(Obras) - Aunque el mundo parece haber superado la pandemia del coronavirus, aún debe lidiar con muchos de los problemas que derivan de ella, entre los que se destaca la elevada inflación y la suba de las tasas de interés a nivel internacional.
Actualmente, importantes mercados, como Estados Unidos y la Unión Europea, enfrentan sus niveles de inflación más altos en décadas, de entre el 8% y el 10%, respectivamente.
Esto es consecuencia tanto de las políticas monetarias expansivas que estos países implementaron para reactivar sus economías, que incluyen la fuerte emisión de dinero durante la pandemia, como así también de la guerra en Ucrania, que ha provocado una importante suba de los precios en los alimentos y la energía.
Por ello, con el objetivo de controlar esta situación, los principales bancos centrales del mundo han comenzado a elevar sus tasas de interés hasta niveles récords.
En noviembre, la Reserva Federal de Estados Unidos subió su tasa de referencia en 75 puntos básicos, para llevarla al rango de entre el 3.75% y el 4%, mientras que el Banco Central Europeo ha hecho lo propio a fines de octubre, elevándola hasta el 2%.
Sin embargo, a pesar de ser esta la estrategia recomendada para abordar este problema, la misma también repercute en otros sectores, como el inmobiliario. Por ejemplo, en Estados Unidos la hipoteca promedio a largo plazo ya superó el 7% por primera vez en dos décadas.
La tasa hipotecaria a 30 años escaló hasta el 7.08% (hace un año se ubicaba en el 3.14%), algo que no ocurría desde abril del 2002, cuando Estados Unidos aún sufría las consecuencias de los atentados a las Torres Gemelas.
Una situación similar, pero más moderada, se vive en Europa: la suba de las tasas del BCE tiene un impacto directo en el euríbor, una tasa que se utiliza como referencia para las hipotecas.
Por ejemplo, el euríbor a 12 meses se usa como referencia para calcular las cuotas de las hipotecas en España y, en octubre, tras haber sido negativo en 2021 (llegó a ser del -0,5%), experimentó su décima subida consecutiva para cerrar a 2,629% y alcanzar su mayor nivel desde diciembre de 2008.
Con el actual nivel de euríbor, los tipos de interés de las hipotecas ya rondan el 3.5% anual. Pero podrían seguir subiendo ya que, hasta el momento, el BCE no ha podido controlar la inflación, por lo que ya es un hecho que continuará aumentando sus tasas.
En Estados Unidos el efecto de esta estrategia ya se empezó a notar y, tal como advertíamos en notas recientes, el volumen de transacciones ya comenzó a verse afectado: en septiembre cayó un 1.5% desde agosto y, año tras año, las ventas disminuyeron un 23.8%.
Por su parte, los valores residenciales ya comenzaron a ser corregidos y, en septiembre, el precio medio de la vivienda nueva escaló hasta los 470,600 dólares, un 13.9% más que hace un año.
Se estima que los mayores perjudicados serán los activos comerciales (retail, Multifamily, oficinas, etcétera), en los que las tasas de interés generalmente tienen un periodo corto fijo y luego se convierten en variables.
Así, los propietarios tendrán que enfrentar una suba en las tasas de interés desde el 3.5% aproximado de los últimos años a cerca del 8% anual, que es la tasa de interés actual. Por ello, es muy probable que muchos no puedan asumir sus responsabilidades y vendan a precios con fuertes descuentos e incluso sean ejecutados si no consiguen compradores, algo que al nivel de tasas actuales es altamente probable.
Justamente, el volumen de ejecuciones hipotecarias ya comenzó a subir: durante el tercer trimestre de 2022, los prestamistas iniciaron el proceso de ejecución hipotecaria de 67,249 propiedades, un 167% más que hace un año.
También se debe tener en cuenta que, luego del fuerte incremento de precios en Estados Unidos durante los últimos 24 meses (cercanos al 50%), y tal como venimos anunciando desde fines del primer semestre de este año, la corrección ya llegó, aunque esta recién empieza, por lo que estimamos que, al menos, se prolongará hasta el año 2024.
En relación a Europa, como por ejemplo en España, entendemos que el impacto de la suba de tasas será menor y, a su vez, la paridad de 1 a 1 entre el dólar y el euro genera atractivo para los grandes fondos americanos, que aún ven que es un muy buen momento para posicionarse en Europa frente al sobrevalorado mercado estadounidense. Por lo tanto, estimamos que, cuando se logre moderar la inflación y bajen nuevamente las tasas, puede haber un rebote importante en este mercado.
En conclusión, creo que será muy difícil encontrar apreciación en los mercados inmobiliarios globales durante los próximos 24 meses. En realidad, espero una corrección en el mercado americano y latinoamericano, y una recesión en Europa, lo que permitirá a los inversores profesionales institucionales acceder a grandes oportunidades con importantes descuentos respecto al valor actual de mercado.
Nota del editor: Mariano Capellino es CEO de INMSA Real Estate Investments Management. Síguelo en LinkedIn . Las opiniones publicadas en esta columna corresponden exclusivamente al autor.
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