(Obras) - El llamado fenómeno del superpeso tiene muchas implicaciones para el sector inmobiliario, veamos el panorama del ramo turístico en las siguientes líneas:
Un comprador que tenía 100,000 dólares para invertir en México, pasó de contar con dos millones de pesos a tener solo un millón 700,000, es decir, su poder adquisitivo se redujo 15%. Quienes planeaban usar un crédito hipotecario para comprar una vivienda han sido impactados por tasas de interés más altas.
Los desarrolladores que habían construido productos pensando en clientes que los podían comprar a 20 pesos por dólar tenían expectativas de márgenes mayores, pero con la apreciación del peso las cosas cambiaron. Su rentabilidad es menor y, dado que suelen pagar a su fuerza de venta en pesos y comprar material en dólares, el tipo de cambio los ha dejado en una situación desfavorable reduciendo sus ganancias y, a su vez, su ritmo de ventas.
De igual forma, la pérdida de valor del dólar frena al turismo internacional, pues cuando tu moneda pierde poder adquisitivo, lo piensas dos veces antes de emprender un viaje. Cuando hay una baja en este sentido, los precios de renta se ven afectados por igual.
Antes un arrendador podía cobrar sus tarifas a 20 pesos por dólar; con una propiedad a 130 dólares por noche (2,600 pesos), hoy solo obtiene 2,200 pesos, su retorno de inversión (ROI) se ha visto reducido también. Imaginemos que compró su propiedad en cinco millones y que hubiera generado 25,000 dólares de ingresos anuales de renta vacacional a 20 pesos (500,000 pesos); su ROI sería de 10%. No obstante, con 17 pesos por dólar, está obteniendo solo 425,000 pesos, lo cual implica un ROI de únicamente 8.5%.
En zonas como Tulúm y Baja California los desarrolladores coinciden en que las ventas se han desacelerado. El número de ventas a extranjeros estadounidenses en Tulum bajó un poco, pero las ventas a europeos no han resultado demasiado afectadas ya que, en los últimos 12 meses, el euro bajó de 19.5 a 18.5 pesos, lo cual no es una variación considerable.
El lado positivo es que hay un beneficio para el mercado mexicano. Las propiedades de estadounidenses que invirtieron hace varios años y quieren vender hoy son aprovechadas por los locales y es que hay muy buenas ventanas de oportunidad, por ejemplo, una propiedad que valía tres millones de pesos hace un año, hoy cuesta 2.5 millones.
Además, muchos inversionistas mexicanos están comprando para ganar plusvalía con la perspectiva del Tren Maya, de modo que aprovechan los precios de preventa y los descuentos previos al término de este polémico proyecto del gobierno federal.
Por otra parte, en el mercado de La Paz, en Baja California Sur, no se observa una disminución de ventas a los extranjeros, podría decirse que se ha mantenido o incluso ha repuntado, pues cada vez es más el número de estadounidenese, canadienses y europeos que buscan mudarse permanentemente a esta zona.
En La Paz, aunque se ha reflejado una plusvalía anualizada de hasta el 18% respecto el 2022, las zonas turísticas consideradas media alta y alta, solo reflejan el 6%. Las colonias en proceso de gentrificación son las que han alcanzado plusvalía de hasta el 18% y son las más buscadas por los extranjeros.
Las rentas también han tenido un aumento importante, lo cual representa un problema para la población local que tienen más problemas para encontrar una propiedad en renta dentro de su presupuesto. Muchos desarrolladores y arrendadores han optado por establecer sus precios en pesos mexicanos (o manejan dos tarifas, en pesos y en dólares) generando un aumento que frena la inversión tanto en la renta como en la venta inmobiliaria.
Con respecto a los desarrollos, varios han cambiado sus listas de precios a pesos desde principios de año. Los desarrollos que ya tienen su producto terminado están tratando de respetar los precios que habían dado a sus clientes para cerrar ventas e incluso ofrecen promociones como escrituración gratuita o propiedades amuebladas para seguir generando negocio.
¿Qué se debe hacer frente a este escenario? En mi opinión, el inversionista debe ser paciente, pues el tiempo es el único elemento que se puede controlar en un entorno como el actual y el único que eventualmente mejorará el panorama; los desarrolladores tienen la alternativa de redirigir su oferta hacia el mercado nacional para no depender tanto de los inversionistas extranjeros. Mi consejo para desarrolladores e inversionistas es desarrollar ofertas atractivas para atraer la mayor demanda posible y compensar el ticket promedio más bajo por una ocupación más alta.
Para los mexicanos que están listos para comprar, mi sugerencia es que vayan a la caza de la mejor oferta y tomen ventaja de este momento histórico para hacer crecer su patrimonio.
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Nota del editor: Karim Goudiaby, fundador y CEO de la inmobiliaria digital NEXIMO by Iad. Síguelo en LinkedIn . Las opiniones publicadas en esta columna corresponden exclusivamente al autor.
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