El debate sobre el derecho a la vivienda se ha centrado en las plataformas de Estancia Turística Eventual, pero con la reciente regulación no se reducirá el precio de la vivienda en venta y renta. La gentrificación y el precio de la vivienda deseable están relacionados con la falta de gestión y construcción, y de una política de vivienda social y económica en suelo central.
Repensar la vivienda social sin estigmas y con múltiples soluciones
Hay que entender que el alto valor del suelo central ha hecho inviable (por décadas) que la iniciativa privada lo adquiera para desarrollar vivienda económica y social.
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Ante un problema multifactorial, la política pública debe regular a las plataformas sin estigmatizarlas; y sobre todo, priorizar la gestión del suelo, eficientar y transparentar permisos de construcción, atender la vivienda deshabitada y diseñar esquemas de subsidios para adquirir suelo central para el desarrollo de vivienda social.
En Ciudad de México, alrededor de 17,000 viviendas completas se ofrecen mediante Airbnb; es decir, equivalen a cerca del 0.6% de las viviendas totales de la capital del país. Una política pública que afecte a ese número de viviendas no soluciona la problemática de falta de vivienda económica y social.
Por otro lado, la vivienda deshabitada en la Zona Metropolitana del Valle de México representa desde hace 20 años alrededor de 7% de las viviendas; aunque ocupen un suelo costoso, pagan muy pocos impuestos y no generan ningún beneficio a la sociedad. Especialmente negativos para la gestión del territorio son los predios deshabitados de una casa habitación en suelo central. Muchas de esas casas están desocupadas por cambios demográficos (derivados de la diversidad de dinámicas familiares), falta de certeza jurídica o acreditación del suelo, y falta de una regulación que haga legal y financieramente viable convertir esos lotes en pequeños edificios de departamentos. Ahí ha fallado históricamente la política y gestión del suelo.
Hay que entender que el alto valor del suelo central ha hecho inviable (por décadas) que la iniciativa privada lo adquiera para desarrollar vivienda económica y social. Es necesario pensar en mecanismos que permitan subsidiar la adquisición de suelo central para la construcción de este tipo de vivienda, así como facilitar permisos para obtener uso de suelo comercial en planta baja (de bajo impacto) lo cual permitiría subsidiar una parte de la construcción, promover pymes, a la vez que mejorar la seguridad de las calles. Existen diversos ejemplos en Latinoamérica que demuestran los beneficios de compactar áreas subutilizadas para mejorar la calidad de la vivienda de manera integral. Algunos de estos son el Plan de Uso y Gestión de Suelo de Quito, la Empresa de Desarrollo Urbano de Medellín, y los Proyectos de Intervención Urbana en Sao Paulo.
Es necesario destacar que una política integral para solventar la crisis de la vivienda incluye distintos procesos regulatorios que permitan atajar los problemas según datos comprobables. Estos procesos deben partir de información propia del territorio de aplicación, en un diálogo constante con todas las partes involucradas. Las extremas restricciones y la falta de diálogo, no solamente en industrias como la de Estancia Turística Eventual, derivan en fomentar un mercado negro que afecta la recaudación fiscal, inhibe el emprendimiento de ciudadanas y ciudadanos, limita la creación de data para la toma de decisiones informadas, y encima genera condiciones inseguras para los usuarios.
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Es decir, la solución al problema de la falta de vivienda accesible no es prohibir las plataformas, sino regularlas con datos de acuerdo con los retos y oportunidades de la propia Ciudad de México, y que la regulación incluya a todas las plataformas actuales. Por ejemplo, empezar por garantizar que se cobren todos los impuestos (IVA, ISR e ISH) a todas las plataformas. Actualmente, Booking, TripAdvisor, Despegar, BestDay, Google Vacation Rentals o incluso Facebook Marketplace no retienen el ISH en la capital del país (ni en ningún otro estado del país), con lo cual no se garantiza su cobro.
La adquisición de suelo central es una cuestión de gran importancia, porque lo que ha detenido que el Instituto de Vivienda de CDMX (INVI) pueda construir viviendas es la falta de predios disponibles. Etiquetar los recursos que recauda la Ciudad por medio del ISH podría fortalecer las finanzas del INVI, permitiendo que la inversión en construcción de vivienda social aumente sin que esto implique una carga nueva para las arcas públicas.
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Nota del editor: Sandra Valenzuela es consultora de Alquimia Urbana. Las opiniones publicadas en esta columna corresponden exclusivamente a la autora.
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