo, pero eso no significa que tu enfermedad sea real. Como cualquier otra ciencia, se pueden doblar las reglas para llegar a un resultado deseado con los suficientes incentivos. Esto demerita la labor de otros valuadores honestos que con su mejor esfuerzo buscan acercarse lo más posible al precio real.
Otra frase conocida es “Una propiedad vale lo que la gente está dispuesta a pagar por ella”. Es cierto, un departamento puede valer más para un papá cuando su hija vive en el mismo piso o menos para alguien que tiene una ex tóxica en el edificio. Pero estos sentimentalismos son complicados de medir y se salen de toda proporción.
El caso más común es el inverso: una persona se niega a aceptar el precio mercado de su herencia, simplemente porque tiene un valor sentimental que para ella es mucho mayor. Puede ser la casa en que pasó su niñez, la construyó su abuelo con sus propias manos o tiene un árbol que plantó su mamá hace 50 años.
Pero donde ellos ven una parte de su propia personalidad, para la mayoría de los compradores es sólo un inmueble más en la lista. Seguido pasa que estas propiedades con sobre-precio son las que se toman de referencia para otros avalúos comerciales.
Así como una encuesta puede estar cuchareada dependiendo de quién la pague, una propiedad puede tener un valor catastral mayor si el Gobierno quiere cobrar más impuestos o un avalúo hipotecario puede resultar menor cuando el Banco quiere protegerse al otorgar un crédito.
Entonces, ¿por qué sigue siendo un requisito legal? Una brújula no será muy precisa, pero es mejor que orientarse con los astros. Ya lo decía Levenstein: “las estadísticas son como los bikinis, enseñan mucho pero esconden lo más importante”.
Nota del editor: Raúl Fierro es un ingeniero mexicano con especialidad por la UNSW en Sidney, Australia. Durante 15 años ha participado en desarrollos inmobiliarios en tres continentes. Actualmente dirige una agencia de real estate marketing. Las opiniones publicadas en esta columna pertenecen exclusivamente al autor.
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